千萬豪宅盤“日光”，深圳樓市回暖了嗎？

近日，位於深圳前海的豪宅項目再現“日光”，270套千萬豪宅僅用6小時全部售罄。隨着豪宅盤“日光”，深圳新房是否火爆、市場是否已回暖也引發市場關注。

千萬豪宅盤“日光”

近日，深鐵集團在深圳前海開發的項目“深鐵前海時代·尊府”（前海時代三期）迎來入市。根據微信公衆號“深鐵置業”消息，此次推出的270套高端住宅產品僅6個小時全部售罄，銷售金額57.38億元。

根據公開信息，該項目於2023年12月16日-12月19日進行了意向登記申請工作，截至12月20日，項目凍資入圍人數達553批，由於該項目僅推出270套房源，因此，在選房前該項目便被市場認爲提前鎖定“日光”。

據瞭解，前海時代三期此次推出的戶型爲189平方米至249平方米，備案均價約9.9萬元/平方米，最低單價約8.4萬元起，總價區間約1606萬元/套-2855萬元/套。

值得一提的是，前海時代過去三次開盤也引發市場高度關注。據公開報道，2014年11月，前海時代一期開盤，均價4.2萬元/平方米，共計675套房源，彼時吸引了近2000人現場搶房；2015年12月，前海時代二期CEO公館開盤，備案價區間在6.5萬-9.8萬元/平方米，550套房源當天售罄。2021年3月，前海時代二期20套尾盤開賣，單價區間在8.74萬-11.05萬元/平方米，同樣當天售罄。

對於該盤受追捧的原因，深圳業內人士稱，“該項目位居前海核心地段，前海本就是熱門區域，產生了很多網紅盤，市場關注度高；同時，項目此次推出的產品均爲目前市場上比較稀缺的大戶型產品，周邊配套也相對成熟；價格上，項目定價不高，仍然有一定的溢價空間。”

據當地中介介紹，“前海時代三期與周邊二手房相比，差價至少在3萬元/平方米，二期現在的單價去到13萬元-14萬元了。”據貝殼找房APP顯示，前海時代二期的政府參考單價爲107100元/平方米。

新房打折促銷仍是主流

微信公衆號“深鐵置業”發佈的信息寫道，近年來，深鐵集團大力推動構建房地產發展新模式，落實市委、市政府“穩地價，穩房價，穩預期”的工作要求，本次深鐵前海時代·尊府270套住宅全部售罄，成功擔起了深圳樓市年末壓艙石之重任。

縱觀深圳整體樓市，美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，今年以來，深圳樓市一直處於自我調節的時期，已經走到回升的軌道上。加之9月及11月下旬深圳放鬆了樓市政策之後，市場的活躍度有一定提升。

從新房項目看，據深圳美聯物業數據，11月份，深圳一手住宅共計備案成交2773套，環比上升4.5%，同比上升7.1%。

何倩茹提到，“目前深圳的項目，主要看品質和性價比，兩者兼優的項目，銷售情況會比較好。另外，在深圳二套首付比下調之後，改善型產品及豪宅產品的銷量均有上升。”

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，從近兩年新房市場看，豪宅產品去化相對更好。“今年深圳日光項目兩個爲豪宅盤，主要還是限價因素，豪宅產品一二手價格倒掛更爲明顯。但也不是所有豪宅都受追捧，還是要區位匹配產品。少數豪宅品質及價格可以，但區位一般，周邊二手價格也不高，一二手沒有倒掛，銷售就沒那麼好。”

“新房的去化情況，整體並不算太理想。今年以來，只有個別項目憑藉自身的優勢表現較爲出色。”何倩茹說道。

深圳一新房代理中介表示，“當前，新房市場折扣力度還是挺大的，普遍都在九折左右，加之年末很多開發商要完成銷售目標，都會給予一定的折扣。從我們代理的幾個盤來看，目前位於南山西麗片區的總章翡翠公館的帶看量比較多，一天帶看能有百組左右，項目也是推出了九三折的折扣，很多新盤的表現並沒有那麼好。”

此前，深圳龍華區一項目就因推出“0.5成首付”活動衝上熱搜。雖然開發商發佈聲明稱“0.5成首付”活動爲不實信息，但該盤去化慢是不爭的事實。該項目入市近一年，去化率不到15%。

鄭叔倫提到，當前深圳新房市場分化較大，核心區域去化明顯更好。南山、福田多數項目表現都不錯，前海、香蜜湖區域最受追捧。其他區域則看重性價比，東部區域關注度不高，普遍去化不佳；西部熱點片區價格低位的項目表現亮眼，如沙井珈譽府、鳳凰城深房光明裡等。

二手房成交量有所回暖

二手房市場而言，降二套首付、調豪宅標準後，深圳市場有明顯回溫。

根據深圳公佈的新政，自今年11月23日起，深圳調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整爲40%。對於普通住宅的認定標準則調整爲“取消750萬豪宅線”。

根據深圳市房地產中介協會統計，11月，深圳全市二手房錄得（錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數）4305套，環比增長率爲15.8%，相比去年同期，增長率爲61.7%。

從新政落地後的市場表現看，根據深圳市房地產中介協會統計，第48周（11月27日—12月3日），深圳全市二手房（含自助）錄得1115套，環比上漲15.5%，二手房錄得量明顯上升。

深房中協指出，政策經過一週時間的落地轉化，單週二手房錄得量有明顯回升，周成交量突破千套關口。

據深房中協統計，第48周、第49周（12月4日-12月10日）、第50周（12月11日-12月17日），深圳全市二手房（含自助）周成交量連續3周超千套關口，整體走勢“高位”企穩。

鄭叔倫提到，當前，深圳房地產市場有所回暖，降二套首付政策後二手房成交量有明顯提高。“主要還是政策的驅動，不僅是近期的降二套首付、調豪宅標準，也包括之前指導價、認房不認貸等政策的影響，政策效果不斷疊加，市場信心有所提高。”

不過，第51周（12月18日-12月24日），深圳全市二手房（含自助）錄得984套。深房中協指出，隨着政策效應減弱，周成交量跌破千套關口，市場活躍度出現一定程度下降。

深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房源量數據統計，截至12月25日，深圳全市共有58561套有效二手房源在售，較前一週減少449套，在售量繼續回落。

深圳中原一經紀人表示，“從感受上來說，今年二手房市場是在逐步回暖的，一系列政策落地對市場有所推動。加之深圳樓市之前已經低位運行很長一段時間，觀望的客戶，特別是剛需客戶開始逐步入市。”

何倩茹提到，“當前二手房市場，可以講是百花齊放，剛需、剛改及換房、購買二套的客戶都有出手。全年的情況看，500萬元左右的剛需房仍然是成交主力；但11月後期至今受利好政策影響，總價1000萬-1500萬元的物業成交量有比較明顯的提高。”

深圳業內人士表示，當前，市場對後續政策繼續放寬也有期待，市場預期有所改善。同時，年前不少開發商加大促銷力度，購房者也加快了入市步伐，整體樓市是穩中向好的。