中國房地產市場的走勢

瞭解中國房地產市場的走勢，行業領袖的觀點非常重要。例如，2018年，萬科餘亮表示，他必須活下去。巧合的是，早在2015年，王健林就明確提出了“輕資產轉型戰略”，其核心是低負債。毫無疑問，其實我們很多人都不明白，過去20年房地產企業風光無限。2020年中國房地產富豪榜前100名中，幾乎有五分之一來自房地產行業。爲什麼王健林經常賣商場和酒店？大佬這樣做肯定是有原因的。說白了，他們已經提前預測了房地產的走勢，正在實現。

任何行業都不可能永遠繁榮，事實上，房地產行業也是如此，它有四個週期，“復甦- -繁榮- -衰退- -“蕭條”，每個週期持續15-20年，最長25年。事實上，王健林也說過這句非常經典的話：“中國真正的房地產市場是20年。”事實上，它似乎正在實現：

2023年中國商品房銷售面積爲11.2億平，比2022年的13.5億平少2.3億平，比2021年的17.9億平少6.7億平。這種現象真的很少見。

回顧過去20年中國房地產發展的歷史，最多有兩年的下跌期，如2007年至2008年和2013年至2014年，但這是第一次完全不同。據媒體報道，2014年至2023年，中國商品房銷售規模共132億平方米，但土地出讓規模已達198億平方米，即相當於66億平方米的潛在庫存。

這無疑會大大增加去化的難度。瀋陽、重慶、大連等省會/經濟城市的去化週期長達6年。即使在江蘇、浙江、上海，南京、蘇州等地也有2年以上的時間。

白話說，房子很難賣。這一趨勢確實意味着王健林當初預測的。當然，與銷量相比，房價對我們的感受更深。2023年4月是中國近五年新建住宅價格的高點，達到12469元/平，僅一年後就跌至9653元/平。與此同時，一些內部人士坦言，中國主要城市的房價下跌趨勢尚未結束，尤其是二手房市場。

客觀地說，無論我們是否承認，數據都不能欺騙人們，看看過去兩年開發商降價賺錢，如折扣、折扣甚至折扣並不少見。作爲行業領導者，王健林必須有獨特的願景。

作爲一個涉及14億人的民生產業，它也是與金融體系有關的一個重要因素，國家不能放手。事實上，對於未來房地產如何發展，國家已經決定，涉及兩個轉折點，讓我們簡要分析一下。

截至3月初，中國312個城市建立了房地產融資協調機制，涉及6000多個項目，重點是80%以上是混合所有制企業和民營企業的房地產項目，這導致了第一個轉折點：“進一步優化房地產政策，繼續做好保障建築、民生和穩定工作。”

1、事實上，長期以來，我們都誤以爲穩定是指成交量和房價。事實並非如此。如果房地產企業無法穩定，房地產市場仍難以轉型。截至3月8日，申萬房地產行業共有58家上市房地產企業公佈業績公告，淨虧損約586億-784億元。更重要的是，在2024年6月之前，債券到期規模將達到峰值，超過1500億元。因此，資本問題仍需儘快解決。

2、在未來，我認爲如何進一步優化政策的核心是這兩個詞：放鬆。例如，加強對房地產企業的融資支持，或給予稅收優惠，目前有這一趨勢，反映了房地產企業的白名單。截至2月底，商業銀行已批准貸款超過2000億元，未來可能繼續擴大規模。

第二個轉折點是通過調整城市化來促進房地產市場的變化。從2000年到2021年甚至2022年，與其說是城市化，不如說是城市化。從時間段來看，2001年至2010年、2011年至2015年、2016年至2017年分別有1362個、1385個和1491個，數量明顯增加。更重要的是，中國的人口流動已經從46分化轉變爲37分化。

這一缺點非常明顯，即城鄉差距將繼續擴大。因此，中國提出的“新城鎮化”的本質是緩解城市壓力，使部分人口流向其他地區，推動產業、就業、資源和資金的轉移。

“市場 “安全”是最好的證據，事實上，過去不可否認，僅20年中國商品房市場蓬勃發展，但商品房畢竟只是房地產產品之一，特別是當大多數人的生活問題解決時，商品房的作用將大大降低，在高房價的情況下，經濟適用房的作用將逐漸提高，“資本保護小利潤”可以很好地解決低收入人羣的生活問題。

因此，在此基礎上，未來房地產政策可能會更加強調穩定性。另一種理解是放鬆，例如，繼續降低經濟適用房的申請條件。除收入和特定羣體外，還可納入護士、研究人員、大學畢業生等特殊職業。

因此，未來可以預測，雖然房地產仍然是中國的支柱產業，但促進經濟發展的方式將完全不同，如削弱土地財政。數據顯示，從2013年到2022年的短短8年裡，土地財政依賴度從不到27%飆升到30%以上，特別是2015年進入低谷後，短期內迅速上升，但2022年再次下降。

我們之前討論過房地產的重要性不言而喻，但我們不知道這條路有多遠，能走多久，但我們可以肯定的是，一定有盡頭。如果我們一直盲目地繼續下去，盡頭就會崩潰。

這就是國家不斷強調穩定的意義，否則就不可能推進新型城鎮化，加強“市場” 保證“雙軌制”。

你覺得這個怎麼樣？