春節成交翻倍，深圳樓市的拐點到了？

原創首發 | 金角財經（ID: F-Jinjiao)

作者 | 塞爾達

繼北上廣後，深圳樓市限購政策也跟隨着鬆動了。

2月7日傍晚，深圳住建局發佈《關於優化住房限購政策的通知》。根據新政策，深戶家庭和成年單身人士購房取消落戶年限，也不再要求繳納個稅或社保年限；非深戶家庭及成年單身人士購房，繳納社保或個稅年限降爲三年。

在這個重磅消息官宣一週前，1月30日，深圳市統計局公佈，2023年深圳實現GDP 3.46萬億元，同比增長6.0%，增速分別高於廣東省和全國1.2和0.8個百分點，也比經濟規模排在深圳之前的上海和北京分別高1和0.8個百分點。深圳經濟增速連續兩年高於廣東和全國，繼續領跑北上廣深四大一線城市。

經濟高速發展加上“人多地少”，隨着限購政策鬆動，深圳房地產的投資價值再一次引起市場關注。

購房門檻降低，釋放大量房票

過去多年，深圳樓市一直以高購房門檻著稱。

2016年，深圳兩度升級非深戶限購政策。當年10月，該市將這類人羣在本地購房的社保或個稅繳納年限延長至五年。不過，彼時政策對深圳本地戶籍購房不設社保或個稅繳納年限限制。此後近四年，深圳樓市持續高熱，部分外地投機需求借道深圳人才引進政策落戶購房。

不過，隨着房地產週期調整，踏入2023年後，深圳開始降低購房門檻。比如，離異三年內再婚或復婚，新家庭購房按現有家庭住房套數計算，不再追溯離異前家庭住房情況。

踏入2024年，隨着監管高層表態支持各城因地制宜調整房地產政策，深圳隨即跟進其他三大一線城市已推出的限購“鬆綁”措施，在政策端的支持力度繼續加碼。

考慮到深圳落戶門檻不高，且現在深戶可以直接買房，意味着限購“鬆綁”後，全國的購房客都可有機會買入深圳這座城市，從而釋放大量房票，帶動深圳樓市。

有業內人士認爲，目前深圳最快15天就可以入戶，而落戶就可以買房，等於變相向全國開房，這部分需求每年預計至少可以增加幾萬乃至幾十萬房票，畢竟“誰家沒有個大學生”。

他進一步補充，目前深圳18至23歲人羣超過30萬，外地上班人數約20萬，還有近三年入戶、隨遷入戶等人羣，他們都能在“鬆綁”後的新措施中獲得房票。

“保守預計，一共釋放250萬房票。”他表示。

樂有家研究中心認爲，深圳在需求端精準發力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。美聯物業全國研究中心則認爲，深圳本次限購政策的放鬆，爲深圳房地產市場帶來更多的購買力，爲市場成交量穩步回升注入了更多的力量。

深圳經濟增速繼續領跑

在官宣限購“鬆綁”前一週，2024年1月30日，深圳市統計局公佈，2023年，深圳實現GDP 3.46萬億元，同比增長6.0%，這一增速分別高於廣東省和全國1.2和0.8個百分點，也比經濟規模排在深圳之前的上海和北京分別高1和0.8個百分點。

這意味着，深圳經濟增速連續兩年高於廣東和全國，繼續領跑北上廣深四大一線城市。

此外，《政府工作報告》表示，深圳市2024年GDP預期增長5.5%，而上海、北京、廣州分別爲5%、5%左右、不低於5%。深圳的預期高於上海、北京。

圖源：第一財經

經濟增速持續亮眼同時，2023年，深圳還首次躋身“萬億消費俱樂部”。此前，該俱樂部成員分別是上海、北京、重慶、廣州。深圳市統計局數據顯示，2023年全市社會消費品零售總額首次實現破萬億元，達10486.19億元，同比增長7.8%。其中，消費升級類商品、網上零售保持較快增長。

此外，深圳還是科技創新之都。

2023年，深圳市戰略性新興產業增加值增長8.8%，佔地區生產總值比重提高到41.9%。《政府工作報告》中稱，2024年，深圳將實施戰新產業集羣能級提升工程，搶抓新能源、智能網聯汽車、低空和空天經濟等新風口，培育腦科學與腦健康、細胞與基因、量子信息等未來產業新增長點，預期2024年戰略性新興產業增加值超1.5萬億元，增長7.0%以上。

