“430新政”後的北京樓市：五環外有所升溫 市場期待政策繼續發力
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道
今年4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。
這是在執行了14年後，北京限購政策迎來的最大力度的調整。
政策出臺時值“五一”假期前夕，小長假的市場率先受到影響。21世紀經濟報道調查發現，假期前半段，由於人們的出行計劃早已確定，市場表現波瀾不驚。但在後兩天，北京一些在售項目的看房量明顯增加，成交量也有所提升。
假期結束後，北京樓市恢復日常狀態。多家機構的監測顯示，較之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交規模並未明顯擴大。
分析人士認爲，今年以來，北京已推出多項穩樓市政策，如今其疊加效應開始凸顯，市場預期有所改善。但總體來看，市場信心的完全恢復仍需時間。
五環外市場小幅升溫
根據中原地產研究院統計，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中五環外。因此，此次“430新政”非常利好北京郊區物業，特別是改善性物業。
北京市順義區後沙峪鎮是當前北京新房供應較爲集中的區域之一，區域內多以大戶型房屋爲主。5月15日，某在售項目負責人向21世紀經濟報道記者表示，“五一”長假期間，項目的到訪量比平時高出不少，成交量也有小幅增加。
該負責人表示，這其中有“430新政”帶來的預期變化。“政策出臺當天晚上，就有客戶打電話來詢問，主要了解政策的執行細則，以及項目是否有優惠。”
他表示，針對“五一”假期，項目已經推出了一些優惠。但由於政策影響，“五一”期間的到訪量要高於預期，一些觀望很久老客戶在五一期間簽了合同。
中指研究院指出，從市場反饋來看，五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。但整體分化依然明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更爲明顯。
合碩機構首席分析師郭毅也向21世紀經濟報道記者表示，“五一”假期期間，北京五環外的順義後沙峪、亦莊臺湖、大興黃村、昌平高家園和南邵等區域，新房到訪和成交量均表現不錯。但其他區域表現一般，體現出分化的局面。
郭毅表示，從合碩機構代理的項目來看，假期到訪量普遍增長了50%左右，成交量也有增加，但增幅並不大，說明轉化率相對一般。
她同時指出，“五一”期間的市場熱度，主要集中在假期後半段。因爲很多人已經提前敲定了出行計劃，即使有購房意願，也來不及很快操作。
假期結束後，隨着北京樓市恢復常態，市場也趨於平穩。前述房地產項目負責人表示，假期後看房的人數有所減少，“成交比假期前略有增加，但不多，相當於恢復到正常狀態吧。”
分析人士認爲，這說明市場信心有所恢復，但仍然缺乏持續性。
預期恢復大於實際影響
雖然“430新政”的目標區域主要針對五環外市場，但內城的部分區域也受到積極影響。
郭毅表示，新政後，內城一些去化壓力大的項目也開始走量。比如，麗澤周邊區域的部分新房項目，銷售情況有所提升。
相比之下，二手房市場受政策影響相對較小。
一位分析師向21世紀經濟報道記者表示，政策出臺後，北京二手房掛牌量一度從14.6萬下降到13.9萬。這一變化似乎說明，業主的信心有所恢復，不再急於出手。但隨後幾天，掛牌量又逐漸恢復。且與新政前相比，掛牌價格並沒有出現明顯調整。
同時，從交易量來看，新政前後的二手房交易規模也未發生明顯變化。
北京的二手房交易更多集中在五環內。多家機構的分析師表示，新政出臺後，五環外的二手房帶看量有所增加。五環內的二手房則僅僅表現爲瀏覽量上升。
受訪者普遍認爲，近年來，北京二手房市場保持供大於求，價格也易跌難漲。前述分析師表示，北京大部分小區的二手房實際成交價和掛牌價，相差在1萬元以上。“想賣房、先打折”成爲二手房市場的常態。
在此情況下，新政很難給五環內的二手房交易帶來明顯的刺激。
但在政策影響下，二手房市場的預期也在發生微妙的改變。朝陽區惠新裡區域某房產經紀人表示，該區域的瀏覽量和帶看量，都比新政前有所增加。雖然成交量並沒有明顯提升，但有購房者開始詢問，未來五環內的樓市限購政策會不會放鬆。
多數受訪者向21世紀經濟報道記者指出，從成交結構上看，雖然此次新政降低了購房門檻，但其釋放的新增需求並沒有大量入市。相比之下，部分存量需求結束觀望，開始入市。
有分析人士將此歸結爲預期的恢復，也即，新政帶來的預期恢復大於實際影響。“在北京市場，大部分人不買房並不是因爲沒有資格，而是對未來預期不樂觀。”
該人士認爲，這種恢復不僅有賴於“430新政”，也是近期北京一系列政策疊加的結果。
去年12月，北京推出“首付比例下調”、“普宅認定標準優化”、“房貸利率調整”等一系列組合拳；今年2月，通州區解除“雙限”；4月，北京調整綠色建築的公積金貸款上限，並延長老舊小區改造項目的住房公積金貸款期限；同月，北京還鬆綁了離婚限購政策。
受訪者普遍認爲，未來北京樓市政策將繼續保持漸進式調整的思路，或繼續有相關的利好措施出臺。總體來看，信心的恢復仍是目前的要務，市場更有可能溫和回溫，而不會大幅上漲。