5月一線城市樓市“兩重天”：新房領漲 二手房漲幅四連跌

5月份，在調控政策趨緊和住房信貸管控繼續加強的背景下，全國樓市熱度有所回落，但仍處於歷史較高水平，且房價整體繼續上漲。

但伴隨熱點城市二手房調控的相關政策逐漸發酵，目前，以一線城市爲代表的二手房市場出現明顯降溫。其中，5月份，深圳在二手房指導價作用下，房價持續回落，繼上月出現自2019年6月份以來首次“零增長”後，5月首次下跌。

國家統計局17日發佈的70個大中城市商品住宅銷售變動情況顯示，5月份，70城中有62個城市新房價格環比上漲，超5成城市新房價格環比漲幅較上月擴大，新房市場熱度有所提升；二手房價格環比上漲城市數量爲50個，比上月減少4個，漲幅較上月收窄0.1個百分點，二手房市場熱度繼續回落。

“整體來看，全國新房價格上漲趨於高位觸頂，繼續上漲的動力開始減弱，而二手房價格則處於高位回落階段。從後續市場的表現看，隨着信貸收緊和調控越來越精準化，全國樓市量價將階段性見頂。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

根據16日統計局公佈的數據，1~5月份，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%，較上月收窄11.8個百分點。商品房銷售額70534億元，增長52.4%，較上月收窄15.8個百分點。截至目前，全國商品房銷售增速連續3月收窄。

在密集調控下，全國新房市場依然維持高熱度。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，這主要是因爲重點城市的土地供應不足，新房項目供不應求。同時，由於多地實行新房預售限價，一二手房價格倒掛現象時有發生，購房需求持續涌入新房市場，進一步加劇了供需矛盾。

“此外，5月份，在多個重點城市開展的首輪集中供地中，成交部分高溢價地塊也對市場預期起到帶動作用。特別是重慶、廣州本月漲幅繼續位於全國前兩名，市場熱度較高。”許小樂說。

數據顯示，5月份，重慶、廣州新房價格分別環比上漲1.9％和1.5％，繼上月後，再度成爲70城漲幅的前兩位，且漲幅分別較上月擴大0.5和0.4個百分點。

業界普遍認爲，本輪重慶新房價格持續走高，與土地市場升溫和周圍城市的購房溢出效應有關。4月底，重慶首次集中供地落幕，此次土拍溢價率普超50%，最高溢價率達129.98%。多宗地樓面價摺合近1.5萬元/平方米。此外，今年一季度，由於周圍如成都等地的樓市調控政策率先出臺，部分需求外溢，一定程度上也刺激了重慶樓市熱度。

分城市能級來看，新房方面，5月份，一線城市房價的環比漲幅領漲二三線城市，漲幅爲0.7%，創下今年以來新高。除北京外，滬廣深的新房價格漲幅均較上月擴大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，一線城市的漲幅最大，這主要是受廣州市場的影響。廣州後續依然要嚴格規範購房交易秩序，防範各類炒作。

“廣州持續領漲也與其調控政策出臺的比較晚有關。” 李宇嘉進一步指出，在廣州，調控力度較大的政策於4月21日才發佈實施，政策生效存在一定的滯後性。而廣州外圍次中心，如黃埔、南沙、番禺等地，其落戶政策和新增落戶購房政策相較京滬深仍比較寬鬆。

與新房價格領漲全國行情不同的是，二手房方面，一線城市房價漲幅連續四月呈下跌態勢。

數據顯示，5月份，一線城市二手房價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉爲下降0.1%。

“這意味着持續大半年的調控，在近期取得了明顯的績效。”李宇嘉說，以深圳出臺二手房指導價爲契機，今年以來，一線城市調控重點逐漸轉向二手房市場，在嚴打中介虛高掛牌價、炒作二手房，特別是學位房價格的同時，收緊了二手房貸款的評估價和貸款額度。

第一財經記者注意到，近兩月以來，“新房向上、二手房向下”的趨勢，由一線城市正在向二三線城市蔓延。許小樂認爲，這是因爲樓市調控效果在兩個市場的作用不同。

他表示，新房和二手房市場的供應主體差異，二手房的供應主體是獨立分散的業主個人，供應和定價更靈活、反應更及時。而新房的供應主體是政府與房企，前端的土地供應不足短期難以有效改善，而以“穩房價”爲目標預售限價制度下存在地方政府與房企的博弈，也影響新房項目的供應量，因此新房供應缺乏彈性導致供不應求較難快速解決。

“從預期來看，二手房業主預期整體穩中有降，預計後期二手房價整體趨穩。新房市場的局部熱度存在調控收緊的可能。”他說。