強勁的經濟發展前景，也使深圳大量吸納外來人口。2023年，深圳社區登記總人口達到2163.77萬人，比2022增長了9.79%；

同時，社保繳納人數增加至超過1400萬。

這也使深圳“人多地少”的成色更加重。截至2022年底，深圳面積只有1997.47平方公里，約爲上海的1/3、不足廣州的1/3，北京面積則是深圳的8倍多，而後面三個一線城市的人口數量與深圳相差不大。

此外，在深圳面積不大的地方中，居住用地佔比還十分低。這個比例在2010年是26%，到了2020年反而降低到了22.6%，遠低於全國平均的水平，也低於國家標準要求的居住用地佔比下限25%。

《深圳市住房發展2020年度實施計劃》

有限住宅用地下，深圳目前商品房數量不足200萬套，爲一線城市中最低。可供參考的是，另外三大一線城市——北京、上海、廣州的房子數分別約900萬套、800萬套、650萬套。

經濟高速發展、人口大量涌入，加上房子供應偏緊，這就決定了深圳樓市的基本面還是十分強，在限購“鬆綁”等一系列措施的刺激下，它們的投資價值自然也會重新回到聚光燈下。

深圳樓市再度火熱

中指研究院數據顯示，2024年春節期間，深圳新建商品房成交0.32萬平米，同比上漲125%。同期二手房方面，貝殼研究院指出，深圳交易量較去年翻倍。

“今年春節期間售樓處安排了人輪流值班，原本以爲春節期間沒啥人過來看房，但今天上午已經接待了8批客戶。”大年初三(2月12日)上午，深圳光明某樓盤置業顧問對媒體稱。

在深圳樓市再度火熱之下，怎麼樣的項目更值得購房者選擇？

以目前深圳的房價水平，說深圳人值得更好的房子，不算過分；深圳的買房人在呼喚更好的產品，深圳的買房人也值得更好的產品。

2023年龍湖帶着產品主義的終極答案驚豔深圳市場。

龍湖光明·御湖境：深圳樓盤改善人氣榜TOP1（2023年10月）、光明區認購量TOP3（2023年4季度，數據來源市場調研統計），以新一代奢宅產品力，刷新光明品質標杆；

龍湖星璽·青雲闕：品質領譽國際，斬獲2023倫敦設計獎-年度金獎，以東方美學奢宅 刷新龍崗品質封面。

其中，龍湖光明·御湖境所在的馬田板塊，該地段目前已經聚集大量的優質企業。項目落位的薯田埔社區在2025年新城計劃中，已完成產業用地清拆工作，擁有大量的土地儲備。未來1公里範圍內，預計將形成建面近100萬平米的居住社區，約7.5萬平米商業配套，5所學校，以及先進的新型產業聚集區。

從出行效率看，龍湖光明·御湖境距離6號線薯田埔站僅約300米，2站接駁13號線（在建），3站換乘11號線。教育資源方面，項目3公里內10所學校環伺，其中有兩所規劃學校距離項目僅約300米；另擁有光明老牌的3大商圈天虹商場（公明/鬆崗）、大仟裡，以及6座公園。

值得注意的是，御湖境作爲龍湖全新推出的高端產品線，只在重要城市的核心地段做高端奢宅，基本上都是120平米以上的大戶型。基於深圳的城市特點以及光明地塊的資源屬性，龍湖首次對御湖境產品系列作出戰略性的豐富與調整，決定以御湖境系列的“高配”，創造項目與板塊的“高勢能”。

在龍湖看來，深圳這個年輕城市的精英值得更好的房子，在地鐵站旁建80-120平米的高拓高舒適度產品，高定高配項目的園林景觀、入戶大堂、建築立面以及裝修裝飾，是龍湖對深圳的一種致敬。

除此之外，龍湖還做了不少基於地塊條件和片區特點的創新設計。比如80平米的“1.9衛”——在建築面積85平米以下的空間裡安排“1.9衛”，區域市場“獨此一家”。如此亮眼的產品，當然會受到市場熱捧，一出場便被秒成爆款。

