首付比例史上最低！央行樓市組合拳能否滿足購房者政策預期？

5月17日午後，央行重磅宣佈三項新政，政策調整力度較大，超出預期，引發市場廣泛關注。

核心內容涉及三大方面：一是，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；二是下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；三是，首套以及二套房貸最低首付款比例在此前基礎上均下調5個百分點。

第一財經從央行相關部門負責人處瞭解到，此次政策調整依然體現了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續推進金融機構市場化定價能力的決心。新一輪的支持政策是對前期政策的接續和擴大，進一步提升了金融支持力度。前期房地產信貸政策優化實踐爲本次調整創造有利條件。

在市場專家看來，此次政策組合拳，有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩復甦創造更爲合宜的貨幣信貸環境。這也有助於提升居民的消費能力和意願，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

首付款比例已爲史上最低

在三項政策中，市場頗爲關注首付比例的調整。記者瞭解到，此次調整後，個人住房貸款首付款比例已爲史上最低。

具體而言，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

去年8月末，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》、《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，其中首套房首付比例不低於20%，二套房不低於30%。

此次調整是在去年基礎上的進一步下調。“這次統一再下調5個百分點，將有利於進一步降低居民的購房門檻，釋放居民購房消費潛力。各地仍然是按照因城施策的原則，結合當地的房地產市場形勢以及調控需要，自主合理確定當地的首付比例政策下限。銀行在當地政策下限的基礎上，再根據客戶的具體狀況，自主決定每筆貸款的具體首付比例。”上述央行負責人稱。

購房者負擔將明顯下降

公積金貸款利率的調整則是此次政策的另一亮點。

自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。

時隔一年半，公積金貸款利率再度下調。具體而言，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

公積金貸款分爲存量以及增量兩個部門。此次政策將利好存量以及增量客戶。

第一財經記者從央行相關部門負責人處瞭解到，5月18日起，新增公積金貸款開始下調。而對於存量部門，則將於明年（2025年）1月1日起（重定價週期）開始下調。

記者從中介機構瞭解到，在不少地方政府陸續放鬆或取消限購措施後，樓市熱度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介帶看房量更是明顯增多。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策，存在“再等等”的心態。央行一攬子政策出臺後，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

更多城市將取消利率下限

第三項住房新政則是關於取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

目前，住房貸款利率已形成了“三層定價機制”：第一，在國家層面，央行確定國家利率政策下限；第二，在地方層面，地方政府在國家利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；第三，在銀行層面，銀行與借款人協商確定實際住房貸款利率，綜合考慮客戶資質、資金成本等因素。

此次政策落地後，意味着在國家層面的利率政策下限已經放開。

第一財經瞭解到，2022年12月，人民銀行建立首套房貸利率動態調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限，實際上早已開始了有條件的取消實踐。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映，這些城市的房貸利率下限取消後，利率會有一定下行，但市場經充分競爭後又形成新的較爲穩定的均衡水平，對當地新發放房貸有帶動作用。

據記者粗略統計，目前除北上廣深等少數城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水平。

市場專家預計，此次政策調整後，將有更多城市取消利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。

各地房貸利率和購房者負擔將明顯下降。初步測算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。

市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

銀行可通過“以量補價”方式保持穩健經營。業內專家表示，未來房貸仍是銀行最優質的資產，預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加，一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。

近期，多部門還加強了對銀行資金“空轉套利”和“手工補息”高息攬儲的規範整治，銀行資金成本也會相應下降，有利於穩定銀行淨息差。

央行政策有利於扭轉市場預期，促進釋放購房需求。

穩地產需要新的政策空間

央行此時調整政策綜合考量了多重因素。

市場人士分析，央行本次調整房貸政策，是對4月末政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實和及時響應。首付比例和利率政策下限調整會對增量住房體現明顯效果。從推動房貸利率市場化的角度看，當前也不失爲一個較好的時間窗口，經濟恢復向好的態勢不斷增強，各方面對房地產市場供求關係發生重大變化有更深認識，進一步優化政策也是順勢而爲。

記者還了解到，人民銀行選擇在此時點優化住房信貸政策，也有支持信貸平穩增長方面的考慮。

地方政府進一步穩定房地產市場需要新的政策空間。市場分析認爲，當前房地產市場仍處於恢復過程中，房企也還有流動性壓力。行業龍頭企業萬科在最近的投資者交流會上就坦承，公司目前面臨階段性經營困難，流動性短期承壓。地方政府也在積極多方採取措施，支持當地房企應對困難。

據記者瞭解，許多地方政府希望取消當地房貸利率下限的意願強烈。業內人士判斷，若全國絕大部分城市取消房貸利率政策下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助於繼續釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。

招聯金融首席研究員董希淼對第一財經表示，房地產短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調整，有助於穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意願和能力。此次住房信貸政策大幅度調整，更從需求側上對房地產市場健康平穩發展形成支撐。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升。