一線城市新房成交猛漲 二手房市場博弈加劇

在住建部會議明確“全力促進房地產市場止跌回穩，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權”後，北上廣深一線城市的房地產新政組合拳第一時間應聲落地。

國慶假期期間，證券時報記者走訪北京、上海、深圳和廣州樓市發現，樓市成交量明顯增長、購房者信心有所迴歸、房企全力促銷......樓市“銀十”正逐漸變成“金十”。

新房成交量同比大漲

外地客戶也出動

證券時報記者實地探訪北京多個新房項目及二手房中介門店瞭解到，今年國慶假期，無論是新房還是二手房看房量和成交量都大幅提升。

證券時報記者瞭解到，北京有多個新房項目趕在國慶假期前拿到了預售許可證，其中，關注度較高的是位於朝陽區東四環外的某新房項目。

10月7日上午，證券時報記者來到該項目售樓處，看到進門處的登記表上顯示，不到9點就有人來看房了。在項目沙盤前，已經圍着不少看房的客戶，在接待處還坐了10組客戶正在洽談。

接待記者的售樓處銷售人員李峰（化名）表示：“假期這幾天來的人特別多，天天爆滿，這單價每平米超過10萬元的房子賣得很好。近期受政策影響，市場好了，項目本身的土地稀缺價值能夠吸引購房者。”

“往年‘十一’假期的前兩三天我們都能放假的，今年‘十一’前出了新政後，我們就連軸轉了，連續兩個禮拜沒有休息過，都累壞了。”李峰對證券時報記者說。

據李峰介紹，該項目9月28日取得預售許可證，政府指導價是12.5萬元/㎡，項目主推143㎡—249㎡的四居戶型，其中143㎡的戶型總價在1600萬元左右。目前項目在認籌排卡階段，10月13日正式開盤選房，首期開盤303套房，目前認籌人數已經超過開盤房源數量，開盤肯定售罄。

朝陽區東北五環外的某新房項目售樓處的工作人員也對證券時報記者表示，北京新政影響挺大，項目到訪量和成交量都翻倍了。

“這幾天看房人特別多，國慶假期6天賣了20多套房，10月8日購房優惠就沒有了。”位於豐臺區南四環內的某新房項目售樓處的銷售人員對證券時報記者說。

在深圳龍華區和寶安區，有新房現場銷售人員告訴記者，國慶假期的表現明顯好於中秋假期和之前的週末，加上最近股市表現搶眼，多位購房者都表示自己的信心更足，而且還有外地的客戶甚至外國的客戶來買房。對此，樂有家研究中心調研顯示，寶安、龍華等熱門樓盤外地客成交佔比達20%。而在廣州，多個項目的營銷經理對記者表示，外地客戶的比例佔到10%至15%左右。

在上海，記者走訪了一處將於10月中旬開盤的新房項目，銷售負責人反映市場對樓市新政的反應較爲積極。“滬七條”隔天的9月30日，合計認籌數量爲7組；10月1日上午又新增了3組認籌，整個國慶假期看房和認籌人數都有不錯的表現。多個售樓處的工作人員表示，“滬七條”將釋放一定的潛在剛需，有利於提振樓市成交量。看房者則普遍以理性爲主，均表示要經過審慎考量後下手。

從市場反應來看，新房市場更爲明顯。據貝殼統計，國慶假期（截至10月5日）廣州貝殼新房節累計認購突破2400單。據第三方統計，國慶假期前五天，上海二手房成交量達到1125套，同比增長379%。新房方面，多個樓盤認購率創新高。例如，閔行某小區認購率超200%並觸發積分，寶山某小區三期認購率達到92%。

深圳市場方面，樂有家研究中心提供的數據顯示，9月30日至10月6日樂有家深圳門店的新房成交量同比大漲979%，其中10月1日全市新房成交量預計超600套。與此同時，國慶期間新房的看房成交轉化率由9月的2%提升至12%。

二手房市場博弈加劇

不僅新房到訪量和成交量大幅增長，二手房帶看量和成交量也明顯增長。

北京市東城區某中介門店的經紀人王豔（化名）告訴證券時報記者：“最近幾天特別忙，東城大區國慶假期6天成交了10套房，之前假期基本沒有成交，新政後大家都出來看房了，我們每個人這兩天都有兩三個帶看。”

“我這一天都沒閒着，等下要帶第4個客戶了。”北京豐臺區某中介門店的經紀人孫齊（化名）對證券時報記者表示，國慶期間二手房成交量比節前多了大概20%，價格方面，雖然報價沒變，但不少客戶溢價空間縮小，比如之前能談下來20萬元的，現在也就能談5萬元—10萬元了。

北京鏈家通州區海棠灣店商圈經理劉賽航告訴證券時報記者，新政後，社保不在通州的也可以買房了，多了一批工作沒在通州的客戶來看房，這段時間門店經紀人比之前忙碌了很多。10月1日至10月5日，門店線上諮詢量156個，相比上月有大幅增長；實地帶看客戶37組，相比上月也有較大幅度增長。“十一期間我們門店成交3單，我們負責的海棠灣小區樓盤成交5套。新政的效果還是比較顯著的。”

