下調首付比例 降低首套存量房貸款利率 對於樓市的未來意味着什麼

在全國樓市一片蕭條之際，各大城市的樓市成交套數和成交面積不斷下跌的情況下，救市政策姍姍來遲，爲樓市注入一陣強心劑。

近期，樓市的兩大利好消息分別是下調首付比例，以及降低存量首套房利率。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈關於調整優化差別化住房信貸政策的通知。

其中提出，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於30%。

據央行網站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用於償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

那麼，這兩個政策推出的邏輯是怎麼樣的，有什麼弦外之音呢？

目前樓市中新房的成交量並不好，一方面是樓市的預期下行，一方面是購房者的收入焦慮，造成這些結果的原因，主要是經濟下行期間，個人面臨收入銳減，失業、降薪、被裁員的風險，企業面臨增效降本的選擇，生意難做，而對於拉動經濟的三駕馬車，外貿、基建投資、居民的消費，這三個板塊都在處於下行期。

而財政收入的主要來源，大部分來自賣地的收入，最近幾年的土拍市場都是國企主導，很多民企基本處於不拿地的狀態，更多的房企民企都面臨是否能活下去的問題；企業和個人的稅收，因爲經濟的下滑，導致企業和個人的收入普遍都在降低，稅收的收入實際上也處於下滑。

在這樣的情況下，房地產關係到國家的各行各業，可以說是經濟的晴雨表，樓市上下游的產業鏈非常多，樓市也關係到金融系統的安全和穩定，必定樓市與銀行高度綁定，救樓市就等於救經濟，因此，救樓市也是救金融系統。

在這樣的情況下，該怎麼救樓市最最優解呢？

提升經濟的水平，讓老百姓都有錢，願意去買房，買房有漲價的預期，形成一種正循環。

但是，這樣的思路和方案，需要很長的時間和週期，再加上目前的大環境是朝着相反的方向前行，在大家都困難的情況下，每個人所處的地位不同，所思考的角度不同，得到的答案就不同。

上面認爲目前樓市疲軟，有一部分原因是政策所導致的，特別是購房的首付比例過高，首付金融過大，導致這部分的人沒有安居樂業。

於是乎，降低購房的准入門檻，無論是首套剛需的婚房，還是二套置換的改善型住房，都降低了門檻，取而代之的是，向銀行貸款的金額更大更多，每個月的月供壓力更大。

此次下調首付比例的政策思路，目標羣就是這樣一羣人，上面希望更多人買房入局，買房救市救國，當然上面以爲還是有韭菜的。

降低存量首套房利率，那麼則是另外一種思路了。

降低存量首套房利率的風聲已經吹了很久了，大概今年年初就有這樣的聲音出來，可見這樣的政策討論醞釀了很久，各方都在平衡各自的利益，目前的結果是各方利益平衡的最佳狀態。

降低存量首套房利率的緣由是今年年初大量的提前還貸，以及大量操作的轉貸，讓銀行最優質的資產和回報，面臨極大的挑戰和威脅。

在經濟下行期間，人們對未來的預期不高，無論是個人的收入預期，還是國家的經濟預期，都處於非常悲觀的狀態，降低槓桿，以及提前還貸的確是最佳選擇。

在提前還貸，以及各大銀行轉貸如雨後春筍般涌現後，銀行的利益的確受到了很大的挑戰，降低存量房貸利率，有降低這樣的提前還款潮，也有可能減少各種轉貸的事件，銀行降低首套存量房貸的利率，是兩害取其輕。

當然，銀行當然不願意降低很多房貸利率，誰願意將吃到嘴邊的肥肉吐出來，只能適當性的象徵性的略微降低預期。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這樣的表述，說明了一城一策，一行一策，一人一策，銀行依舊擁有絕對的自主權和決定權，借款人與銀行的關係本來就不是對等的，協商這個詞彙意味深長。

不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，有非常多的操作空間，發放時的首套房利率政策下限與貸款利率之間，有非常多的可能性，發放時的首套房利率政策下限是多少，從哪裡可以得知，都充滿諸多不透明的因素。

當然，降低首套存量房的貸款利率，與之對應的是儲蓄存款的利率在下調。

當然，政策只是政策，每個人根據自己的情況而定，沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨，更沒有無緣無故的便宜可佔。