靴子終於落地！北京降首付、降利率 7月樓市有望繼續升溫

在5月份全國層面房地產政策迎來重磅優化之後，北京樓市新政終於落地。

6月26日，北京發佈《關於優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例調整爲不低於20%。購買二套住房，首付款比例調整爲：位於五環內的，最低首付款比例調整爲不低於35%，位於五環以外的，最低首付款比例調整爲不低於30%。《通知》還明確，支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定爲首套住房。

商業貸款利率方面，首套房商業貸款利率下限調整爲貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，相比目前LPR加10個基點的水平，降低了55個基點。根據中國人民銀行公佈的6月LPR水平，5年期以上LPR爲3.95%，購房人新申請的首套房商業房貸下限，將執行3.5%的水平。

回溯來看，5月17日，中國人民銀行等接連發布3條關於住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例兩方面進行優化調整。其中，包括下調首套和二套首付比例、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，以及取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限。此後，上海、廣州、深圳等核心城市相繼落地樓市新政。

對此，中原地產首席分析師張大偉對證券時報·e公司記者表示，整體看，從中央到地方，從北京到上海各地的政策力度非常大，本輪517開始的系列新政穩定房地產的決心已經充分表現，未來只要房地產不穩定，更多的政策肯定還會出臺，在各地加碼發佈政策的基礎上，本次國家層面針對房地產全面推動政策寬鬆，國家推動房地產行業和經濟復甦的決心之大已超出預期。

就北京樓市新政而言，張大偉認爲，北京落地517政策，基本符合預期，整體看，作爲全國樓市調控的標杆，北京在過去幾年房地產市場一直平穩，在市場供需結構變化的情況下，順應市場，針對前期過嚴的政策微調，有利於市場穩定。從未來市場預期看，北京實際6月二手房成交量已經接近3月小陽春，但新房調整明顯，新政後，二手房成交量在7月有望穩定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會有所企穩。

中原地產研究院統計數據顯示，截至6月25日北京二手房住宅網籤11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬套周圍。二手房掛牌房源也相比4月底最高峰下調了超過1萬套。

“近期，市場對517政策落地已經有判斷和預期，提前透支了政策的利好，因爲之前政策一直不落地，最近市場已經出現了高位回落的跡象。新建住宅市場因爲上半年任務完成情況不好，所以部分項目出現了明顯的價格調整，導致整體成交量大幅下調，甚至部分之前銷售的房源開始退房。價格變動明顯，在此背景下，北京樓市新政落地意義重大。”張大偉認爲。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，此次北京政策信號意義很大。作爲四個一線城市中最後一個調整房貸首付和利率政策的城市，也意味着四個一線城市政策總體上都積極調整到位。爲下半年購房環境寬鬆創造了非常好的環境，也有助於進一步增加購房者的市場信心，對於後續市場行情提振具有積極的作用。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，本次北京落地執行降低首付比例、降低房貸利率、給予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以舊換新”等多個舉措，預計將明顯緩和購房者觀望情緒，促進購房需求入市，另外，北京本次優化政策也進一步釋放了積極信號，有助於整體市場預期修復。短期來看，北京房地產市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將爲新房釋放更多改善需求。

“此外，國常會明確要做好去庫存工具的儲備，各地在實際運行中，要利用好此類利好政策，同時積極結合各地實際，在去庫存方面持續發力，爲下半年樓市行情提振創造更好的條件。”嚴躍進說。

值得一提的是，《通知》還首次明確提出支持購房家庭“以舊換新”。《通知》稱，近期將指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平臺，鼓勵開發企業、經紀機構提供優質服務，實施優惠措施。即對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉爲購買新房的首付款。如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

根據中指監測數據，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分爲“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

“本次北京明確指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平臺，鼓勵開發企業、經紀機構提供優質服務，實施優惠措施，支持購房家庭‘以舊換新’，屬於中介優先賣模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持以舊換新有望產生一定積極效果，暢通一二手鍊條。”陳文靜說。