湖北觀察丨湖北響應國家“歷史級”救市：首套房首付比例降至15%，取消貸款利率政策下限

21世紀經濟報道記者王雪 實習生馬小雨 武漢報道

爲了進一步激活樓市活力，湖北省出臺一攬子重磅舉措，是首個響應國家“歷史級”救市的省份。

5月22日，湖北省住建廳聯合省財政廳、自然資源廳、人民銀行湖北省分行、國家金融監督管理總局湖北監管局印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱“《措施》”），涉及取消購房限制、降低購房門檻、加大金融支持、推進住房“以舊換新”等10個方面。

具體來看，在降低購房門檻方面，將首套住房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套住房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。同時，取消個人住房貸款利率政策下限，繼續引導貸款利率下調，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

在推進住房“以舊換新”方面，支持國有企業收購二手住房，爲賣舊買新“搭橋”，收購二手住房可對外出售或用作租賃住房、徵收安置房、人才房、保障性住房等；鼓勵開發企業、經紀機構、購房人三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，湖北省十條措施發出明確信號，能與各地的區域政策形成疊加效應，供需兩端同步發力、多策並舉，能夠進一步穩定市場、穩定信心。

首付比例及貸款利率降至歷史最低

此前，央行在國務院政策例行吹風會上表示，將推出降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點等政策。

“爲了全面貫徹落實國家相關會議精神，湖北省第一時間發佈了十條措施，重點強調財稅金融的支持、住房‘以舊換新’、保障性住房，創新搭建全省住房供應鏈平臺，實行以需定供、以需定建，加快‘租購併舉’新發展模式的探索。”李國政指出，“特別對於購房者最爲關心的首付和利率下調問題，作出了明確的響應。”

在首付比例方面，《措施》指出，降低購房門檻，首套住房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套住房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。

值得注意的是，首付比例的調整或需要一定的時間。武漢農商行相關工作人員表示，當前行裡客戶中心資料顯示，家庭首套房首付比例最低仍爲20%，家庭二套房最低首付比例爲30%。

有房產中介向21世紀經濟報道記者反映，“新政剛剛實施，目前都在流程摸索階段。也有客戶反映，雖然首付比例降低了，但月供壓力可能會更大。”

爲減輕月供壓力，《措施》明確了有史以來最低的購房公積金貸款利率及商業貸款利率。《措施》指出，將取消個人住房貸款利率政策下限，繼續引導貸款利率下調；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含 5 年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含 5 年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲 2.775%和3.325%。

舉例來看，小張打算申請90萬元公積金貸款購買首套住房，還款期限20年、等額本息還款方式，如果使用原來的3.1%利率計算，他每月需支付5036.55元。但使用下調後2.85%的利率，他的月供將減少至4924.07元，每月節約112.48元，20年總計可以節省約2.7萬元。

《措施》還指出，將適當提高新市民、青年人、教師、醫務人員、多孩家庭、高層次人才等住房公積金貸款最高額度，原則上增幅不低於20%。

據悉，截至目前，湖北省17個市州已全部下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。對此，21世紀經濟報道記者致電湖北銀行、武漢農商行進行求證，均表示行裡購房貸款利率已實行最新政策。

值得一提的是，武漢成爲樓市新政後，全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。例如：武漢首套房商業貸款利率降低30個BP，從3.55%降至3.25%；二套房降低80個BP，從4.15%降至3.35%，降幅歷史最高。

李國政指出，截至目前，武漢的公積金貸款利率、商貸利率、最低首付比例，都處於歷史最低期，對住房消費的促進作用正在不斷體現。5月16至22日期間，武漢市商品住房成交1784套，日均254套，較4月日均166套的成交水平，漲幅達到53%。

“諮詢確實多了很多，原來觀望的客戶也行動了。從客戶反映來看，購房仍以剛需爲主，有着結婚購房、小孩上學購房等訴求。也有部分人選擇置換，現在房子價格偏低，利率也低，購房者手上資金充足的話，就會選擇換一套大的房子。”上述房產中介向記者表示。

加大“以舊換新”支持力度

在降低購房門檻、釋放購房需求的同時，湖北也在供給端加大政策優化力度。例如鼓勵高品質住宅開發，對架空層、空中花園等給予免計容獎勵，優化陽臺、入戶花園等設計規範，支持企業建造好房子。

對於盤活存量用地與商辦物業，則有“收回—供應”“商改住”“商改公”等定向精準的支持措施，統籌考慮消化存量房產和優化增量住房。

“今年以來，湖北省上市的部分新樓盤，在戶型設計與品質方面有明顯提高，第四代住宅也陸續面世，實現了以供給激活需求的目的，武漢、十堰的高品質住宅，都出現了‘日光’的案例，起到了引領市場發展風向標的作用。”李國政表示。

此外，《措施》還提出，要積極推進住房“以舊換新”，加大對住房“以舊換新”的財稅支持。比如，各地財政對個人出售二手住房以及對個人購買新房給予補助；對出售自有住房後1年內在市場重新購買住房的，對其出售住房已繳納的個人所得稅予以退稅；對國有企業收購二手住房各地財政可給予補助；省級財政對市縣開展住房“以舊換新”給予以獎代補。

爲降低了二手房交易成本、促進換房需求加快釋放，《措施》進一步提出，全面落實二手住房“帶押過戶”，疏通跨行辦理二手住房“帶押過戶”政策堵點；探索推動一手住房“帶押過戶”，已辦理在建工程抵押的預售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的持證商品房，在完成房屋帶押銷售、網籤及竣工驗收等事項後，不動產登記機構可以爲當事人辦理一手住房“帶押過戶”等。

“不過，當前大環境下，房屋要實現較高估價很難，所以住房舊換新在現實實施過程中面臨較大壓力。”上述房產中介指出。