房東房客租金明算帳　8個租房Q&A雙方不吃虧

來源：好房HouseFun

房價居高不下，租屋成了不少人不得已的選項。然而不論是包租公或是租屋族，對於租金總是各有立場，怎麼樣拿捏才能讓雙方都不吃虧？

房東篇秀秀一家剛搬進內湖新家，決定把住了二十年的老公寓出租，大夥兒推派秀秀全權處理招租事宜。

升格新手包租婆，秀秀馬上面臨許多煩惱。老公寓鄰近政大學區，她猶豫着應該簡單整理後整層出租，還是花點錢改成分租套房？考量租金報酬率，最後還是決定裝潢成分租套房。

換上全新傢俱，老公寓搖身一變，吸引不少學生上門詢問。缺乏經驗又心軟的秀秀禁不起學生討價還價，以每間套房七千五百元價格出租，有租客提出「一次繳清一年房租，寒假免一個月租金」條件，也有包租婆朋友建議秀秀保障自身權益，乾脆在合約註明租金爲半年繳。

三間套房很快就收到訂金，秀秀正着手準備租賃合約時，突然接到一名上班族來電，表示願意以八千五百元月租金承租，令秀秀十分心動，猶豫是否該犧牲兩倍訂金，退掉其中一位學生的租約......

Q1.不同房型的租金金額應該怎麼訂？徐銘達建議，先上網查詢鄰近待租物件價格，透過比較值做加減分調整，若周邊待租物件屋齡偏老，重新裝潢有機會提高租金，附傢俱租金也可比空屋高，但應避免訂價過高嚇跑房客。

從房型來看，獨立套房價格優於分租套房與整層，整層出租多半是空屋狀態，租金價格彈性較大；分租套房含小工概念，雖有兩道門鎖，但安全性不比獨立套房，房東取得條件較低，多無獨立門牌，租金要比獨立套房略低。

Q2.租金季繳、半年繳、年繳對房東來說有利嗎？一般租賃多以「月繳」爲主，但一次能收到一整年租金的「年繳」制度，對房東來說確實最有保障。

徐銘達表示，實務上會選擇年繳者，多半是像秀秀所遇到的情況，以一次繳清租金作爲議價籌碼，但如此一來若房客臨時退租，便很容易有後續退租糾紛。

徐銘達解釋，除非合約上有特別註明「年繳」，若房客一次繳清整年租金，應視爲「預繳」，假設房客中途不租，房東仍有義務退回剩餘租金。

Q3.收了定金之後就代表租約成立了嗎？《民法》第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」定金是契約履行前的一種承諾，看屋後若房客有意承租，房東亦願意出租給他，房客便預先付給房東一定金額，用來確定雙方均會履行租約。

定金支付並無法定上下限，房東通常會自訂金額請房客支付。對承租行爲而言，不論定金多少都代表一種承諾，可依雙方租賃意願強弱而決定數額。起租後，定金即轉爲押金。

Q4.已收定金， 但又不想出租了，該怎麼辦？根據《民法》第249條第1項第3款：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金。」

以秀秀爲例，若已收學生1,000元定金，卻反悔想用更高租金出租予他人，秀秀即須賠償2,000元給該名學生。

徐銘達建議，站在房客立場，若遇到非常喜歡的物件，可多付些定金，一旦房東反悔還可多賺一點，但若房東要求定金過高，法官認定違反比例原則，可令房東返還部分。

房客篇偉偉是大一新生，因沒抽到宿舍，趁開學前趕緊北上找尋租屋處。一口氣看了數間房子，偉偉決定多花點錢租套房，付房東兩個月押金與第一個月租金，開開心心迎接大學新鮮人生活。

轉眼半學期過去，偉偉與班上幾位同學感情十分要好，其中幾人受不了宿舍門禁規定，興起在外合租房屋念頭，想揪偉偉加入，但偉偉已跟房東簽了一年租期，擔心毀約會被沒收押金，只能作罷。

偉偉三不五時就會到同學租屋處串門子，發現房東提供給他們的傢俱都是新的，客廳電視又大，相較之下偉偉的小套房不但傢俱老舊，浴室還有壁癌剝落，讓偉偉想要求房東酌減租金。此時偉偉家中財務出現狀況，眼看無法如期繳交房租，只好硬着頭皮向房東求情......

Q1.付了押金與租金，須請房東分別開立收據嗎？押金在法律上稱爲「押租金」，目的是爲擔保房客定期給付租金，以及在租約期滿時按時返還房屋；至於「租金」則是向房東承租房子須定期支付的金額。

依據《土地法》第99條規定，押金不得超過租金的2倍，超過部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。至於收據的用途則是表明雙方已發生貨幣交換的證明文件。

徐銘達提醒，租金與押金可共用一張收據，但須註明不同款項名稱與金額，同時應寫清楚雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，避免任何一方發生付訂拒租情形。

Q2.已付租金但又不想租了，可請房東返還租金嗎？法律規定，房客只有在《民法》第424、430、435、436條等特殊情況之下，得以提前終止租約；否則若在租約期滿前想搬離，就已構成違約事實，一旦契約上有約定提前終止租約的賠償條文時，就應依照契約條文行使。

以偉偉爲例，若是爲了想和同學合租，造成違反1年租約事實，房東得依法沒收全數押金，並按合約條文要求賠償。

Q3.若房屋毀損或過於老舊，可請房東減少租金嗎？使用期間內房屋若因老舊損壞，房客可先要求房東出面修繕，或先告知房東後再自行修繕，費用可從租金扣除。

但必須先釐清屬自然或人爲，前者由房東負責，後者若爲房客造成，修繕責任便歸屬房客。若責任歸屬房東，房客可要求相對比例減低租金，若已達無法使用之情形，則可根據《民法》第424條規定，要求終止租約。

Q4.若想遲付租金，應如何處理？以偉偉爲例，徐銘達建議可向房東主動表達困難處，藉以延緩催租頻率。

否則房客若拖欠房租、水、電及瓦斯費，房東可整理出欠款清單，寄發存證信函到對方戶籍地址，要求限期返還價金；若房客不迴應，可以「債務不履行」提起訴訟，請法院執行收回欠款。

按《民法》第440條，承租方若拖延繳租，房東可定期限來終止租約，但遲付欠款須達2個月以上租金金額。

達人小檔案

徐銘達

永勝資產管理執行長全臺最大包租公，服務超過2萬組房東、逾20萬組房客，永勝協助房東7日內收到催租金，成功率高達95%。