深圳千萬級"剛需盤"陷代持風波 打新熱衍生搖號貸
（原標題：深圳千萬級“剛需盤”陷代持風波 “二類”購房者奔走投訴，代持、合夥買房風險難控，官方發聲堅決打擊投機炒作）
11月25日，每日經濟新聞發佈題爲《買到就浮盈500萬！深圳千萬“剛需房”遭爭搶：上市公司高管找人代持，搖中3個號》的報道。項目名爲華潤城潤璽，本次共推售1171套房源，建面約100/125/175/200平方米不等，包含精裝修，均價約13.2萬元/平方米，單價區間約12萬～14.4萬元/平方米，總價區間1184萬～2984萬元。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，有上市公司高管通過找人代持，搖中了3個號，一下要拿出1000多萬元。一位已無購房名額的業內人士告訴記者，他這次也要去選房，是跟幾個朋友一起的，別人的名額，他們佔“股份”。還有讀者爆料，他所知道的一位老闆認籌了15個號，均是其公司員工的購房名額。老闆與員工各出一半認籌資金，各還一半月供。雙方約定工作滿數年後，員工按約定回購老闆的份額，這樣老闆和員工均得利。
這些人之所以願意找人代持，從一份收益表便可窺知一二。據《每日經濟新聞》此前報道，潤璽認籌階段，網上便流傳了收益測算表，根據三成、六成、八成首付買入計算，按照最小戶型100平方米測算，賬面浮盈在400萬到700萬元不等。
11月26日，潤璽完成選房，1171套房凍結認籌金339億元，與前幾天深圳年內最大規模土拍攬金總額相當；最終售罄，共收金196億元。
市場對這個“剛需盤”的質疑聲四起，其中關於代持、合夥買房的操作徹底點燃輿論。之所以總價千萬但仍被稱爲“剛需房”，是因爲根據開發商公佈的銷售方案規則，購房者認籌被分爲了一類和二類。一類是符合購房條件，且名下在深圳無住宅性質住房的客戶。二類是有房客戶。潤璽優先滿足無房居民家庭購房需求。
有評論稱：“不是歧視，被規則劃在一類認籌的無房人士，請問多少個無房剛需人士能一下拿出幾千萬元，還一上來就只挑200/175平方米的大戶型？”
代持買房在深圳究竟是怎樣的存在？爲什麼總價千萬“剛需房”會被萬人哄搶？誰在買？通過什麼方式購買？資金來源如何？市場反應如何？《每日經濟新聞》記者通過多方調查，試圖呈現這場“打新熱”下的衆生相。
代持費支付主要分三種情況
按照銷售方案，本不符合購房條件，實際與這個神奇的“剛需盤”沒有關係的欣欣，通過多方運作，成了這場“打新熱”的一名得利者。
不過，房屋產權並非登記在實際出資人欣欣名下，而是登記在她多年老朋友、同事的名下，也就是所謂的“代持人”。欣欣付出的代價，是一次性支付給朋友20萬元代持費。“代持費用和代持資質有關係，我朋友是首房首套，代持費是固定的20萬元。”
欣欣並非所買房屋的唯一實際產權人。“我和朋友兩人合夥買房，合夥人對半出資認籌金和首付款，日後月供也是對半支付。”
“9000多人搶1000多套，能買到已經很滿意了。幸運的是，還選上了大戶型，一套175平方米的。”對於風險，欣欣並不是特別擔心。“是借用多年朋友加同事的名額購買，所以不是很擔心，但仍舊完善了代持手續，簽署了代持協議。”
“也作了補充準備。”欣欣解釋說：“我們有做風險規避方案，除了最重要的代持協議外，親自保管全部合同文件原件，之後打算再讓代持人做一個全權委託公證書。”
欣欣坦誠地說，她的理財理念一直都是，“有錢有名額，能買房就買房”。
關於代持買房、合夥買房，一位長期關注深圳樓市的市場人士告訴記者，在深圳，代持、合夥是一直存在的，特別是在不能以公司名義購買住宅後。不過因爲交易風險問題，一直都屬於小衆操作，只是近期在多個樓盤“打新熱”的巨大利差之下，這種方式才被完全推至臺前。“這次因爲新房二手房價格倒掛太嚴重了，買中就是幾百萬（盈利）”，權衡利弊之後，還是有人願意去博的。
《每日經濟新聞》記者瞭解到，關於代持費用主要分爲三種：一次性付款、按年繳費或持有乾股。
上述市場人士稱：“潤璽因爲利差大，首房首貸一次性付費（代持費）能到20萬元，算高價的。‘7·15’新政調控前，代持名額因爲易得，一般是5萬元左右；也有按年的，每年給一筆費用，直至代持房屋出售；乾股沒有具體比例，一般在純利潤的5%左右，這個靠談。”
就業內爭議巨大的代持協議法律效力問題，信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認爲，目前全國法院系統基本已形成共識，即除經濟適用等保障性住房外，代持購買普通商品房的，代持協議合法有效。投資人在具備購房資格的情況下有權要求代持人過戶到自己名下，代持人負有過戶義務。但代持協議有效並不等於沒有風險，借名買房最大的風險在於代持人對外負債導致房屋被其債權人查封執行。“二類”購房者奔走投訴
在這場盛大的打新鬧劇中，有人歡喜有人愁。
