首付最低兩成，房貸利率3.5%，深圳樓市“放鬆”能讓大家買房嗎？

南方財經全媒體記者 曹媛 深圳報道

繼“517”樓市新政發佈後，深圳房地產市場也迎來了“降首付”、“降利率”的“雙降”局面。

5月28日，按照《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》、《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原則，根據深圳市政府調控要求，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整爲30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整爲LPR-5BP。

值得注意的是，如果後續央行降低LPR，房貸利率或還有下降空間。目前，5月LPR報價仍“按兵不動”，5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年5月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%。兩報價均與上月持平。

多位業內人士認爲，預計LPR有調降空間，但幅度將會有所收窄。

購置500萬房產，首付減少約50萬

此輪調整後，目前深圳首套房首付最低比例爲20%，二套房首付最低比例爲30%，首套房利率下限降至3.5%，二套房利率下限降至3.9%。

以在深圳首次購置總價爲500萬房產爲例，純商業貸款30年，此前的房貸利率爲3.85%，此次政策後調整爲3.5%，如果按照最新的首付比例20%計算，首付將從150萬元減少至100萬，減少了50萬元，但月供每月多出約1500元左右；如果仍選擇30%的首付比例，月供將少還近700元/月，還款總額將共節省約25萬元。

有業內人士表示，此次調整有利於降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

深圳是一座“移民城市”，新市民、外來人口規模大，但由於過去數年深圳房價快速上漲，這部分人羣的購房需求一直被積壓。數據顯示，自2021年5月份以來，深圳房價連續下跌近三年，外圍部分區域房價下跌40%左右。中心區也下跌約30%，很多區域房價水平回到2018年，部分住房需求有了釋放的機會。

“在降房價、近期降成本、釋放需求、降低門檻綜合作用下，市場預期會得到提振，疊加降房價，未來一段時間，商品房銷售會得到提升。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

上海、廣州“打樣”，深圳跟進調整

在深圳之前，一線城市中上海和廣州已率先調降首套房貸利率。易居研究院研究總監嚴躍進曾在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，上海、廣州的調整，其實是給一線城市“打樣”，房貸利率下調，首付比例降低，都是真金白銀的讓利，對促進房地產市場熱度大有裨益。

李宇嘉也認爲，（深圳調整）真正對標上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，與上海完全一致。彰顯了在房地產調控政策上的城市能級，上海和深圳是一致的。上海出臺調控政策後，相當於爲深圳打了個樣板。

他進一步表示，上週末，廣東省19個城市執行5月17日國家對於首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭貸款利率不設下限的政策。但當時，廣州、深圳未跟進。考慮到廣深兩地新市民多，外來人口集中，近期樓市形勢嚴峻，此次廣州跟進了政策，深圳也自然會跟進此政策。但與廣州不同的是，這有選擇、有限制的差別化跟進。

“降首付”、“降利率”真能讓大家買房嗎？

但在今日新政出臺後，某意向在深圳購房的人士告訴記者，“房價越降我越想再觀望觀望，每次政策一出就是大幾萬的調整，普通人更不敢輕易買房了，總感覺不是市場最低點。”

李宇嘉也認爲，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力還是比較弱，再加上整體供應量比較大。因此，這一輪從需求端鼓勵居民加槓桿貸款買房，無法從根本上提振市場情緒。

樂有家研究中心數據顯示，從2021至2023年，深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭，再到6字頭，不斷降低。

他建議下一步繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。這樣，儘管商品房市場在下滑，但行業整體規模仍保持在高位，這是房地產未來發展的基本路徑。