美國房地產市場投資新趨勢
美國篇
2014年上半年，中國企業選擇在芝加哥、西雅圖等地買地開發或購置物業。2009年以來，源於自由經濟制度，美國很快從金融危機中恢復，美國房地產市場出現供需兩旺的局面。美國房地產市場正處於新一輪上升週期的初期，預期未來5-7年仍將有較好表現。這一部分將着重闡釋美國房地產市場穩步復甦背後的邏輯，以及中國企業投資美國房地產市場的稅收架構。
一、美國地產處於上升週期初期
房地產是具有強週期性的經濟部門。2013年美國新屋銷售達到42.8萬套，相比2012年的36.8萬套增加16.36%。目前美國房地產市場正處於新一輪上升週期的初期。從歷史數據看，上升週期的平均跨度約爲5至7年，下降週期的平均跨度約爲3至5年，地產週期平均約在10年左右。預期在未來的5至7年時間裡，美國房地產仍將處於上升週期。圖6.1 美國曆年新屋銷售數據（千套） 數據來源：美國統計局金融危機之後，美聯儲積極推行量化寬鬆政策。從2007年8月開始，美聯儲連續10次降息，隔夜拆借利率由5.25%降至0到0.25%之間，正式進入零利率時代。在此前的量化寬鬆政策下，美聯儲一度每月購買850億美元的MBS，使得住房抵押貸款利率下降到歷史最低水平，槓桿水平迴歸合理區間。美國政府還出臺一系列針對住房市場的刺激政策，包括（1）成立住房專項穩定基金，爲購房者提供擔保；（2）聯邦住房管理局（FHA）放鬆貸款標準；（3）推出140美元防止房貸違約計劃等。經過五年的去槓桿化，美國房地產觸底反彈，2012年各項指標全面好轉，房地產市場迎來了新一輪上升週期。截至2014年1月，美國房價相當於2004年春季的平均房價水平，距離上一個最高峰仍有27%左右的上升空間。圖6.2 標普Case-Shiller 美國房價指數觸底反彈 數據來源：標普二、美國房地產市場穩步復甦背後的邏輯
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視爲空置房屋。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間爲合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%至20%之間爲空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上爲商品房嚴重積壓區。圖3顯示美國在過去的14年之間的房屋空置率爲5.34%，處於合理區間。在2009年金融危機之後，美國房屋的空置率逐步降低，目前的空置率爲4.9%，已低於過去14年的均值，顯示美國穩定的住房市場需求。圖6.3 2004-2014年美國房屋空置率 數據來源：萬得資訊
長期來看，房屋的租金與宏觀經濟的通脹率保持高度的一致，呈現穩定的上升趨勢。租金收益率是指月租房獲得租金同房屋價錢的比值。租金收益率衡量房產方面投資收益情況。在房產投資方面，租金收益率是衡量這個樓盤是否值得投資的一個很重要的指標。因爲房屋的售價可能有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求。從圖4來看，由於2008年開始美國房地產泡沫的破裂，導致房屋價格的快速下跌，然而房租本身則是呈現剛性的一面，並沒有隨着房價劇烈波動，隨之帶動了房屋租金收益的上升。但隨着美國經濟的持續向好，房屋價格慢慢回升，目前房屋的租金收益又回到了歷史平均水準，爲6.5%。 圖6.4 房屋月租金和租金收益率 數據來源：Bloomberg
（三）房屋自有率
“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數佔整個社會住房家庭戶數的比例。在數據獲得的方法上，根據聯合國歐洲經濟委員會(UNECE)下設的房屋和土地管理委員會對歐洲和北美各國該指標的統計，主要是對一定數量家庭住房情況進行抽樣調查，得到全部樣本家庭及不同人口規模家庭居住於自有產權住房和租房家庭的數量，並以此計算出住房自有率指標。其計算公式爲：住房自有率=(居住於自有產權的住房家庭戶數/全部住房家庭戶數) 100%。過去50，美國房屋自有率長期處在65%的均值上下。直到2000年之後，由於小布什政府推出的房地產刺激政策，美國的房屋自有率迅速上升，金融危機時到達了歷史最高值69.2%。但是由非理性的房地產金融泡沫推動的房屋自有率增長不可持久,在危機爆發之後迅速回到了歷史均值附近。這個現象和美國人的居住習慣和民族特性密切相關，在美國長期有35%左右的人口因爲種種原因是租房一族，一旦房屋自有率偏離了均值，未來將有很大的可能回到歷史均值。 圖6.5 房屋自有率 數據來源：萬得資訊
（四）放貸斷供比例
在金融危機爆發之後，美國房屋貸款斷供比率迅速上升，居民的資產負債表也相應惡化，但是隨着整體宏觀經濟的回升，美國居民的還貸能力也隨之增強，房屋斷供的發生次數也顯著降低。圖6.6 房屋貸款斷供比例 數據來源：萬得資訊三、中國企業投資美國房地產的稅收架構
（一）概述
美國對於外資企業投資美國房地產有着特別的規定（縮寫爲”USRPI”）。在外資投資房地產稅法中（縮寫爲”FIRPTA”），受到USRPI監管的外國投資企業或者出售企業被要求支付代扣所得稅，金額是其實現總銷售額的10%。應該指出的是，當前最高的長期資本收益和個人所得稅稅率分別爲15%和35%。此外，部分企業可能會被要求徵收普通收入稅，這些情況包括：企業持有美國房地產期限爲少於或等於12個月（短期資本利得）、外國投資企業被認定爲從事房地產買賣業務。
（二）通過不同公司投資美國房地產的稅收安排
對於國外投資企業來說，可以選擇的所有權結構和計劃選擇方案有很多，這樣就使它們有機會減少所有或大部分上述債務。以下列舉了幾種常見公司架構的稅收安排：1.通過美國公司持有美國物業
FIRPTA所規定的預扣稅不適用於美國國內房地產公司的出售。此外，利潤稅不適用於企業分支機構中任何與未來美國房地產租賃有關的收入。國內企業，而非國外投資者，如果出售任何在美國的房地產，該企業將被徵收稅費。
在租賃期間，國內企業將被徵收適用於該企業一定比率的稅費。由國內企業股利支付的外國個人將被要求徵收30%的預扣稅。
2.通過國外公司持有美國物業
FIRPTA所規定的預扣稅將適用於外國公司對於美國房地產物業的出售所謂的“分支機構利潤”稅，一般適用於國外公司，金額爲稅後收入的30%，但也可能適用於被租賃的美國房地產物業。3.通過國外公司或國外信託擁有的美國公司持有美國物業
如果國內個體是一個美國企業，那麼FIRPTA預扣稅將不適用與美國房地產物業的銷售，但是美國企業從美國房地產物業銷售中所獲得的收入將以收入稅的稅率進行徵收。
如果國內個體是一個美國企業，那麼分支機構利潤稅將不適用於租賃收入（如果該物業被出租）。