物業糾紛六年未了 檢察監督半年和解

從起訴到終審判決，官司從一審、二審打到再審，一起發生在福建福州軟件園區的物業費繳納爭議案，歷時6年，“曲”終人未了……最終走到檢察監督環節，檢察官斡旋6個月，促成雙方達成和解協議、案結事了。

2020年7月，該案被最高檢列爲民營經濟司法保護指導性案例予以發佈。

“以和解方式化解矛盾糾紛，減輕當事人訴累，減少企業時間成本和經濟成本，節省司法資源，達到了最佳辦案效果。”11月3日，在福建省檢察院舉行的服務“‘六穩’‘六保’，護航民企發展”檢察開放日活動座談會上，聽完檢察官講述這起物業費繳納爭議案的監督過程，福建省工商聯執委、省軍民融合企業商業會長、福建祥鑫股份有限公司董事長黃鐵明如是說。

緣起 繳納物業費引發糾紛

福州軟件園興建於1999年，面積3.3平方公里，是福建省迄今爲止規模最大的產業園區，作爲國家火炬計劃產業基地，匯聚了720多家軟件相關科技企業。

2002年，福建甲科技有限公司（以下簡稱甲公司）、乙光電有限公司（以下簡稱乙公司）是最早一批進駐軟件園的企業，在園區自建辦公樓。福州丙開發有限公司（以下簡稱丙公司）是福州軟件園的開發建設單位，爲提升園區服務質量，於2011年1月28日，通過招投標方式確定福建丁物業有限公司（以下簡稱丁公司）作爲物業服務中標單位，中標價爲1.3元/平方米/月。2011年3月4日，丙公司向園區內各開發單位、業主、入駐企業發出《通告》，告知中標結果及丁公司於2011年4月1日全面進駐園區提供物業服務，並收取物業服務費。

2011年3月31日，丁公司與丙公司簽訂《福州軟件園前期物業服務合同》，約定丙公司以邀請招標方式選聘丁公司提供前期物業服務，丁公司提供服務的受益人爲軟件園的全體業主和物業使用人，該物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同的權利義務。

上述合同還約定：物業服務收費爲包乾制方式，物業服務費由業主按其擁有物業的建築面積繳納；業主未按時繳費的，應每日按欠費金額的萬分之五向丁公司支付違約金，並賠償丁公司因催收物業服務費而支出的費用，包括訴訟費和律師費等。該合同第二部分“物業服務內容”第三條約定，丁公司入駐後物業服務的範圍主要包括：物業共用部位的日常維修、養護和管理，保障供水、供電正常；物業共用設施的日常維修養護、運行和管理；綠化服務、清潔服務、秩序維護、安全防範和突發事故的救助工作、消防服務等。

丁公司從2011年4月1日開始接管福州軟件園物業，在客服、安防、工程、保潔和綠化等方面投入大量的人力、物力和財力。

對丁公司與丙公司簽訂的物業服務合同，園區內一些自建房產的業主卻並不認同。“辦公樓雖在園區內，但是公司自建的。樓區域內的保潔、清掃、安保等由業主自行負責，無須向丁公司繳納物業費！”甲公司、乙公司等多家公司認爲，其自建辦公區域相對獨立封閉，也沒有得到丁公司的物業服務，且自身未與丁公司簽訂物業服務合同，因此拒絕繳納物業費，由此引發糾紛。

訴訟 6年官司案終事未了

2012年10月，丁公司向福州市鼓樓區法院起訴，請求甲公司支付從2011年4月至2012年6月期間拖欠的物業服務費20.4萬餘元，以及支付違約金、律師費，合計約23.6萬元。

一審法院審理認爲，簽訂物業服務合同的一方須爲物業的建設單位，甲公司的辦公樓系其自建，丙公司簽訂的物業服務合同對甲公司無約束力，但丁公司對園區的道路、綠化等配套設施進行日常維護管養，甲公司享受了基礎設施服務，應當支付物業費，酌定物業服務費標準爲合同標準的30%，即0.39元/平方米/月。按甲公司1.05萬平方米建築面積計，應繳納物業管理費等合計6.1萬餘元。

“判決與訴求差距太大，僅物業費就相差十幾萬元。”丁公司對判決不服，上訴至福州市中級法院請求撤銷一審判決，並支持其訴求。2016年5月，法院二審認爲，訟爭《福州軟件園前期物業服務合同》對甲公司並不具有約束力。原審法院酌定甲公司應繳納的物業服務費爲訟爭《福州軟件園前期物業服務合同》標準的30%，已充分考慮該案具體實際情況，公平合理，應維持一審判決。上訴被駁回後，丁公司又向福建省高級法院申請再審。

