房地產“小碎步”式政策頻出，累積效應或讓樓市完成築底

樓市“調控模範生”也加入全面解除限購的行列。日前，長沙住建部發布通知稱，全市範圍內買房，不再審查購房者資格條件，這意味着長沙正式結束了已推行7年之久的限購政策。

但如此大招之下，多位長沙房地產業內人士向第一財經記者表示，政策推出後的首個週末，項目諮詢和來訪有所上漲，但整體反應平平，並無太多波瀾。除了當前市場信心不足等因素的影響， 2023年下半年的限購放鬆政策已在很大程度上釋放了不少需求，導致當前政策邊際效益遞減。

事實上，許多城市如長沙一樣，拿出大力度政策，但並未能獲得較好的市場反應，樓市修復進程緩慢。多位受訪人士表示，“小碎步”式的鬆綁政策下實際上會加重購房者的觀望情緒，難以帶動市場回暖，需求端政策鬆綁效力因此難免打折扣。業內認爲，當前的市場情況之下，需要多重力量綜合作用，供求關係纔會逐漸好轉，未來隨着宏觀經濟的恢復，房地產市場纔有望完成築底。

修復樓市組合拳

近日，長沙印發的《關於支持居民購買改善住房的通知》明確，在長沙購房，不再審查資格條件。

該通知同時表示，在長沙“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比例和按揭貸款利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度80萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬。

一套樓市新政落地，購房者是否被點燃了熱情？多位受訪房企人士向第一財經記者表示，全面放開限購政策的影響目前尚未傳遞到各個項目上。

某TOP20房企長沙市場負責人張穎（化名）也告訴記者，新政出臺之後跟同行交流發現，市場反饋並沒有很積極，來訪量漲幅也就在10%-20%左右，但原本週末的來訪也會比平常好。

一家華南房企的長沙營銷負責人也透露，從上週的市場表現來看，新政的刺激效果一般。“這不是長沙首次放開限購，其實去年就已經開始陸續放開首套、二套的限購了。”

2023年9月，長沙優化限購政策，首套房限購資格出現鬆動。政策明確，包括非長沙市戶籍家庭在內，居民家庭在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明。此前，在長沙需“新落戶市民+12個月社保或個稅；非本市戶籍家庭+2年社保或個稅”才能購房。

這波限購政策放鬆，釋放了不少剛需。張穎表示，本來長沙的剛需客戶量就比較大，所以這次限購放開以後，對項目成交有明顯的促進作用。

新政疊加十一假期，市場活躍度明顯提升。中指院數據顯示，2023年9月，長沙商品住宅成交65.7萬平方米，環比上漲100.8%，同比上漲34.8%。58安居客研究院院長張波向記者表示，這次的政策對長沙周邊城市形成虹吸，安居客線上數據顯示，周邊縣市到長沙購房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月，長沙再次優化限購政策，規定在長沙購買第2套商品住房時，不再受首套房網籤滿四年的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。這次新政減少了對改善類購房需求的限制。

利好政策疊加，銷售得到一定程度的改善。克而瑞數據顯示，2023年第四季度，長沙首開項目數及開盤去化均上升至年度高位，首開去化率超76%；其中核心區域高端改善項目去化率接近五成，多個紅盤項目客房比超1.5，再現開盤搖號的現象。

兩輪限購放鬆之後，如今再全面解除限購，政策效力難免削弱。張穎認爲，長沙此次全面放開限購，其實主要是放開對改善客戶的限購，因爲剛需客戶購買首套房已經不限購了，而改善客羣本身並不急於下手，他們原本就有房子住，可能會想多看看，在合適的時機再下手，而不會迫切地立刻買房，畢竟手中已有的房源出手也需要時間。

政策“有效期”較短

祭出全面解除限購的大招，市場反應平平的情況，並不只是出現在長沙。

早在2023年11月，就有12個二線城市全面放開限購，其中還包括南京、合肥、鄭州、武漢等7個省會城市。2024年以來，有更多城市對限購政策進行調整。據中指研究院初步統計，截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分區域保持限購，其他城市基本上都全面解除了限購要求。

但整體來看，限購放鬆的效果並不算理想，許多城市新房成交依舊在低位徘徊。克而瑞統計數據顯示，一季度，重點30城成交累計同比降52%，降幅持續擴大4個百分點。

爲了促進成交，各大開發商同步執行“以價換量”的策略，推動房價也同步走低，3月，新房價格環比下跌的城市有57個。另據西政資本測算，3月份新建商品住宅價格同比降幅約2.2%，爲2015年8月至今以來的最大降幅。

