靴子落地！北京降首付降利率 一線城市迎史上最寬鬆購房窗口期

中國經濟網北京6月27日訊（記者 李方） “517”樓市新政的“靴子”終於落地北京。6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確首套房貸最低首付比例調整至20%，利率最低調整爲3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”。

此前，上海、廣州、深圳等一線城市已先後落實“517”樓市新政，調整最低首付比例和房貸利率下限。業內人士認爲，此次政策市場關注頗多，尤其是此前三個一線城市房貸政策調整後，市場一直關注北京政策。此次北京發佈政策，也意味着四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放鬆，一線城市進入史上最寬鬆的購房窗口期。

首套房貸利率大幅降至3.5%

《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例調整爲不低於20%，貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.5%。

購買二套住房，位於五環以內的，最低首付款比例調整爲不低於35%，貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.9%。位於五環以外的，最低首付款比例調整爲不低於30%，貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.7%。

據易居研究院研究總監嚴躍進測算，按照100萬貸款本金、30年等額本息進行計算，此前房貸總利息支出爲72.9萬，按新政計算，利息總支出爲61.7萬，共減少11.3萬元購房成本。首付方面，以500萬總價新房爲例，過去首付款需要150萬，現在則爲100萬，直接的減負效應有助於提振購房需求。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，“北京首付水平基本與上海一致，值得關注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在於是否爲城六區，本次調整爲五環內外，與4月30日限購政策調整區域範圍一致，更有利於政策落實和執行。另一方面，北京大幅降低房貸利率，也與上海基本一致，將對購房需求釋放產生較大帶動。”

公積金最高可貸160萬元

《通知》對住房公積金貸款政策作出優化，一是降低最低首付款比例，與商貸同步調整。二是對購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

其中，對於申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建築的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。對於申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建築的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。對於申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建築的借款人，可貸款額度上浮40萬元。

此外，對最高額度進行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，“公積金最多上浮40萬元，超出預期。主要原因在於，近期國家政策明確提出，着力推進房地產新發展模式，滿足居民住房需求的新期待。北京作爲領頭羊，自然要率先表態。”

多孩家庭購買第二套房按首套認定

《通知》提出，對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定爲首套住房。

“這一點市場反饋是非常積極的。因爲此類家庭購房需求也比較多，本身有換房需求。通過此類政策有助於持續降低購房成本，享受到首套房的政策支持。”嚴躍進說。

“以舊換新”暢通一二手鍊條

《通知》還提出，本市房地產業協會、房地產中介行業協會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與，共同爲“以舊換新”居民提供更加優質的服務。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉爲購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

根據中指監測數據，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分爲“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

陳文靜表示，北京屬於“中介優先賣”模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產生一定積極效果，暢通一二手鍊條。

橫向比較來看，中原地產首席分析師張大偉認爲，北京“以舊換新”是全國80餘城市中力度相對較小的政策，主要是鼓勵中介機構和開發商，給購房者預留一定換房時間。

北京爲何沒有鬆綁限購政策？

此次北京並未調整限購政策，也引發業內猜想。李宇嘉認爲，“北京出臺政策最晚，主要原因在於北京城市地位的特殊性，即在房地產調控上的城市能級最高。在限購政策調整上，更加要考慮‘房住不炒’和新發展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激性需求，這有舊模式依賴的痕跡。因此，此次北京儘管調整了政策，但是也沒有鬆動限購。”

陳文靜認爲，未來北京依然有優化空間和預期，下半年隨着核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸築底企穩。

業內預計北京市場將迎復甦

張大偉表示，北京作爲全國房地產市場最穩定，政策力度最高的城市，從2017年開始的調控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。但過於嚴格的政策也誤傷了部分真實自住需求，從2023年9月開始，北京樓市政策小步快走、逐步寬鬆，累計發佈9次調控政策，政策出臺相對謹慎。

中原地產研究院統計數據顯示，截至6月25日，北京二手房住宅網籤11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬套。截至6月25日，上海二手房網籤量21184套，遠超1.8萬套“榮枯線”。

“從政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市場成交量的變化預計會低於上海。從整體看，北京新政基本符合預期，在市場供需結構變化的情況下，順應市場，針對前期過嚴的政策微調，有利於市場穩定。”張大偉說。

58安居客研究院院長張波表示，“沒有意外，北京市場將迎來複蘇，尤其是一二手房成交量預計在7月會出現較爲明顯的擡頭，本輪政策力度在一線城市中屬於適中，在考慮首套剛需的同時，對於二套需求也給予了更多政策上的傾斜。預計後續，北京五環內二手房的成交量會呈現明顯上升態勢，同時五環外的新房熱度預計也將不斷提升，三季度北上總體復甦的態勢會進一步強化，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預計也將會不斷增強。”

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