“福州軟件園屬於一個獨立的物業管理區域，丙公司委託福建省物業管理協會通過招投標方式確定中標物業服務企業，在這過程中，甲公司派員參加，並對選聘丁公司及簽訂《福州軟件園前期物業服務合同》未提出異議。”法院再審認爲，雖然甲公司所使用的物業系其自建，但丙公司是園區公共區域的建設單位，其依法選聘物業服務企業並與所選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，對甲公司具有相應約束力。

2018年5月，再審法院判決支持了丁公司的訴訟請求，即由甲公司按物業服務合同約定以1.3元/平方米/月的標準支付物業費。

“辦公樓是公司自建的，樓內物業管理企業也是公司僱請的，並沒享受到丁公司的物業服務，不應給丁公司繳納物業費！”對再審法院的判決，甲公司始終堅持認爲自己不該繳費。

不只是甲公司，在園區內的乙公司因拒絕繳納物業費一事，也被訴至法庭，同樣經歷了一審、二審和再審。

2018年11月，甲公司、乙公司都不服再審判決，先後向福建省檢察院申請監督。

監督 以和解方式定分止爭

“自建房產自己管，用不着另外再繳樓外區域的物業費；丙公司也無權代表業主簽訂物業服務合同，其簽訂的物業服務合同對園區內自建房產的業主無約束力；我們對園區公共配套設施、公共區域的日常維護、管養產生的費用，沒有承擔的法律義務。”甲、乙公司在申請監督時明確表示。

爲查清事實，檢察機關走訪福州軟件園管委會和丙公司，實地查看甲公司、乙公司等多家民營企業的自建園區，調閱三次審理的審判案卷，全面掌握情況和爭議癥結。

檢察官在走訪調查中瞭解到，物業公司與軟件園多家企業存在多起物業服務合同糾紛。再審敗訴對甲公司、乙公司等民營企業的營商環境已產生一定影響，特別是爲與丁公司發生的糾紛所累，已不利於企業正常經營。

“案件看似簡單，能否妥善處理，將產生截然不同的效果。”福建省檢察院副檢察長洪清聽取彙報、閱卷審查後指出，要以“和”爲貴，以解決問題爲目標導向，多溝通、多磋商、多促和，做細工作，講清利弊，努力找到雙方最大“公約數”。

“在自有園區外，甲、乙公司享受了公共區域的物業服務，合理的物業費要繳納。”

“對自有園區以外的公共區域提供物業服務，物業費怎麼交，交多少，雙方能否再商榷？”

圍繞案件爭議焦點問題，檢察官多次聯繫丁公司和甲公司、乙公司的法定代表人及訴訟代理人，認真聽取並分析雙方意見，解釋法律規定。最終，各方均認同以和解方式解決矛盾糾紛。

言和 矛盾爭議一攬子解決

“你們這起訴訟，涉及欠繳的物業費是2011年4月至2012年6月期間。到丁公司退出軟件園區物業管理之日，還有近6年未繳的物業費是不是也一併解決？”

“這樣好，可以減少訴累，節省成本。”檢察官提議一攬子解決糾紛的意見得到雙方的贊同。

當事人有了和解的意願，在利益平衡點上，檢察官繼續在當事人之間協調。經過十多次的溝通互動，當事人自願達成協議，即丁公司同意甲公司、乙公司按照雙方約定的標準繳納物業服務費，對所有應繳的物業服務費一併結算。

協議簽訂後，檢察機關繼續關注跟蹤協議履行情況。“每到時間節點，我就瞭解一下進度。”檢察官告訴記者，協議履行完畢後，該院督促物業公司將和解協議送交法院，並向法院提交撤銷強制執行申請。

隨着和解協議的完全執行，法院對案件作出執結處理，及時解封了當事人賬戶，保障企業正常經營活動。2019年8月，福建省檢察院對這起物業糾紛申訴監督案作出終結審查決定。

“作爲一方當事人，我們充分感受到通過調解達成協議、不用再把時間精力耗在官司上的好處。現在，我們跟這幾家企業都保持着很好的互動。”丁公司董事長表示，當事方都是民營企業，檢察機關客觀公正辦案、平等保護，處理方式和結果實現了各方共贏，這是企業所期待的。

福建省檢察院第六檢察部負責人告訴記者，辦理民事檢察監督案件，不是簡單地作出支持或不支持監督申請決定，還要努力做好釋法說理、和解息訴工作。當事人有和解意願的，檢察官就要傾心盡力用心用情地引導當事人和解，化解矛盾糾紛，維護和諧穩定。

此案的成功辦理，對軟件園其他系列服務合同糾紛案起到了很好的示範作用。2020年7月，最高檢發佈第二十一批指導性案例，該案被列爲民營經濟司法保護指導性案例。

“檢察機關落實新時代‘楓橋經驗’就是要做到案結事了人和。辦理涉民企案件，要堅定不移貫徹多贏共贏理念，更加註重辦案三個效果相統一，以優質高效的司法保障爲民營企業高質量發展創造法治化營商環境。”洪清表示。（張仁平　雷閩娟）