“都不讓認籌，屬於二類了，二套房的沒有資格”。程因屬於早期來深圳奮鬥的那批人，如今一面是迫切改善住房條件的需求，一面是無熱點樓盤的入場資格。
“我們來深圳20年了，買了一套70多平方米的房子，響應國家號召生了兩個孩子，父母跟着住，還有一個保姆，七個人住實在太擁擠了，準備換套大點的新房子。”程因感慨道：“‘7·15’政策有一條是無房無貸的屬於一類優先認購，二套房屬於二類，在一類選完後，還有房的，再接受二類的購房資料，很少有（樓盤）一類購房者買完還有房源的，事實上是二類購房者失去了購房資格！”
在這場有着巨大利差的打新熱中，程因備受煎熬，他也在呼籲與他有同樣需求的購房者積極向相關部門反饋意見。
程因對這個“剛需盤”的打新熱是有很大質疑的，“哪來那麼多一類呢？很多都是代持購房，等於把購房機會給了投資客。二手房有價無市，特別是不足五年的，價格也高得離譜，沒法買了。”
對於戶口不在深圳，社保未滿五年，同樣新政後無購房資格的，程因覺得，“社保不滿五年的羣體不會受傷害，我們可是來深圳20多年了。”他向有關部門提出的訴求便是，“在深圳無房還有錢，一套房都沒有買的很少很少，建議新房混合搖號，這樣公平公正，改善型家庭也是剛需。”
事實上，導致“打新熱”的根本原因是“備案價與報價倒掛”。
深圳市房地產中介協會分析稱，以華潤城潤璽爲例，“該新盤均價爲13.2萬元/平方米左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬元/平方米以上，每平方米價差達到4萬~5萬元。這意味着按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬元。”
在潤璽首日選房現場，有購房者告訴《每日經濟新聞》記者，以目前掛牌均價看，就算選一套最小的100平方米戶型，買入賬面浮盈就是500萬元，還不算未來漲幅，有機會當然要試試。
打新熱衍生認籌、搖號貸
被年底這場“打新熱”激活的還有代持相關產業鏈。
趁着這波熱潮，貸款公司也迎來短期借貸小高潮，甚至專門推出了“認籌貸”“搖號貸”“打新貸”等產品。記者留意到，在潤璽剛剛推出銷售方案時，便有小貸公司工作人員在朋友圈分享墊付認籌資源的消息。
楊光在獲悉認籌消息後，由於資金不便，第一時間便向其相熟貸款經理諮詢了“搖號貸”產品。“萬八一天，350萬的認籌資金，一天成本2800元。從驗資到開盤，抽不中第二天放款。如果抽中，後面怎麼回款，都需要談，再製訂個計劃，最後才能決定總資金成本。”
楊光稱打新一次成本在2萬元左右。就像買彩票，但比彩票中獎概率高，中了有上百萬元回報，只是這個彩票有點貴。
另一位小貸公司工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹稱，“公司目前有認籌墊資業務，認籌資金墊資8天爲一個檔，成本是千分之一/天。目前公司操作的，大部分是打新的客戶。”
“今年打新的資金成本都控制在這個範圍，千分之一每天。外面費用稍微低的，時間可能不太一樣。”
“最近做華潤城打新的居多，最低消費是8天，超出的天數按天計算，這樣會靈活很多。”而流程也十分簡單，僅需客戶提供資產、購房名額證明，去公司籤合同，審批通過後便可放款。
在溝通過程中，小貸公司工作人員一再提示說，“打新中了是純賺”，並強調墊資資金屬於個人的錢，不上徵信。對於“搖號貸”還款事宜，該工作人員稱，不中籤支付幾天的資金利息即可。如果中籤，回款業務也由我們來做的話，還可再商量。
“可再辦理信用貸或抵押貸，抵押貸的話，需要過戶公司。”該名工作人員最後強調。
代持、合夥後的恩怨糾葛
關於代持的風險，近期深圳南山區華僑城某豪宅代持人欠款，房屋被執行的案例頻被傳播，也嚇退了某些本欲借名購房的買房人。
據執行裁定書介紹，2011年，實際出資人趙某看中深圳華僑城純水岸的物業，但自己和家人已無購房名額，故商量以其侄子小趙的名義購買，並簽訂了《房產委託代持協議》。該房屋的定金、首付、月供、稅費均由趙某支付，且實際居住人也爲趙某，物業管理費、電費、煤氣費、上網費、有線電視費等也均從趙某銀行賬戶繳扣。
2019年1月，代持人小趙因民間借貸糾紛欠人1000餘萬元被訴，其名下的純水岸物業被查封。2019年3月，實際出資人趙某起訴侄子小趙，主張確認房屋所有權。2019年11月，法院駁回起訴。2020年1月，趙某提出執行異議，主張自己是實際產權人，小趙只是代持人，要求排除執行。2020年6月，法院駁回實際出資人趙某請求。
對於華僑城借名買房被執行一案，靖霖刑事律師機構票據犯罪研究與辯護部主任堵建軍認爲，第三人將房產登記在被執行人名下，系其爲規避深圳當時的購房政策而爲，本身存在過錯。根據最高人民法院規定，人民法院可以對該套房屋進行執行。應對房產登記在被執行人名下產生的不利後果，第三人自行承擔。
