“買完房，深圳樓市上漲了。”

不知道從什麼時候開始，深圳買房越來越難了。

買還是不買？應該買什麼？怎麼買？這是當下每一個買房人都關心的問題。

畢竟——

以前買房，拼的是建倉速度與數量；

現在買房，拼的是戰略規劃與質量。

隨着政策的持續加碼，房地產市場分化進一步加劇，這意味着未來的財富必然會重新再分配。

01

深圳樓市，買房的邏輯徹底變了。

首先，體現在房貸上。

前幾年，深圳樓市行情好的時候，高利率也澆滅不了人們加槓桿買房的熱情。

如今，房價降了，首付降了，利率降了，很多買房人一聽到槓桿就感到恐懼，都想盡可能的少貸點款，減輕月供壓力。

當然，也有月供能力比較強的人，會選擇加槓桿置換或買個更具保值增值功能的房子，以擴大資產收益。

整體而言，購房者現在對於槓桿的使用不再像過去那般瘋狂，更多的是量力而行。

其次，體現在產品上。

當前的市場結構越來越精細化，資源匱乏的，被淘汰的板塊，脫離了大牛市行情就很難再往上走。

過去在房地產吃過紅利的人，手握多套遠郊房、老破小或非住宅，他們看似風光無限，但是如果不及時調整，其利益接下來會受到很大的挑戰。

現在房地產市場的主旋律是什麼？

是置換和改善。

好的房子繼續好，差的房子繼續差。

所以，深圳樓市一旦有利好，聰明的業主都在積極出貨，抓住這個處理劣質資產的機會。

而後知後覺的，對老房子抱有太多幻想的，就像是溫水煮青蛙。

等反應過來的時候，已經過了最佳賣房窗口期，越往後越難賣。

02

深圳有10+1個區，同樣是深圳，但不同片區的房價從1萬＋/平到30萬+/平不等，可謂是天壤之別。

圈層決定價值。

深圳內部房價之所以會出現這麼大的差別，就在於圈層的質量。

置換爲的是什麼？

不就是爲了在自己的能力範圍內，從一個不那麼好的環境，換到另一個相對更好的環境嗎？

舉例來說。

南山、光明、沙井，哪一個更好？答案必然是南山。

但對於在坪山和光明做選擇的人，儘可能選擇光明。

到精英人口聚集的地方買房，而不是相反。

全國大範圍來看，在這輪樓市週期裡，大多數房子的命運是：保值、少虧、血虧、無人問津，甚至永遠失去流動性。

只有大城市少數豪宅、優質板塊的品質剛需和改善，才具備保值增值功能，成爲資產配置和投資的優質選擇。

簡單來說，在房地產上賺錢，已經成爲少數人的遊戲。

我們正處在這個轉變的過程中，大部分房產將失去投資屬性，變成純粹的居住品。

居住品的價值，會隨着產業遷移、產品老舊過時而降低。

投資品、稀缺品和收藏品級別房產，才具有保值增值的潛力。

這就是「置換升級」的主要原理。

深圳樓市的未來趨勢，包括上漲、下跌與橫盤，所以現在要不要買，要不要賣，主要取決於你的房子在二八定律裡，是屬於“二”還是“八”。

03

爲什麼樹挪死，人挪活，資產需要盤活？

深圳樓市，不是所有的房子買了20年，都能達到平均漲幅。

即便早期地段和產品都買對了，經過這麼多年，房子的整體競爭力也在減弱。

因爲，房價是動態的，過去領漲的板塊和樓盤，不代表會一直領漲。

而把握買賣週期的向上置換，說白了就是跟着樓市大方向去折騰房子。它的每一次漲幅可能並不高，但勝在較爲精準的抓住每一波行情，最終在一次次置換中實現質的飛躍。

向上置換的最大魅力還在於，可以提升居住品質，享受到城市當前更豐富的資源。

那些真正在樓市中獲得最佳收益的普通家庭，幾乎沒有一個是不進階改善的。從現在的行情來看，目前仍是置換到改善型產品、高端項目的好時機。

深圳作爲2000萬級別人口的一線城市，商品房總量只有區區200多萬套，其中剛需產品佔了一大半，價格越往上，佔比就越少。

說明深圳缺好房子，而好房子是不缺購買力的，願意擁抱的購房者只能價高者得。