政策持續保持寬鬆，且嚴格的限制性措施也漸次放鬆，但樓市的修復進程並不算理想，許多政策“有效期”較短。

某TOP30房企湖南片區的相關負責人表示，去年9月長沙的限購政策調整後，短期內有刺激效果，但2個月後市場就開始下滑了。

即便是一線城市也存在同樣的情況，某央企營銷負責人曾向記者透露，其所在城市認房不認貸新政帶來的效用大約也僅持續了兩週，“上家覺得會出政策，怕賣早了，下家認爲會降，怕買早了”。

對此，多位受訪業內人士認爲，2023年以來無論是長沙還是全國放鬆，都以一種“小碎步”調整的方式推進，效果會有所打折。張波表示，解除行政性限制是未來二線城市整體的方向，但長遠來看，政策效力釋放趨弱，邊際效益遞減。

上述房企的長沙市場負責人透露，長沙的全面放開限購政策出臺後，不少客戶會覺得之後是否首付能再降一降，或者開發商給更多優惠措施等等，觀望心態反而比之前更重。

有房企人士向記者分析，過去一段時間裡的政策釋放的不確定性，讓購房者總覺得再等等或許還會有更好的政策出來，尤其是在房價不再持續上漲之後，大家心態不會那麼急了。“政策一點點出，市場反饋不積極。”

也有資深地產行業分析師表示，近期需求端政策放開的力度是顯著的，但時機有所滯後，因此效果有限。一二線城市政策終於開閘的時候，居民收入預期、房價預期已經處於非常弱的階段，資格放開和支付門檻下降對於購房者決策的影響有限。

各種力量綜合促修復

面對持續低迷的市場，政策應該如何發力，纔能有效提振市場？

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，供需兩端政策同步持續發力，將有助於推動市場預期好轉。例如在需求端，一線城市可繼續優化限購政策，二線城市全面取消限制性政策等，針對多樣化改善性需求的政策支持力度繼續加大；在供給端，推動城市房地產融資協調機制繼續落地，加大核心優質地塊供給，優化郊區住宅項目容積率1.0限制、優化項目價格限制等，這些政策優化將更有利於企業打造高品質產品。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉也向記者表示，當前的市場情況下，需要各種力量綜合作用，供求關係纔會逐漸好轉。除了房貸利率、首付比例降低，公積金額度提高之外，近期多個城市推出的“以舊換新”政策，也可給購房者以更多的稅費優惠或減免。

“現在有20多個城市在做舊改，建議這些城市在做舊改的時候，儘量做房票或者貨幣化安置，不要做實物安置，這樣對市場短期內的刺激作用會更加明顯。”張宏偉稱，各個地方在保障性住房、保租房籌建籌備時，建議更多去購買開發企業的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場當中的庫存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。

值得一提的是，發改委在近日強調，當前我國一些地區新型工業化和城鎮化水平還比較低，下一步要把農業轉移人口市民化擺在更加突出位置，加快補齊城鎮建設中的短板弱項，提高潛力地區新型工業化城鎮化水平，釋放城鎮化所蘊含的巨大內需潛力。

在張宏偉看來，農業轉移人口市民化也將是促進房地產市場修復動力之一。“現有的政策下，市場需求總量並未發生改變，若有效推進農村人口市民化，或租或買，都產生了新的居住需求，對消化現有庫存的作用會更加明顯。”

不過，張波則認爲，目前單一靠房地產政策的拉動邊際效應會越來越低，更重要的還在於經濟面逐步向好，並伴隨着信心面不斷穩定，纔會帶動房地產行業逐步迴歸穩定。

億翰智庫研究總監於小雨也向記者表示，房地產行業這輪行情演變，其根本原因在於信心的缺失，而信心修復的關鍵在於宏觀經濟走勢，房地產行業的後續走勢關鍵還是經濟基本面的表現。隨着經濟修復動能逐漸增強，大衆對未來、對產業、對就業、對收入形成穩定的預期時，房地產行業將築底企穩。

於小雨預計，樂觀情況下，房地產市場最早或於2025年上半年築底，2024年全年商品房成交量大概率仍將再探底，行業的調整至少要持續3-5年的時間，但新房的成交量大概率不會再出現類似2022年式的斷崖式下跌，待風險出清完成，行業總量將穩定在一個新臺階上，平緩波動。