重點城市房地產政策頻出，多地啓動“工抵房”價格管控
21世紀經濟報道記者李莎 北京報道9月中央政治局會議釋放房地產政策調整的積極信號，9月底四個一線城市相繼推出樓市新政，進一步加快各地樓市政策調整步伐。僅9月30日當日，重點城市中武漢、廈門、東莞等城市均出臺樓市新政，支持合理住房需求釋放。
系列政策利好疊加國慶假期促銷力度加大，國慶假期重點城市樓市活躍度明顯提升。克而瑞數據顯示，國慶假期北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、西安、濟南、蘇州、鄭州、重慶、南京等22個重點城市到訪量均有不同程度回升，整體認購面積環比增長12%，同比上升26%。同期北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、青島、天津等19個重點城市二手房成交面積同比增長161%，成交回暖幅度好於新房。
值得注意的是，目前各地不同程度存在銷售“工抵房”的現象，其中不乏以“工抵房”名義促銷的特價房源，對當地房價帶來擾動風險，江西資溪、豐城、瑞金、鄱陽、贛江新區等地發文加強“工抵房”價格管控。各地房地產調控的針對性和精細化程度有所加強，但放開限制性措施、加大房地產金融支持力度仍是近期各地新政的重要着力點。
中指研究院研究副總監徐躍進向21世紀經濟報道記者表示，未來北京、上海和深圳的限制性政策仍有優化空間，二線城市及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩。目前“銀十”開局表現超預期，核心城市市場回穩態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或出現明顯增長。接下來，推動經濟基本面改善仍是穩地產、穩預期的關鍵，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市樓市或築底企穩，全國市場企穩亦可期。
樓市新政密集推出
9月26日中央政治局會議首次提出，要促進房地產市場止跌回穩，明確要調整住房限購政策，降低存量房貸利率等內容，釋放了積極的政策信號，打開新一輪房地產政策調整窗口。
9月29日，央行落地一攬子房地產金融舉措，包括批量調整存量房貸利率、優化個人住房貸款最低首付款比例、完善商業性個人住房貸款利率定價機制等等，對穩市場、穩預期產生更加積極的作用。
隨後，9月最後兩天，上海、廣州、深圳和北京均推出樓市新政，涉及限購政策優化、降低首付比例、減少增值稅免徵年限、適時取消普宅與非普宅標準等內容，進一步降低購房門檻和購房成本，着力增加市場需求量。作爲重要的樓市風向標，一線城市樓市新政的推出，加快了各地房地產政策調整優化的步伐。
9月30日，河南出臺20條措施，從全面取消限購，嚴控商品房建設增量、優化存量、提高質量，推動認房不認貸、推進住房“以舊換新”等方面，從全省層面對房地產政策優化方向和着力點進行部署。
同日，福建發佈樓市新政，包括支持各城市因城施策取消住房限購、限售、限價等方面限制性措施，取消普宅和非普宅標準、優化家庭住房套數認定標準，下調二套房首付比例，加大公積金購房支持力度，落實降低存量房貸利率政策等等。
在城市層面，10月9日，杭州出臺新政，首套房、二套房首付比例統一爲15%，提高公積金貸款額度、落實降低存量房貸利率、取消新出讓用地限價措施、因地施策加大購房支持力度等；同日，福州發文優化房地產政策，同樣將首套房、二套房比例統一爲15%，優化家庭住房套數認定標準，落實降低存量房貸利率、及時取消首套房和二套房認定標準、支持商品房營銷推廣等等。
9月中央政治局會議召開後出臺房地產新政的還有無錫、廈門、武漢、東莞、中山等地，着力優化房地產信貸政策、取消限制性措施。
系列利好政策提振市場信心，疊加各地多樣化促銷活動，目前重點城市購房的優惠力度加大，從而促進國慶假期期間重點城市市場活躍度明顯回升，“銀十”開局良好。
徐躍進表示，國慶假期期間房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認購量均較節前大幅提升，部分項目成交量已超9月全月，市場回穩跡象明顯。
