專訪黃長樂: 廣州別墅極具投資價值

本站房產11月1日深圳報道2009年中國地產年會在深圳開幕，美林基業集團營銷總監黃長樂接受本站房產採訪。他表示，今年下半年以來一線城市“價漲量跌”是房地產的正常形態，不能簡單稱之爲拐點。他還表示，廣州樓價與北京上海等一線城市相比依然偏低，尤其是別墅更是極具投資價值。

“價漲量跌”是房地產的正常形態

在經歷上半年的“量價齊升”後，進入下半年，全國一線城市成交量出現明顯下滑，但房價卻沒有絲毫“回頭”的念頭，早前更有輿論表示，“價漲量跌”是樓市轉向的危險信號。

“不管是價漲量跌還是價量齊漲，其實都是樓市的正常形態”，黃長樂表示，適當地調整必然會到來，舉例說，11與12月的成交量不可能像8、9月那麼好，但不能輕易把成交量下跌稱之爲“拐點”。

“我認爲房地產成交量不能簡單地用月、天來計算，應該用年度環比比較才能得出結論”，黃長樂表示。

廣州別墅極具投資價值

今年9月，廣州一手房漲幅達到7.3%，超越北京上海成爲當月漲幅最大的一線城市。但黃長樂表示，廣州房價與北京上海等一線城市相比依然偏低，尤其是別墅極具投資價值。

黃長樂認爲，改革開放以來，作爲最早開放的城市之一，廣州房地產一直保持平穩快速地發展。直到2003年開始，全國樓市熱火朝天，房價快速飆升，但廣州房價與其它城市相比上漲較慢。“以同地段計算，廣州樓價僅爲深圳的三分之一，與北京相比也差了一半”，黃長樂表示。

對於廣州樓價漲幅相對較慢，黃長樂認爲，這主要由於在90年代初，廣州作爲最早對外開放的城市，得到了衆多利好因素支持其經濟發展。但隨着2000年後中國宣佈對外全面開放，北京上海等一線城市得到了快速發展，相反廣州作爲窗口城市的地位不復存在，廣州的經濟發展進入“陣痛期”，直接導致廣州人購房投資慾望降低。“因此，這幾年廣州的房價上漲速度被北京上海拉出了差距”，黃長樂表示。

“廣州作爲南方地區的中心城市，其房地產依然具備較大的增長潛力，尤其是別墅”，黃長樂表示，作爲集自主與投資功能一體的別墅，廣州別墅價格相對全國而言依然偏低，甚至比一些市區小洋房便宜。“別墅與一般商品房不同，它的投資功能尤爲突出，因此別墅往往能吸引到許多外地投資者購買”。

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美林基業集團營銷總監黃長樂

主持人：今年一二線城市樓市經歷了回暖，房價經歷了快速的飆升過程，廣州很多地段房子房價已經超越07年曆史高位，但是成交量環比有所下滑，這種價升量跌的態勢，有分析人士認爲是調整信號出現，我想請黃教授分析一下。

嘉賓：我倒認爲價升量跌在很大程度上還是一種正常的市場反映，如果價升量也跟着升未必是征塵的，當然也有可能是正常的，但是價升又跟量同一時間出現跌，這應該是一種很正常的市場反映。

主持人：我們研究商品價格波動，價升到一定政府之後，量跌這可能是因爲購買力已經接受不了這個價位了，大家開始轉入觀望，現在看買賣雙方博弈，如果說賣方覺得這個價格還是挺得住的，我也不需要賣，價格在盤整會繼續上升，如果到了一定程度，供需關係變化了，價格就會往下走，到了這個階段，後面走勢怎麼走？請您做一個判斷？

嘉賓：這個走勢應該是很明朗的，價升量跌但是肯定沒有出現很明顯的量跌，樓市大跳水，價格一升整個市場拒絕交易，這種情況並沒有出現。恰恰相反在北京，十一黃金週過後，國慶大閱兵之後，不僅價格升了，而且量也漲了，廣州也出現這種情況，總體統計數字只能說明某一個程度上的問題，但不能說明全部問題。要想說明全部問題，就在各個城市調查，發現每個城市有的價格升量在跌，有的城市價格升量在升，這說明每個城市價格和銷售量相互這種博弈還是積極的，而不是一邊倒的，也說明這個市場還是健康發展的，應該不會因爲價升量跌就說到了什麼轉折點，“拐點”，這種說法我認爲值得懷疑。

