1.9萬/平、首付6萬？深圳樓市最近出現了一批另類“人才房”，專家稱應“確保購買行爲符合政策要求”

在房子總價動輒幾百萬幾千萬元的深圳，有項目宣傳稱首付6萬元就能在深圳安家，有陽臺有燃氣還有獨立紅本，是不是很讓人心動？

《每日經濟新聞》記者注意到，近期市場上有項目以此爲宣傳推介點，華爲旁、地鐵口，“給TA在深圳一個安穩的家”，總價58萬元起，月供4200+元。

然而記者多方採訪後發現，“上車”並不簡單，該類房源真實性質爲工業配套宿舍。有房企人士在接受記者採訪時表示，目前深圳宿舍不能個人買，只能是行政區內有廠房的企業買。

單價1.9萬/平、首付6萬深圳買房？

該項目爲共聯都市智谷，位於深圳龍華區九龍山數字城平安路與庫坑一路交匯處，項目宣傳稱距離22號線庫坑站約900米，集合高標廠房、人才商品房、配套商業等一站式生產生活配置。

根據深圳市住建局官方信息，該項目所在宗地土地用途爲普通工業用地，土地使用年期爲50年，從2020年12月31日起至2070年12月30日止。

共聯都市智谷備案名爲共聯富基創新園，2023年8月備案取得預售許可證，開發商爲深圳市共聯富基投資有限公司（下稱共聯富基）、深圳市鬆元廈股份合作公司。房屋用途爲工業廠房、宿舍、商業和食堂，其中工業產房共101377.73平方米71套，宿舍面積爲35031.25平方米共896套，商業面積爲1012.58平方米20套，食堂2075.84平方米4套。

中介宣傳資料稱，該項目目前單價約1.9萬元/平方米，首付3成，月供4200元，房源有29、46、51平方米的1-3房，層高3.9米，不限購不限貸不佔名額，50年紅本產權。

記者在採訪中獲悉，在中介推介的宣傳資料中，該項目又叫九龍公館，雖然不限購不限貸不佔名額，但個人購房的前提是需要有公司或先註冊公司。

某大型中介平臺工作人員李經理告訴記者，個人是不可以買的，需要註冊公司，開發商可以幫弄，每年會幫你做賬，這個叫新型產業用地，但產品是民用水電通燃氣，也可以掛靠戶口。

對於以公司名義持有房產的成本，李經理表示，一年就兩千多元稅費，沒別的費用，算下來還是便宜很多的，因爲是民用水電有燃氣，跟住宅一樣。

就購買流程，該項目工作人員稱，可以協助客戶免費註冊公司，之後每年免費給客戶報賬記賬，而這項服務市面價格每年要1500-2000元。

對於中介人士提到的最低首付6萬元，該名工作人員稱，可以給客戶提供2成首付借款，一年內還清免息。買房過程大概需要2-3個月，之後就要開始還貸款了。項目預計今年底或明年初精裝交付，然後就可以出租了。

確保購房行爲符合規範要求

對於工業配套宿舍的銷售情況，有頭部房企工作人員在接受記者採訪時表示，目前深圳宿舍不能個人買，只能是行政區內有廠房的企業買，而當下市場環境，工業廠房類配套宿舍銷售較難。

記者查詢政策資料獲悉，2020年初，深圳市人民政府辦公廳發佈關於印發深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法的通知，對於工業配套宿舍受讓人資格、購置面積等均有嚴格的規定。

根據通知，工業配套宿舍的受讓人應是經依法註冊登記且在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇不動產權證書的企業。其中，持有廠房的，其建築面積不得低於1000平方米；持有研發用房的，其建築面積不得低於300平方米。

廣東華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者採訪時表示，該管理辦法主要是爲了規範深圳市工業樓宇及配套用房的轉讓行爲，保障產業發展空間，促進產業轉型升級。根據管理辦法的規定，工業樓宇及其配套用房的轉讓需符合一定的條件和程序，以確保其用於工業生產、研發等產業用途，而非居住用途。

“個人通常不能購買工業樓宇及配套用房的宿舍部分。”周爭鋒表示，個人在購買工業樓宇及配套用房時，需要特別注意相關規定，確保自己的購買行爲符合政策要求。如果個人有投資需求，建議考慮其他類型的房源如商品住宅、公寓等。

周爭鋒分析認爲，工業配套宿舍這類產品主要面向企業和機構銷售，而非個人購房者。因此，個人購房者在購買此類產品時需要格外謹慎。開發商宣傳單上寫着首付多少萬元深圳安家，或者開發商幫助成立空殼公司銷售工業樓宇宿舍類產品等行爲，可能存在一定的違規風險。

“這類產品弊端肯定有，基本上考慮買來住或者出租就行，升值那肯定不可能。”李經理坦承，轉讓時客戶直接把公司過戶給他，做法人變更就行了，因爲房子是在公司名下的，直接把公司轉讓，這樣就可以省下一部分交易稅費。

周爭鋒提示稱，購房者還應注意用公司購買房產持有期間的稅費等，且再次轉讓稅費高，符合條件接手的人少。還應注意購買公司自身的風險，空殼公司在購買前存在違法行爲或涉及法律糾紛，購房者可能會受到牽連，面臨法律風險。此外，工業樓宇宿舍類產品的性質和用途與普通住宅不同，購買此類產品可能會面臨產權不清晰、使用權限受限、增值空間有限等風險。