租到“甲醛房”能要求退租嗎？房東反訴租客賠償房租損失，法院判決房東應退還租金

租房時發現租到了一間“甲醛房”該怎麼辦？日前，上海市寶山區人民法院審結了一起房屋租賃合同糾紛案件，租客在房屋租賃平臺租住“甲醛房”後，多次與房東協商未得到妥善解決，其能否以甲醛超標爲由解除租賃合同並要求退還租金？房東表示房屋空閒的租金損失法院又會如何認定？

租來的房裝修完未滿一月

2023年7月，倪先生通過租房平臺瞭解到某小區一房屋的租賃消息，經聯繫房東周女士，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租期爲一年，租金每月3400元。合同簽訂當日，倪先生支付了一個月房租及額外的租賃保證金3400元，周女士當即告知其房門密碼。

次日，倪先生準備搬家入住，但偶然間從鄰居處瞭解到該間房屋距離裝修完成還不滿一個月。考慮到甲醛問題，倪先生立刻與周女士溝通要求退房，被拒。隨後，倪先生又提出邀請第三方檢測機構在雙方都在場的情況下對房屋進行甲醛檢測，並表示若甲醛未超標，則繼續入住，否則需退房，而周女士對此未作出迴應。

無奈之下，倪先生於次日自行委託A檢測機構對房屋空氣環境進行檢測，結果顯示室內空氣中的甲醛含量超標。據此，倪先生通過微信向周女士發送檢測報告，並表示房屋存在甲醛問題，自己尚未入住，亦未更改房門密碼，要求周女士退房。

租客提起訴訟遭房東反訴

四個月後，仍未得到任何回覆的倪先生向寶山法院提起訴訟。倪先生認爲，周女士的行爲已經侵犯了其合法權益，故請求法院確認雙方租賃合同已於7月解除，並要求周女士返還租金及租賃保證金共計6800元。

庭審中，被告周女士辯稱，不認可租賃合同已於7月解除。房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，合法有效，周女士一直按合同履行。房屋是6月初進行的裝修，在得知倪先生提起訴訟後，其對房屋也進行了第三方檢測，發現不存在甲醛超標的情況，周女士不存在違約行爲，故不同意退還租金及支付違約金。相反，合同簽署後，倪先生至今沒有解除租賃合同，導致周女士11月底才收回係爭房屋，倪先生支付的房租和保證金不足以彌補周女士的損失。爲此，周女士提出反訴，請求判令倪先生向其賠償三個月房租損失10200元。

針對周女士的反訴，倪先生辯稱，雙方簽訂租賃合同之前已就房屋甲醛問題進行過溝通。倪先生委託鑑定檢測的結果出來後，其就以房屋甲醛超標爲由提出過合同解除事宜。如果周女士認爲不存在超標情況，應當立即驗證，而周女士一直拖延到案件審理時才委託檢測，是爲了等待甲醛不再超標，其行爲構成故意擴大租金損失。

房東租金損失由其自行承擔

寶山法院審理後認爲，周女士自認房屋於6月初進行裝修，其作爲出租方，應提供符合居住條件的房屋。7月，倪先生表示新裝修的房屋可能存在甲醛超標問題，要求雙方均在場的情況下進行甲醛檢測，但周女士對此未有迴應。在此情形下，倪先生有權單方委託檢測機構出具檢測報告。結合房屋裝修時間及檢測結果，倪先生擔心甲醛超標並向周女士提出解除租賃合同，符合常理。

至於周女士在庭審過程中提供檢測報告，主張房屋不存在甲醛超標情形，法院認爲，考慮到甲醛的揮發性及空氣流動性，周女士提供的檢測報告僅能證明檢測當時房屋內的空氣質量情況，無法反映7月的房屋情況。合同簽訂後倪先生一直積極與周女士協商溝通房屋甲醛問題，未實際搬入房屋且於起租日次日便提出解除合同，其間亦無故意拖延行爲。倪先生提出解除合同後周女士理應及時收回房屋，周女士怠於收回房屋的租金損失應由其自行承擔。

據此，寶山法院判決雙方租賃合同於2023年7月解除，周女士應退還倪先生租金及租賃保證金共計6800元。

一審判決後，原、被告均服判息訴，該案已生效。

法官說法

一、承租人能否以甲醛超標爲由要求解除合同並退還租金等費用？

法律規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因此，作爲住房出租人，應保證其出租的房屋室內空氣質量符合國家環保標準。針對裝修後空置時間短、甲醛等有害氣體含量高的房屋，應積極進行檢測、治理，需待其有害氣體揮發至濃度限值以下才能對外出租。若出租人提供的租賃房屋有害氣體超標，危及承租人身體健康，即便承租人訂立合同時明知該租賃房屋空氣質量不合格，人民法院也應支持承租人要求解除合同並退還租金等費用的請求。

二、承租人不慎租到“甲醛房”如何應對？

溝通反饋異議應留痕 在租賃過程中若發現可能存在甲醛等有害氣體超標情況，應第一時間向出租人提出異議，並保留好雙方的溝通記錄。

檢測機構選擇要正規 必要時應請檢測機構上門檢測房屋內空氣質量，並提前核查好機構的資質和權威證書，確保機構正規。檢測時，儘可能保證雙方都到場，若出租人拒不配合前往現場，承租人則應保留好檢測報告、檢測費用支付憑證及發票。

協商解決糾紛存理性 在檢測出屋內空氣質量不合格後，冷靜、理性地與出租方協商退租事宜。若無法通過協商解決問題，可通過法律途徑保護自身權益。

此外，法官提醒：在房屋租賃合同簽訂前，應詳細瞭解房屋現狀，詢問裝修結束時間。針對裝修空置時間不長的房屋，必要時可要求出租人提供近期房屋內空氣質量檢測報告，確保居住環境良好。

文/記者 郭劍烽 通訊員 陸藝楷

編輯/王朝