深圳中原研究中心的數據則顯示，9月30日至10月6日，深圳二手房成交同比增長279%。二手房掛牌房源新增13.6%，其中漲價房源佔比6.4%，降價房源佔比7.6%。

儘管成交量明顯回暖，但記者走訪深圳多區發現，二手房市場的博弈更爲明顯。“我最近經手的3單二手房買賣，買家都願意給到業主之前提出的價位，但業主現在顯得有些猶豫，甚至想提價。另一邊，買家也很謹慎，不願意接受提價。”深圳羅湖翠竹片區的一位資深房產中介經理表示，“最近成交的二手房都是之前價格下調明顯的筍盤，整體來說市場信心逐漸迴歸，但完全恢復還需要時間。”

對於深圳二手房掛牌數量大量增加，多位業內人士認爲，這與深圳樓市新政中的增值稅徵免年限降至2年有關，更多的二手房交易免去增值稅，讓更多的二手房業主加速置換。

而在上海，二手房成交數據也出現明顯反彈。據第三方統計，國慶假期前五天，上海二手房成交量達到了1125套，同比增長379%。記者在採訪時瞭解到，自樓市新政出臺後，二手房交易活動明顯活躍，部分房東主動調高掛牌價格。儘管最終成交均價未見明顯波動，但市場普遍持樂觀態度，認爲假期成交量的增加將爲房地產市場帶來了新的活力。

“國慶假期前三天，店裡客流量較平常週末翻了好幾倍，我自己簽了3單。”上海浦東三林板塊一房地產中介機構人士表示，門店的帶看量與成交量明顯增加，成交客戶主要爲剛需與置換客羣。

樂觀情緒開始迴歸

四季度成交量有望回升

與前幾年的國慶假期樓市不同，今年多地都組織了各類購房促銷活動。據不完全統計，截至10月4日已有20多個省份130多個城市組織開展了金秋促銷季、住博會、直播看房等多種促銷活動。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，最近幾天市場氛圍相當好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，樂觀情緒又開始迴歸。此次，一線城市進一步優化樓市政策會釋放較多市場需求，10月的樓市交易量有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。

據中原地產研究院統計，國慶假期前6天，北京二手房實際成交量分別約650套、450套、400套、600套、700套、1000套，6天累計成交在3800套左右，預計10月7日有望超過1000套，整體看，國慶7天假期北京二手房實際成交有望破5000套。

“2022年國慶7天假期北京二手房實際成交大約3500套，2023年國慶期間二手房實際成交不到2000套，2024年在‘9.30’新政影響下，國慶7天長假北京二手房實際成交量同比上漲幅度超過150%。”中原地產首席分析師張大偉說。

從新房成交來看，據中原地產研究院不完全統計，國慶長假前6天，北京新房住宅成交超過1500套，預計7天累計成交有望接近2000套，是2023年國慶長假成交量（600套左右）的3倍。

張大偉指出，2024年國慶長假北京樓市成交量是最近多年來同期的最高點，二手房上漲超過150%，新房上漲超過200%，主要原因是新政帶來的影響，特別是假期最後3天，市場成交量明顯升溫，政策效果全面體現。

“雖然網籤滯後，但預計10月下半月網籤成交量會明顯升高，即使在國慶長假影響下，10月北京二手房成交量也有望維持在1.3萬套左右的中高位，在‘金九’成色不足的情況下，新政影響下的10月成交量將明顯上升。”張大偉說。

合碩機構首席分析師郭毅也對證券時報記者表示，從成交數據整體來看，北京樓市呈現出了一個最紅火的國慶假期，而這輪市場熱度還是在很多人假期出遊或回家探親的情況下出現的，預計這部分人羣回京後，這輪市場熱度還會持續，10月成交回暖也將帶來年底北京樓市出現成交量的翹尾行情。

在深圳，火熱行情下，記者發現有部分開發商宣稱將撤回原有優惠折扣，而部分城市的新房甚至還出現漲價的消息。深圳市房地產中介協會會長張媛表示，開發商根據所處的市場環境靈活地開展價格調整，屬於市場商業行爲。不過，開發商的策略調整應當公平公正、公開透明。在選擇渠道推廣與宣傳方面，應選擇合規的房地產信息發佈平臺與房地產中介機構開展合作，以此保障消費者的合法權益以及市場交易秩序的健康平穩。

有行業專家認爲，本次一線城市的樓市行情並非“V”形曲線的轉折點，而是“L”形曲線築底轉穩的關鍵時期。此外，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，嚴控增量上迫切需要出臺新的舉措，比如新房庫存過大區域、二手房掛牌量大的區域，暫停新增供地、暫停拆除式更新、暫緩新開工，給市場傳達積極信號，而不是把市場企穩作爲繼續賣地的機會。（證券時報）