“炒房資金”大封殺：上海之後，杭州也出新政了
2020年全年魔幻的杭州樓市，歲末年初之際，再出新招圍追堵截炒房資金：
1月27日，杭州市住保房管局發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（簡稱“《通知》”），樓市新政再一次加碼。《通知》從購房資格要求（包括高層次人才）、加強贈與管理、優先購房及中籤率低的房源限售、轉讓增值稅提升至5年、無房記錄認定等五方面嚴控，新政實施了有針對性的封堵，以限制資金流入、降低新盤搖號熱度。
“杭州樓市一直越來越火，現在連‘垃圾盤’的中籤率都只有個位數。”一名多年來堅持投資杭州樓市的人士對21世紀經濟報道記者表示，研究了這次新政之後，他感覺杭州新政雖然有意打壓網紅盤搖號熱度，但二手次新房又將引來新一輪上漲。
有業內人士指出，新政就是衝着越來越高的搖號熱度而來。杭州樓市近年來放開人才引進政策，城市發展需要人才，這些人也需要買房居住，“有人的地方就有江湖”，投機、投資的人也紛至沓來難。並非一次調控政策就能完美解決杭州樓市所有問題，需要決策者因城施策的智慧，高超的技巧。
刷掉10%“房票”有用嗎？
對於千方百計只爲搞到一張“房票”去搖紅盤的杭州人來說，殺傷力最大的一條就是“落戶杭州未滿5年的，限購1套”，過去只要落戶，就可以買買買，現在不行了。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，此舉即保障高層次人才轉讓住房的需求同時防範部分炒房者利用高層次人才的渠道進行炒房。
但據杭州本土媒體披露，官方數據顯示，過去一年，杭州發生了3300多次的贈與行爲。這是一個異常數據，背後是規避限購的大量操作。
所以，這次新政實施了有針對性的封堵：“將本市限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）”。
尤其是政策的後半句，規定受贈方也要有杭州的購房資格。這樣一來，其實“贈與”這種騰挪“房票”的行爲，已經沒有操作意義了，“贈與”現象會大量消失。
實際上，“贈予”這一條，2020年，東莞、寧波均有提出類似要求，最早可追溯到2017年鄭州調控政策中，杭州此條政策基本與鄭州的調控條款一致。總而言之，杭州本次加強了購房資格的認定標準，提升了此前沒有強化的贈與管理，查缺補漏是本次政策的重要特點。
杭州資深業內人士表示，粗略統計，會刷掉目前搖號場上10%左右的“房票”，這一條有用嗎？
據瞭解，杭州目前有大量等着上市的單價超過3.5萬元/平方米以上的高端盤（此前21世紀經濟報道曾有過相關報道《八成房企銷售額超去年同期 有房企單城“藏貨”超百億》）不能上市。爲了控制整體均價，不少房企手中的高價盤一直被“壓貨”，給全年銷售去化帶來巨大壓力。
“均價”一直是杭州“控盤”智慧的體現。這次新政將過量資金攔截住之後，或有機會逐漸放行一些高端項目的預售證。因此，杭州決策者更懂平衡術，又出了一條限售管理提升的政策：“公開銷售中籤率小於或等於10%的；以優先購買方式取得的熱點商品住房”等內容，從內容上看，限售房源範圍主要在於熱點項目，並未涉及到所有項目；“以優先購買方式取得的熱點商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”，這一條也完美堵截了通過人才或者無房戶優先購房的投資行爲。
杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限於企業購房限售，該政策表述爲“企業購買本市限購區域的住房,需滿3年方可上市交易”。因此，潘浩指出，長期以來，杭州對於限售的管理相較一般，主要是穩定樓市，保持活躍度。而本次政策提升了杭州採取差別化限售政策，技能保障市場活躍度同時保障市場穩定性。
與上海“121新政”類似，杭州新政也提出了轉讓稅增至5年，提高二手房購房成本，打擊炒房資金流轉。
據貝殼研究院不完全統計，自2020年至今，深圳、無錫、瀋陽、成都、上海等城市均調高轉讓稅年限，加上現在的杭州，基本全部從2年提升至5年。
此外，杭州對於無房家庭的認定標準也提高了，在2020年杭州調控政策的基礎上更加明確，原政策爲單身、離異及交易產生的無房家庭，而本輪政策明確了交易產生的無房家庭的定義，即：2018年4月4日後轉讓杭州市限購範圍內住房的。另外，也新增了時限要求，即3年之內無住房的，才能認定爲無房家庭。
“狼羣”涌向次新房？
據貝殼研究院整理，杭州新建商品住宅銷售價格指數（同比）2020年12月有所收窄至2020年2月水平。根據統計數據顯示，2020年1-11月，杭州商品住宅成交面積累計同比增長20.8%，商品住宅成交金額累計同比增長27.2%。因此，杭州在市場熱度持續上升時加強管理，目標是堵住炒房渠道、穩定房地產市場。
儘管如此，每一次政策出臺背後，難免迎來一次投資客“狼羣”效應更替。此次杭州樓市背後的暗涌又將如何？新政有一條“本市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中籤率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。
杭州透明研究院院長方張接認爲，這是此次杭州首創的“大招”，影響深遠。新房建造期要兩三年，交付拿證後5年不能賣，也就意味着，鎖定期會有七八年。對於投資炒房來說，這期間的不確定性太大了。
方張接認爲，這一條政策將導致合作代持、衆籌炒房等眼下光怪陸離的神操作，瞬間就沒有了市場。而真正用來住的家庭，房子交付使用後5年再置換，大體是可以接受的。
據杭州透明研究院數據顯示，去年中籤率10%以下的96批次，約佔所有推盤量的10%。隨着新政對投資客的擠出，以及紅盤大分流的常規操作之下，觸及10%中籤率紅線的情況會變少。
然而，值得一提的是，已經交房的次新房將被推到臺前；或者類似“紫璋臺”這樣的現房銷售項目，由於只有5年的等待期，依然會吸引最多的火力。那些地理位置更好、總價更高的紅盤，也並不能完全阻擋狼性的投資者趨之若鶩。