靴子落地！北京實施“321”梯度限購政策 一線城市已全部鬆綁“限購令”

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道

在滬廣深先後出臺穩樓市政策並降低限購門檻後，北京的政策終於落地。

9月30日晚間，北京市住房城鄉建設委、市財政局、人民銀行北京市分行、國家金融監管總局北京監管局、國家稅務總局北京市稅務局、北京住房公積金管理中心等6部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），實施降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等政策措施。

其中最受關注的措施，在於對限購政策的調整。按照規定，對非京籍家庭購買五環內住房的，社保或個稅繳納年限5年調減至3年；購買五環外住房的，社保或納稅門檻進一步調減爲2年。符合北京市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確爲“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

至此，四個一線城市已全部出臺穩樓市政策，並均降低了限購門檻。

此外，北京還將首套房商業性貸款最低首付比例由20%下調至15%，二套房貸最低首付比例由不低於35%（購買五環內住房）、不低於30%（購買五環外住房）統一下調至不低於20%。

限購門檻梯度調整

北京是樓市限購門檻最高的城市。此次調整前，大部分區域仍需滿足5年的在京連續納稅或繳納社保的要求。在通州區購房，還需滿足額外的限制條件。

今年4月30日，北京有條件地放寬了五環外的限購，但總體的限購門檻仍然較高。

此次北京以“321”的梯度設置限購門檻，被認爲是創新之舉。其中，非京籍居民購買五環外住房的，社保或納稅門檻爲3年；購買五環內住房的，門檻爲2年；符合人才政策的，門檻爲一年。

此前享受特殊待遇的通州區，按全市統一政策執行。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執行住房限購政策。

相比其他三個一線城市，北京對限購令的調整力度不算最大。但分析人士認爲，北京的人口基數較大，改善性需求旺盛，這一政策的效果仍然值得期待。

信貸政策方面，北京將首套房和二套房最低首付比例統一下調至15%、20%，這是歷史最低水平。

此外，針對京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。

《通知》還指出，北京市將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

《通知》還明確，北京市將加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支持“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

分析人士認爲，和其他一線城市相比，北京的限購和信貸門檻都不是最低。但基於北京的人口基數和需求潛力，這個“大禮包”對於改善市場預期、促進需求釋放大有幫助，尤其是有利於改善性需求的釋放。今年第四季度，北京樓市的表現值得期待。

作爲一線城市，北京樓市的走勢相對穩定，但近期也面臨一定的升溫壓力。

根據北京市統計局的數據，今年1-8月，北京市新建商品房銷售面積658.1萬平方米，同比下降5.1%。其中，住宅銷售面積466.6萬平方米，下降8.7%。

房價方面，國家統計局的數據顯示，今年8月，北京市新建商品住宅價格環比下降0.5%，二手房價格環比下降1.0%。

此前，北京已釋放出樓市政策調整的信號。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，強調優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。

一線城市已全部鬆綁限購

此前的9月29日晚間，上海、廣州、深圳先後對樓市限購政策進行了調整。隨着北京新政的出臺，四個一線城市已全部在國慶長假前夕出臺政策，除廣州取消限購政策外，其餘三城均降低了樓市限購的門檻。

這一舉措帶來的市場影響和信號意義均值得關注。

當日早些時候，住房城鄉建設部召開黨組會議，傳達學習中央政治局會議精神。會議指出，要回應羣衆關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

住建部特別提到一線城市，是因爲一線城市的購房門檻仍是全國最高，政策的調整，有望釋放出新的需求，並助力後續市場升溫。

此外，一線城市的政策調整，往往具有風向標意義，對於市場預期的引導作用較爲顯著。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一線城市紛紛調整樓市政策，目的就是在“銀十”來臨之際，也是今年最後一個季度來臨之際，帶動樓市預期和交易量提振，爲止跌企穩發揮一線城市基本盤的作用。

他表示，如果一線城市穩定了，以一線城市爲核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩的路徑。

附：

關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知

京建發〔2024〕400號

​各有關單位：

爲貫徹落實黨中央、國務院決策部署，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，推動構建房地產發展新模式，經市政府同意，現就有關事項通知如下：

一、落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。

二、居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於20%。

三、非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿2年及以上。

符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

四、居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

五、本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執行住房限購政策。

六、對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

七、按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

八、加快構建房地產發展新模式。完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支持“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

本通知自2024年10月1日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知爲準。

北京市住房和城鄉建設委員會

北京市財政局

中國人民銀行北京市分行

國家金融監督管理總局北京監管局

國家稅務總局北京市稅務局

北京住房公積金管理中心

2024年9月30日