不過，依據最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
借名買房被代持人債權人查封執行，實際出資人是否有權要求排除執行？張茂榮律師認爲，由於實踐中存在巨大爭議，縱觀全國法院，部分高級法院明確發文不支持排除執行（如黑龍江、江蘇、北京等地高級人民法院），部分高級法院明確發文支持排除執行。
“如廣東省高級人民法院2019年8月7日發佈的《關於審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》，其中第11條規定：金錢債權執行中，人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行，案外人主張其與被執行人存在借名買房關係，且能夠提供證據證明被執行人只是名義產權人、案外人才是實際產權人的，如無損害國家利益、社會公共利益的情形，可以排除執行。但我們也注意到，實際案件中深圳法院也存在不支持排除執行的判例。”
此外，現實中還有另一種常見的情況，也就是夫妻關係存續期間借名購房，離婚時借名所購入的房產怎麼分？廣東丹柱律師事務所主任顏宇丹分享了一則過往案例，一對夫妻結婚後，借他人名義購買多套房產。離婚時因無法達成財產分割協議，女方將男方起訴到法院，要求分割現在居住房屋和其他夫妻倆實際出資登記在他人名下的房產份額，同時提交了所有購房證明和付款證據。
庭審中，男方承認現在居住的房屋和借名購房的其他房產爲夫妻婚後共同出資，登記在他人名下。但法院認爲，本案系離婚糾紛案件，雙方當事人雖一致認爲登記在案外人名下的不動產爲雙方共有房產，但因不動產權屬證書上記載的權利人系案外人，且該登記權利人依法不能作爲離婚案件的第三人，法院在本案中對該房產不予一併審查處理。
華商律師事務所律師周爭鋒提示稱，合夥買房只需要找到足夠的資金、有購房名額和貸款資格的合夥人，就可以輕鬆實現。關鍵是買完房以後的風險：首先，房子價格不是每年都漲，合夥人中途要退出分錢怎麼辦？其次，在達到什麼條件時房產登記的產權人才可以出售？最後也是最關鍵的，賣完房以後這個錢怎麼分？
官方發聲嚴查代持炒房
面對近期的合夥買房、代持炒房之風，新華社11月28日發佈題爲《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論指出，“打新熱”背後，新房、二手房價格“雙軌套利”浮現，稱“抑制樓市‘打新熱’需要硬核舉措”。
隨着輿論的持續發酵，深圳官方也進行了迴應。11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行爲，將依法依規嚴肅處理。
張學凡表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行爲。同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。
對於如何區分真實剛需和代持購房，上述市場人士稱，只需覈查購房人首付資金來源，是否存在來源不明情況。要求購房人提供在職證明、公司證明，覈實購房人的還款能力，真實的流水、稅單等。
而在代持買房、合夥買房被新華社點名後，深圳多個熱點樓盤發佈房住不炒倡議。11月30日晚間，此前因“當日取得貸款函”銷售方案被質疑的深圳萬科臻山海家園，也發佈了一份“房住不炒”的倡議，對購房後市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調控政策變化風險、代持購房風險等進行了提示。
此次事件主角，華潤城潤璽也於11月30日晚間發佈了一封名爲“房住不炒”的倡議書，提示代持購房風險，並提到深圳房地產市場的“打新熱”現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地。
隨着官方不斷髮聲、關注，深圳樓市調控問題再次引起熱議。
值得注意的是，隨着某些“日光盤”出現，深圳11月新房交易量也達到了年內新高。據深圳市住建局披露數據，11月深圳新房住宅成交6296套，環比增加36.37%，同比增加97%；成交面積62.73萬平方米，環比增加39.28%，同比增加90.27%。一手住宅成交創下近一年來最高成交紀錄。
不過，“打新熱”並非深圳樓市的全部真實寫照。深圳市房地產中介協會表示，近期“打新熱”的樓盤，大多集中在南山、光明、寶安等具有規劃、產業發展利好的片區。反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區域，這些區域的樓盤與“日光”“打新”基本無緣，可以直觀地看到深圳新房市場“東西部分化”明顯。
（文中欣欣、程因、楊光等均爲化名）