深圳樓市：最後的堡壘攻破了

北上廣深的消費降級，不禁讓人倒吸一口涼氣。

今年6月份，一線城市社會消費品零售總額增速都是呈現負增長的態勢。

深圳跌2.5%，北京跌6.3%，上海和廣州最慘，分別降了9.4%、9.3%。

有位妹子說，以前買東西她眼睛都不眨，現在買什麼之前她都會問自己：買來做啥，非買不可嗎，有沒有別的平替品？

大衆消費降級，很重要的原因在於房價下跌。

畢竟，中國大部分家庭70%的財富都在房子上，房價一漲，啥都敢買；房價一跌，啥也不缺。

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這一段時間，深圳房產市場上，次新和豪宅砸盤的案例很多。

華潤城潤府一期，上週成交了一套89平3房，低樓層，總價980萬，而上一套同戶型成交還是在8月份，成交價1190萬，一個月下降210萬，當然樓層太低佔了很大的因素。

潤府三期的150平戶型，7月份成交價還是2080萬；同戶型的房子，9月最新成交價1950萬，兩個月下降130萬。

再來看法拍房市場。

昨天，蛇口半島城邦三期一套建面約198平的法拍豪宅，以3299萬總價成交，折後單價16.6萬，而在去年7月份，同戶型法拍成交價是4492萬，一年多時間資產縮水了1193萬。

同樣的戶型，同樣是法拍房，價格幅度爲何相差這麼大？昨天拍的這套大平層，主要輸在海景景觀上，以後會被半島5期遮擋。

半三這些法拍房，都是開發商自留單位，接下來還有不少房源會陸續拿出來拍賣，如果市場沒有明顯好轉，16.6萬這個成交價，也會影響這些法拍房和周邊商品房的價格。

最誇張的是紅樹西岸，作爲近20年樓齡的老牌豪宅，去年瘋狂炒出圈，全年賣出70多套，套均總價2000萬以上，有好幾套成交價幹到了20萬一平米，其中有套還是法拍房。

今年呢？三季度快過去了，紅樹西岸目前只賣了20多套，成交價普遍殺到了13萬~15萬，一年時間每平米降了好幾萬。

這個盤的成交之所以如此詭異，網傳是有人幕後操盤，具體就不細講了，總之有那麼一回事。去年深圳樓市，還有人說，紅樹西岸是黑暗中的一道光。如今，深圳樓市最後的堡壘也攻破了。

02

再來看深圳新房市場。

去年深圳新房的熱度，遠遠不及光芒萬丈的人才房。

有數據顯示，2023年全年，深圳共推出20個人才房項目，累計賣了1.4萬套，至少有7個項目開盤售罄。

而2023年，深圳批售的商品房項目有100多個，新房成交量3.16萬套，全年只有4個日光盤。

到了今年，人才房也變得黯然失色了。

像之前提到的光明御棠上府，568戶認購家庭選21套房源，只賣出了一套，意味着超99%的人直接棄選。

人才房遇冷的背後是，商品房價格的不斷下調。

今年以來，新房和二手房，各有各的砸盤風暴。

相互傷害的結果就是，新房和二手房的倒掛基本消失，人才房對比新房也沒有了價格優勢。

論綜合性價比，現在市場的基本情況是，大部分的人才房不如新房，大部分的新房不如二手房。

03

政策層面，昨天降息預期暫時落空，但卻傳來了北京樓市可能會帶頭鬆綁的消息。

在這輪行情中，之前每一次出新政，北京基本都是表現出一副不緩不慢的態度，等廣州、深圳和上海都放鬆了，北京才優雅地加入鬆綁大隊。

從目前形勢上來說，北上廣深，四個一線城市，比起誰先出招，更重要的是政策出臺時間及力度有多大，能不能緩解市場上嗷嗷待哺的情緒。

王陽明曾說過：人到絕境，必有轉機。心定，則萬事成。越是艱難處，越是修心時。人人自有定盤針，萬化根源總在心期待的國內降息也好，繼續放寬政策也罷，該來的總會來。

在此之前，普通個體把自己的房產買賣問題梳理清楚，做好資產規劃，以確保應對市場微妙的敏感度。未雨綢繆，才能佔得先機。