主持人：您還有一個觀點，對比全國一線城市廣州房價還是屬於偏低的，跟廣州商業文化有些關係，請您再詳細介紹一下？

嘉賓：我們可以看一下歷史，廣州在過去將近20年房地產歷史裡面，廣州獨樹一幟，全國房地產市場經常波動，但廣州一直是很平穩的走過來的，廣州房地產市場一直是波瀾不驚，這個廣州獨特發展狀況有關，比較有個性。過去無論是1988、1989年經濟動盪，還是1993、1994年金融滑坡出現滯脹，還是1997年到2000年經濟動盪，似乎都沒有牽連到廣州，廣州在這個時間段裡面一直處於穩定高速發展的狀態，所以廣州的房地產市場跟着是一直很穩定的。但是2000年以後特別是2003年以後全國的房地產市場熱火朝天，當然全國房地產市場03年開始也出現一種論調，每年都在說房地產冬天到來了，房地產要垮臺了，要崩潰了，但是恰恰在一段時間，房地產市場是發展最迅猛，最快的，成交也最火爆，房價也是漲的最快的。與之形成反差的是，在這段時間廣州跟其它一線大城市拉開了差距，他的房價上漲速度很緩慢，到現在廣州房價市區價格可能只有深圳的三分之一。

主持人：二分之一左右。

嘉賓：我講的是同地段，就是同樣的地段，同類地段，可能不只二分之一，跟杭州差距更大，跟上海差距相當於跟深圳的差距，整整一倍的差距就是二分之一左右。特別是在別墅領域，廣州郊外別墅比市區公寓樓還便宜，我可以毫不客氣說，不把廣州當做一線城市，就把它當做二三線城市，廣州的別墅也可以說是全中國最便宜的。甚至有2800元/平方米，拿到任何一個縣城人家都覺得是天方夜譚，但是在廣州就有這樣的價格，別墅是投資性很強一種產品，別墅市場的價格不景氣可能反映廣州別墅投資氛圍不景氣，而別墅價格不能往上調，這可能反映這個城市發展情況。

首先廣州是一個傳統的口岸商業城市，從乾隆皇帝閉關鎖國，實行海禁以來，一直到清王朝覆滅，這段時間，廣州是全中國唯一一個對外開放口岸，中間上海開放了一下。清王朝覆滅以後，到抗日戰爭爆發廣州一直是一個相對社會治安各種方面比較平穩，由國民政府在統治，各種積極因素堆積在廣州城市，然後解放以後，一直到90年代接近50年時間裡面廣州一直是中國唯一對外開放城市，當然不是完全開放，廣州有一個窗口叫廣交會，從1953年開始啓用廣交會，到1997年爲止，中國只有一個對外經貿窗口就是廣交會，所以廣州被稱爲中國的南大門，改革開放的前沿。由於中國自古以來將近200年時間裡面，一直是中國持續對外開放一個城市，所以廣州的經濟就有非常明顯的特點叫口岸特點，又叫窗口城市的特點，窗口城市香港也是嚴格來說，他有一大特點，就是90%以上企業在坐商，就是坐在這裡做商人，因爲資金、商業機會、政策、信息都堆在我這裡，什麼資源都往我這裡面流。國外的人要到中國來做生意，你在我地盤上做生意，國內的人想進口一些時髦的東西，像80年代初進口一條長桶絲襪，都要到廣州紅頭街上去買。時間一長，大家養成坐商一種習慣，但是1997年開始，形式發生了根本性的變化，以前就廣州、深圳、珠海是窗口，1997年中國宣佈對外全面開放，當然最後落實的時候到2000年，但是那個時候對外宣佈了，於是從2000年以後全國各地中等以上城市都成了對外開放的窗口，大家都是窗口的時候，就沒有窗口了。

廣州作爲窗口城市的地位也就自然而然削弱了，嚴重一點上喪失了，在這個時候做坐商，時代背景，商業背景已經不存在了，所以廣州商業形態也好，整個經濟結構也好，已經失去了一個窗口城市這種背景的支撐。所以在很多行業就開始走下坡路，甚至被邊緣化，比如說會展行業。

主持人：會展還是國內最重要的會展中心。

嘉賓：但是現在廣州的會展業跟上海、北京、天津相比，廣州的會展業用兩個字形容叫示威，北京一天舉辦多少場國際型大型會展，上海一天舉辦多少，廣州一年舉辦多少，這個已經是不可比擬了。所以早在1997年開始，我們老大哥地位早就動搖了，到現在已經徹底消失了。同樣在服裝批發、展貿包括房地產等等很多行業，廣州由過去不可動搖老大地位，到後來可動搖老大地位，到後來根本不是老大，甚至有些時候連老幾都算不上，這種情況在廣州各行各業都出現了。廣州各行各業包括廣州市政府，在這種情況下要解放思想，換一種思路來對待自己。

主持人：這個是城市地位的下降，令到廣州的房價比較低？

嘉賓：不能說成是地位下降，只能說暫時經濟開放性城市變化，廣州暫時出現了一個不適應症，會造成一種現象，廣州企業收入能力下降，暫時出現收入水平的下降，個人收入水平的下降，以及融資渠道的缺失，資金管道不疏通，很多經濟支持因素的疲軟等等，這些東西出現，暫時會出現這種現象。要一直不顧及這種變化，聽之任之，這些東西可能就永遠存在了，這些病症。當這些現象出現的時候，人們投資慾望就會打折扣，因爲你估計到明年收的錢可能會減少的時候，你就不會大規模往外投，不回答規模買東西，會把錢揣在口袋裡面，這是一種很自然的反映。反映在房地產市場，廣州人買房會比其它城市差一些。