克而瑞數據顯示，國慶假期重點10城二手房成交同比倍增161%，重點城市來訪、認購量均有不同程度回升，顯著好於9月，總體有止跌回穩趨勢。四個一線城市新房和二手房成交均大幅增長，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等地來訪量和認購量小幅上升，多數城市雖行情相對平淡，但已有止跌回穩跡象。
中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，近期各地加快落地各項政策，核心城市房價有望趨穩，四季度房地產市場活躍度有望提升，加快核心城市市場築底企穩步伐，也有望進一步帶動全國房地產市場築底節奏。
從政策趨勢來看，陳文靜認爲，短期內一線城市政策已基本到位，未來限制性政策仍具備優化空間，二線和三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。完善去庫存政策，改善市場供求關係或是政策重要發力點。
多地出手管控“工抵房”價格
21世紀經濟報道記者採訪發現，各地存在銷售“工抵房”的情況。
一位在北京某品牌房企市場部門就職的人士向21世紀經濟報道記者表示，“工抵房”和房企經營情況以及項目銷售情況強相關，據其瞭解，有的房企在支付合同款存在困難的情況下，會選擇將一些銷售表現不佳的房源或者車位倉儲抵扣給工程方，有的開發商幫忙銷售，也有的工程方直接銷售，這些房源一般比在售的商品房便宜。
徐躍進表示，“工抵房”是長期存在的一種特殊房源，其數量多少與房地產市場走勢高度相關。目前市場處於調整階段，房企銷售回款相對乏力，同時工程款支付壓力較大，“工抵房”數量相對有所增加。未來如果政策進一步發力，市場能夠逐漸企穩恢復，房企銷售、融資環境改善，資金壓力得到一定緩解，“工抵房”數量可能會相應減少。“工抵房”售價通常會低於項目案場售價，如果“工抵房”大規模存在，會在一定程度上對市場價格造成影響。
“杭州在售新房中幾乎沒有真正意義上的‘工抵房’。”杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，杭州市面上大量有所謂“工抵房”房源的樓盤，主要是分佈在近郊和遠郊。這些樓盤成交速度慢，區域二手房價格明顯回調，樓盤藉着“工抵房”的名義，實際是打折促銷，這也能在一定程度上減少對老業主的心理刺激。
不只是杭州，重慶、深圳、北京等多地中介也向21世紀經濟報道談到，目前市場上的在售新房房源中，存在以“工抵房”爲噱頭推出特價房的情況。重慶一位中介向記者表示，這些以“工抵房”名義銷售的房源比正常銷售的房源便宜10%左右，一般是銷售情況不理想的樓盤，多位於周邊區域，核心區很少。也有杭州中介稱，不同樓盤以“工抵房”名義銷售的房源價格有所差別，一般不會低於7折，正常在85折以內。
但多位受訪者均談到，在售的新房房源中，儘管“工抵房”佔比不大，但會對當地房地產市場價格帶來擾動風險，不利於穩房價、穩預期。
針對這樣的情況，江西資溪、豐城、瑞金、鷹潭餘江、鄱陽、贛江新區等地出手加強“工抵房”價格管控，防止“工抵房”以過低的價格擾亂市場。
如9月29日，江西省撫州市資溪縣發佈《關於進一步促進資溪縣房地產市場平穩健康發展若干政策措施》，文件明確要穩妥處置“工抵房”，加強對“工抵房”價格管控，網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。再如9月初江西省瑞金市發佈的樓市新政中也談到穩妥處置“工抵房”的問題，強調“工抵房”網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。
陳文靜表示，通常“工抵房”價格會明顯低於同小區房源均價，地方通過更爲精細的管控，有利於保障當地房價平穩運行，但嚴格管控也會導致項目出售更爲困難，影響相關資金回收節奏。未來地方收購或是一種可行的方式，一方面，地方政府收購“工抵房”用於保障房，收購價格相對可控，一定程度可以穩定房價；另一方面，收購後也可促進相關方收回現金，修復市場預期。