此外，龍湖光明·御湖境之所以不斷“出圈”，主要原因還是它按照豪奢酒店鼻祖華爾道夫酒店的標準，去復刻造景，還原園林臻奢感。

它的大門處矗立的“光明之月”，仿如玉石鑲嵌入冠，讓歸家第一步已然尊崇無比。邁過精製大門，映入眼簾的就是“浮光水院”，其水景中心的漢白玉月亮徽，是臻選約10立方米的漢白玉整石，手工打磨超300餘個工時而成。用於休憩會談的水院會客廳，則搭配約50平米Prada綠奢石景牆，尊貴感分分鐘拉滿。

至於與御湖境一同落地深圳的龍湖星璽·青雲闕項目，則是總價只需239萬起就能買一步到位的3房。在同價位新盤裡，這個項目讓買房人用更少的錢，住更實用的產品，享受更便利的配套。

這意味着，龍湖星璽·青雲闕的價格放眼全深圳，性價比都足夠高。

龍湖星璽·青雲闕跟龍崗區政府直線距離約3.5公里，直接錨定中心。這裡生活氛圍已經很成熟，附近有多個已經交付的小區，比如，萬科清林徑、國香尚居、承翰陶源花園等。

此外，區域TOP級的配套，都在這附近。被譽爲“東部市民中心”，有含科技館、青少年宮、公共藝術與城市規劃館、深圳龍崗書城的“三館一城”——紅立方，帶有圖書館、文化館的龍崗文化中心等。

同時，項目還臨近仁恆夢中心、寶能All-City、萬科廣場等商業配套；還有清林徑森林公園、證券山公園、回龍埔公園、龍崗兒童公園等自然生態。

在這裡，隨時可以去戶外感受大自然清新空氣，或來一場親子露營。也可以和小孩，或到書城看書、圖書館學習，或到城市規劃展覽館參觀、到青少年宮遊玩。別人籌劃已久的出行，就是住在龍崗中心城核心區的日常。

更爲難得的是，在總價239萬起步的產品，設計出豪宅纔會有的50米寬弘大氣門庭，約125㎡高定奢華龍鱗天幕，景牆還採用了超5米高的意大利紫山水雲紋奢石。

園林借鑑深圳康萊德東方酒店的設計靈感，以山水之美在院落中展開，通過“一軸四卷”的景觀院落空間，打造約1000㎡琉璃水院，營造多層次豐富景觀，從進入小區開始，風雨連廊、琉璃水院，穿林入戶，歸家禮序景依次鋪開。

在珍貴的房票面前，能一步到位，買到滿足家庭全生命週期的房子，纔是真正的“性價比”，省時間、省精力，也省去以後換房折騰。

在同樣的80平戶型尺度，市場大多數產品都只能做到3房2廳1衛。龍湖星璽·青雲闕這個戶型相當於多了一個衛生間，讓生活更舒適。

客、餐廳採用直通陽臺的設計，讓空間利用更高效，可以DIY空間佈局，在觀影、親子互動等模式自由切換。

如果追求更大尺度、更多房間數量，四房是一步到位的更好選擇。

在建面約113㎡戶型上，考慮到客羣的家庭結構和生活習慣，客廳面寬超過5米，活動空間可達32平，聯動超14.7米的奢闊向陽五開間、直連約6.5米的巨幕陽臺，開闊的視覺體驗，幾乎打破了空間的「界限感」。

龍湖方面表示，上述深圳兩大項目在2024年初銷售表現上均取得理想成績。

這並非孤例。易居研究院最新發布的《百城住宅庫存報告》顯示，目前一線城市去庫存週期調頭向下，顯示限購政策鬆綁，已經對市場形成一定刺激。

此外，春節過後，深圳房市熱度依然沒有減少。深圳貝殼研究院監測，今年春節假期結束後四天，深圳二手實際成交量創近五年新高，同比增長163.6%，比2019年增長87.1%。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，隨着各類政策效應的釋放，樓市最大壓力期已經過去，後續各城市去庫存週期都將迎來拐點，市場將朝着企穩向好的方向發展。

深圳經濟還在飛速發展，在限購“鬆綁”等一系列措施刺激下，隨着樓市熱度重回，以龍湖·御湖境和龍湖星璽·青雲闕爲代表的高品質項目相信會越來越受購房者青睞。

參考資料：

財新《深圳放鬆樓市限購 降低深戶與非深戶購房年限門檻》

財新《深圳GDP增速領跑一線城市 2024年增速預期爲5.5%》