人口數據下的房地產走勢:鄭州西安等二線城市趨熱
日前，第七次人口普查數據發佈，全國總人口數量近14.12億人，與第六次人口普查相比增加7206萬人，增長5.38%，十年來我國人口繼續保持低速增長態勢。
其中居住在城鎮的人口約9.02億人，城鎮化率上升到63.89%，流動人口大量增加。在戶均人口和人口年齡結構方面，戶均人口下降到2.62人，家庭小型化趨勢明顯，60歲及以上人口增加至2.64億人，老齡化程度加深。
與第六次人口普查數據相比，第七次人口普查在城鄉人口、流動人口、戶別人口和人口年齡構成等方面均已發生變化。有人才有居住需求，城市人口總量和人口流動情況將直接影響房地產的業務佈局，而戶別人口和年齡構成的改變，將爲房地產產品設計、養老地產和舊改等帶來新變化。
城鄉人口數據影響房地產的業務定位，人口流向則關乎房地產的佈局方向。圖爲鄭州連片商品房住宅區。視覺中國
第七次人口普查數據顯示，全國人口中，居住在城鎮的人口近9.02億人，佔全國人口數量的63.89%。與第六次人口普查相比，城鎮人口增加超2.36億人，城鎮人口比重上升14.21%，城鎮化進程加速。
根據國際經驗，城鎮化率達到70%以後，城鎮化建設速度和房地產發展速度放緩。我國城鎮化率要達到70%還有一段距離，但城市統計公報顯示，全國絕大多數省會城市城鎮化率已達70%，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的城鎮化率超80%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者，城鎮化率達70%甚至超過80%的大城市房地產市場以存量房市場爲主。
從購房端來看，隨着城鎮化率達70%的大城市消費者進入“換房改善”階段，在改善住房驅動下，消費者對產品質量高、配套設施全、社區服務好的高品質住宅的需求越來越大，物業、家裝、托幼、家政、房屋經紀等住房服務市場也將迎來發展機遇期。
從房企端來看，城市更新在城鎮化率達70%的大城市中具有較大發展空間。貝殼研究院數據顯示，預計到2030年，城市更新和住房改造規模達7億平方米，預計投資5600億元，按更新後平均淨收益率預計10%計算，合計約560億元的規模。
城鄉人口數據影響房地產的業務定位，人口流向則關乎房地產的佈局方向。第七次人口普查數據顯示，我國人戶分離人口近4.93億人，與第六次人口普查相比，增加2.31億人，增長88.52%。
從人口的省際流動來看，廣東、浙江和江蘇人口流入最多，十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人，人口流入背後是珠三角、長三角城市羣和都市圈的勃興。人口流入帶來城市置業需求的上升，都市圈內的房地產市場將迎來更多發展機遇。
從人口的省內流動來看，市轄區內人戶分離人口1.17億人，增長192.66%，遠高於88.52%的整體人戶分離增速。而從人口流動的具體數量看，省內流動人口2.51億人，佔總流動人口的67%，高於跨省流動。天風證券分析認爲，非一線核心城市，比如省會及計劃單列市逐漸成爲人口流動的重要方向，二線城市的房地產開發空間或許更優。
許小樂也告訴21世紀經濟報道記者，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口淨流入速度大於一線核心城市，都市圈內部周邊三四線城市人口流入速度大於中心城市。未來西安、成都、武漢等重點二線省會城市及城市羣內周邊三四線城市，城鎮化率將進一步提升，房地產市場具有較大發展空間。
許小樂指出，流動人口中，有一定比例的年輕羣體，這部分人羣隨着平均年齡不斷上升，並逐步進入婚育階段，未來將在逐步安排子女和父母隨遷，在遷入地上學、就業、生活和養老，這將產生首次置業需求，且以低總價、交通便利、有學區的需求爲主。另外，發展租賃住房業務，健全城鎮住房保障體系也是解決大量流動人口居住問題的題中之義。
小戶型熱銷與老齡化改善需求
城鄉人口和人口流動數據影響房地產的宏觀業務佈局，戶別人口和人口年齡構成則更多影響房企的具體項目產品。
第七次人口普查數據顯示，我國共有家庭戶4.94億戶，較2010年增長近23%，家庭戶人口合計近12.93億人。平均每個家庭戶的人口爲2.62人，比2010年第六次全國人口普查的3.10人減少0.48人，家庭小型化趨勢加速。
一方面，家庭裂變和家庭小型化催生新的購房需求。天風證券分析稱，以目前家庭戶數測算，戶均人口每下降0.1人，有望平均新增2000萬套住房租購需求。
另一方面，家庭日益小型化將增加小戶型的市場關注度。一位品牌房企資深從業人士告訴21世紀經濟報道，戶均人口減少是一個持續發生的過程，對一二線城市的影響會高於三四線城市。由於一二線城市房價高，戶均人口變少會讓小戶型更加暢銷，“三四線城市因爲房價低，還是120平方米以上的大戶型佔主流。”
如北京金茂國際社區，以青年爲主要客羣、主打小戶型、低總價產品，50平方米一居室總價150萬元左右，70平方米兩居室總價220萬元左右。2020年3月35日首次開盤，首日售出814套，在新冠肺炎疫情背景下實現熱銷，成爲綜合考慮人口、房價和家庭購買力等因素的成功典型。
但一位深耕北京新房市場多年的從業者對21世紀經濟報道表示，就北京新房市場而言，現階段小戶型供應減少，改善類產品越來越多、越賣越好。限競房入市讓89平方米的緊湊三居成爲主力戶型，純商品房供應增加後市場整體房屋面積繼續擴大。在二孩政策、改善換房需求和疫情等因素影響下，購房者對大戶型的渴望程度增加。
人口老齡化也增加了市場對改善大戶型的需求。第七次人口普查數據顯示，我國60歲及以上人口2.64億人，佔比18.7%，成爲各年齡段中佔比上升最快的羣體，較2010年上升5.44%。其中65歲及以上人口1.91億人，佔比13.5%，我國人口老齡化程度進一步加深。
上述北京房地產從業人士告訴記者，人口老齡化會增加改善項目的關注度。他表示，隨着前期財富積累，老年人置業會對小區環境、房屋面積和居住舒適度提出更高要求。另一方面，人口老齡化也會催生更多養老地產項目，要進一步優化社區醫療和社區服務，更好地滿足老年人需求。
我國現階段仍以居家養老爲主，今年4月，國家衛健委老齡健康司司長王海東介紹，中國90%左右的老年人居家養老，7%左右的老年人依託社區支持養老，3%的老年人入住機構養老。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，現在和即將退休的老人多數住在老房子裡，老齡化加速後，對樓市的影響更多是老舊小區改造的需求。
一位在TOP10房企從事投資工作的人士向21世紀經濟報道記者分析，房企在業務佈局時更關注城市的常住人口數據和人口流動情況，以制定城市整體業務佈局規劃，但在做具體項目分析時，更關注項目周邊人口年齡結構等信息。他指出，城市當年的人口數據對房企決策的參考意義更大。