北京樓市新政“靴子”落地 有業主當晚即提出漲價

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

國慶節前夕，繼上海、廣州、深圳之後，北京樓市新政終於落地。

9月30日晚，北京市住建委等六部門聯合發佈《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》包括降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等方面，相關政策將從10月1日起執行。

《中國經營報》記者瞭解到，今年以來，北京無論新房還是二手房市場，價格和成交量均承壓。市場對於此次政策出臺呼籲已久，《通知》發佈當晚，有業主即向中介提出漲價訴求。

五環外社保“5改2”

據瞭解，此次北京出臺的8項政策中，最受關注的是限購政策的調整，其中，非京籍家庭在京購房，連續繳納社保或個稅的年數從過去5年，改爲在五環內購房爲3年，五環外購房爲2年。

同時，符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

此前曾在今年年初放鬆“雙限購”的通州區域，此次則全面放開“雙限購”， 按全市統一政策執行。

此外，上述《通知》還提出，本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執行住房限購政策。

據中原地產研究院首席分析師張大偉介紹，本次調整是北京從2023年9月“認房不認貸”落地開始，一年時間裡第10次樓市鬆綁政策。北京作爲全國房地產市場最穩定，政策力度最高的城市，從2017年開始的調控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了房住不炒。但過於嚴格的政策措施也誤傷了部分真實的購房自住需求。

與其他幾個一線城市相比，北京本次調整沒有涉及增值稅的變化，限購鬆綁主要年限相比其他城市也高一些，比如上海郊區只有1年，北京五環外則爲2年。

首套首付比例降至15%

在信貸政策方面，上述《通知》明確，居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，降至全國統一下限。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例不再區分五環內外，由之前五環內最低35%、五環外最低30%統一降至20%，力度大於上海。

《通知》提出，將落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。

《通知》還明確，對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

據瞭解，今年以來，北京已經針對購買綠色建築、裝配式建築以及購買符合條件的老舊小區，加大了公積金貸款支持力度。此次政策進一步支持京籍多孩家庭購房，將公積金貸款額度提升40萬元，也將降低多孩家庭購房成本，是支持改善性住房需求的重要體現。

此外，本次《通知》還提出，及時取消普宅和非普宅標準。預計將有助於降低購買非普宅的稅費成本，進一步促進改善性住房需求釋放。

據中指研究院政策研究總監陳文靜介紹，9月下旬時，北京市委就已經提出要“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”，本次《通知》提出將及時取消普宅和非普宅標準，也是對前期政策的進一步明確。普宅和非普宅在稅費繳納中存在一定區別，取消普宅和非普宅標準，將降低非普宅的交易稅費（主要是增值稅），有助於降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放；同時取消普宅認定標準，也有助於企業更好地配比產品類型，聚焦於打造高質量、符合市場需求的好產品。

除了上述對於居民端購房的支持政策外，《通知》還提出，要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支持“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

“有業主當晚即提出漲價”

當天晚上消息發佈後，記者從多位中介人士處瞭解到，有部分業主當晚即開始溝通漲價訴求。據瞭解，從去年3月份“小陽春”之後，北京二手房價便開啓了漫長的“以價換量”，年內不少小區價格下跌幅度在20%～30%。

但從今年5月份，尤其是“5·17”樓市新政以來，二手房可議價空間逐漸縮小，不少業主不再接受較大幅度的“砍價”。從“6·26”政策以來，6至9月成交持續放量，價格小幅下滑至逐漸穩定。

“今天晚上（9月30日）我們談了一個，業主不簽字，說等政策，暫時沒有說漲價，但現在政策出來了，接下來應該會有漲價的了。”一位中介人士這樣表示。

另一位中介人士當晚告訴記者：“政策剛出，已經有業主在跟我聊，想漲價，幅度還不小。”

不過，後續業主的漲價預期能否實現，仍待觀察市場進一步的走向。截至9月29日，北京二手房當月住宅網籤12331套，預計全月在1.3萬套左右，接近最近7個月的低點。

新房市場方面，今年以來，在二手房價格不斷下探疊加市場整體低迷影響下，北京新房市場亦面臨較大的去化壓力，不少項目開盤即降價，開發商紛紛“以價換量”爭奪客戶。

政策出臺當晚，五環外某項目置業顧問告訴記者：“之前五環外有很多客戶因爲資質不夠的原因未能購房，現在社保年限縮短，國慶節估計市場熱度會很高。”

截至目前，一線城市均已出臺樓市新政，積極落實“9·26”中共中央政治局會議精神。陳文靜認爲，一線城市政策集中落地，有助於發揮政策的疊加效用，整體將對穩定市場預期、提振市場信心產生更加積極作用。在近期多項政策加快落地下，核心城市房價有望趨穩，從而進一步帶動全國房地產市場加快築底。

另外，從政策趨勢上看，她指出，短期內一線城市政策基本到位，未來限制性政策依然具備優化空間；二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）