杭州等熱點城市也開始卷“得房率”，新房市場未來優勢更明顯

多個城市落地政策明確支持提升得房率，各大開發商們可以放開手腳拼產品了。

12月12日，杭州市規劃和自然資源局官網發佈了《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》。

通知稱封閉式陽臺，算一半面積。最多的關鍵詞是“不計容”，比如開放式風雨連廊，不納入容積率計算；“無圍護架構的非機動車坡道和機動車坡道的輕質結構車庫出入口頂棚不納入容積率計算；在項目用地範圍內配建，建成後移交電力部門的變配電房、開閉所，不納入容積率計算；除詳細規劃要求配建的公共服務配套設施外，地塊內其他按規範要求配建、建成後按規定移交相關部門的社區、養老、托育、衛生、文體等公共服務配套設施，不納入容積率計算；獨立於建築之外的，出室外地面的樓梯及電梯井,不納入容積率計算；利用城市公共空間並向公衆開放的公共連廊，不納入容積率計算等。

杭州一位市場人士對界面新聞記者表示，這意味着花同樣的錢，同樣的產權面積，但能得到更大的使用面積或者可以利用的空間。

從全國範圍來看，杭州終於邁上了卷得房率的步伐，但步子不是最大的。

在杭州出臺有關提升得房率新政的同一天，湖南《衡陽晚報》消息稱，2025年1月1日起，湖南省衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會聯合發佈的《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》。

通知稱房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積（專有建築面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作爲處理面積糾紛的計價依據。

在衡陽之前，廣東肇慶第一個出臺政策，明確從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。此外，湖南湘潭市明確提出房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。近日，廣西也提出在符合國土空間規劃管控要求的前提下，允許建設單位依法按程序優化調整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業比率、社區用房配置，鼓勵各地結合實際細化優化房地產項目容積率計算規則，引導市場按住房套內面積計價銷售。

地市明確提出按住房套內面積計價宣傳銷售，一二線熱點城市則主要是在提升得房率上助力新房市場。

比如，深圳今年的建築設計規則中，增加了計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積的內容，此前深圳陽臺進深不能超2.4米，修訂後可以將進深做大，飄窗的進深也從0.6增加到0.8。

成都今年出臺新政稱每套住宅的飄窗、陽臺等非公共活動空間，水平投影面積不大於該套住宅建面的20%。這意味着，新規下的新房得房率，可能提高到110%，甚至120%。

合肥新政放寬陽臺、露臺計容規則，擴展了社區公共休閒空間，提升住宅得房率。

各地計容新規直接推動了樓市開發商們產品力的打造。

在成都，得房率最誇張的項目是成都濱江酈城採用錯層的設計，家家戶戶都能有自己的花園，70%贈送率，200%最大得房率，79平米可實得140平米。

在合肥，綠城在董鋪湖畔的詠溪雲廬項目部分產品得房率直逼120%，掀起了開發商卷得房率的風潮。

根據浙報傳媒地產研究院，目前來看，提高“得房率”的方式主要有兩種，一種是修改規劃條件，部分以前需要計算公攤的面積現在不算入了，而另一種是通過各種合規的建築設計增加業主的實際可用空間。

在浙江紹興、溫州、金華、湖州等地市計容新規中，內容包括：“空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。”

浙報傳媒地產研究院報告稱，只要合理利用新規，理論上，“得房率”（實得率）可以達到100%，甚至達到120%。

不過新房市場提升得房率，對當下二手房市場是個壓力。

中原地產研究院首席總監張大偉表示，2024年全國各地得房率100%已經不新鮮了。卷得房率情況下，樓市一二手房銷售也發生變化。70%得房率的二手房遇到同面積100%得房率的新房，其價差大概率能到30%以上。新房市場由於高得房率、創新設計和豐富的產品亮點，逐漸開始全面壓制了二手房市場。