主持人：我感覺這幾年廣州房價應該說是在03年之前連續平穩穩中有降7、8年，之後是04年很快速飆升起來，在快速飆升期裡面，那個時候從3000多元/平方米到現在平均房價在1萬元/平方米，這幾年增長速度還是很快的。

嘉賓：跟其它城市比不上，所以說到底是漲的快不快，不是跟自身比，是跟別人比。

主持人：可能在跟別的城市相比的時候，相對來說特別是別墅的確是處於比較低的位置，但是大家買房的意識，現在廣州換房觀念或者說是買房投資觀念也得到了很大的提升。

嘉賓：廣州人在購房意識方面是比較成熟的，因爲廣州的房地產市場是起步最早的，80年代初就已經起步了，1984年廣州已經有了全國第一個小區就是東湖新村，這個沒問題。但是廣州人的投資慾望比別的大城市稍微差一點，有兩個原因，一個就是剛纔所說的，這個城市由坐商，要想變成行商的城市需要一個痛苦的過程，在這個過程當中，支撐因素比較少一些，所以大家收入期望會降低，所以購房的熱情也會降低。

第二個因素是由窗口變成不是窗口，外來的經濟人口投入會突然間減少甚至有一段時間幾乎絕跡，很多一線城市都屬於中心城市，購房因素除了買本城市居民需要換房以外，可能在一半甚至超過一半因素是吸引外來經濟人口投入，而廣州由一個窗口城市突然間變成不是窗口城市，在這一個痛苦過程當中，會發現從全國各地要投入廣州的人突然間減少了，甚至有一段時間幾乎沒有了，這對廣州的房地產市場支撐本來是撐在那裡的柱子，突然間抽走一根柱子，這個也是造成廣州房地產需求相對疲軟的重要因素。

主持人：我前幾天剛剛跟珠江新城一些發展商做了一個地產沙龍，他們講到珠江新城買家本地戶口，廣州戶籍人口肯定不到20%，按照他們各自銷售項目包括一些中介機構不到10%，我所瞭解應該會高一點，這個證明珠江新城買家是省內省外，國外佔的比例是很大的部分，是不是這些外來人口集中在CBD去了？

嘉賓：有可能，珠江新城是廣州不可爭議的CBD，來來往往，進進出出商業元素，高端部分一定會集中在珠江新城，要是連珠江新城都撈不到一條魚的話，整個海洋都沒有一條魚了。

主持人：整個別墅市場，美林基業有超級大別墅的樓盤，在廣州別墅價格處在平穩的狀態，這個是不是因爲別墅的供應量太大？

嘉賓：有這方面的因素，供應量太大跟這個市場大小相對比較出來的，美林湖的別墅價格一直在升，最近幾個月一直在升，從我負責整個營銷以來，我們已經升了八次，當然升的不是很明顯，每次升是一點點，慢慢調，但是八次以後我們的業主現在已經很高興了，我以前買的房跟現在的價格一比這個不是增值了嗎？這種升價不是大家洶涌拼命買房而導致的，這樣升價以後市場一如既往來支持我，一如既往來買房，來接受，而沒有出現明顯我一升價大家說你的房不好了，我不買了，既然我升了價大家還是熱心的追捧，那你就升價吧。

主持人：在這樣的市場狀態下，廣州別墅市場未來在供應量比較充足的情況下，整個廣州別墅投資前景如何呢？

嘉賓：我認爲廣州畢竟是一箇中國南方中心城市，廣州樓市不是孤立的，尤其是別墅既是一種實用產品，又是一種投資產品，你做一個投資產品來說，它的市場不會也不應該侷限於廣州這麼一個城市，應該是全國甚至全世界，所以我們房地產商也因此有行商這種思維，不應該繼續做坐商，有行商這種思維。

主持人：賣到全國去。

嘉賓：更何況廣州中央別墅區就是山前大道沿線的別墅僅挨着白雲機場，本身就是北方富人一個休閒、渡假，過冬的好地方，完全可以成爲全國別墅投資市場亮點。首先不應該受侷限於廣州這個城市的形態，不應該侷限於廣州目前窗口城市和非窗口城市轉換因素，第二步應該侷限於珠三角和廣州這樣的地域性，這兩個侷限對中央別墅區來說，應該沒有影響，或者說影響很小。

主持人：您現在的營銷策略是不是就是要把美林湖賣到全國各地區。

嘉賓：對，美林湖應該是中國的美林湖，世界的美林湖，作爲廣州中央別墅區是南中國的別墅區，市場部應該侷限在廣州。

主持人：謝謝黃總。