這個13萬億大市場要爆發了 已有116家房企搶先佈局
近日，上海八旬獨居老人將300萬元房產送給水果攤主一事登上熱搜榜，而老人被法院認定爲無民事行爲能力人。這件事之所以備受熱議，就是因爲很多人想到了一個問題——自己老了，會怎樣？
本月中旬公佈的第七次全國人口普查（以下簡稱“七普”）數據顯示，我國60歲及以上人口爲2.64億人，佔18.70%。其中65歲及以上人口爲1.9億人，佔13.50%。
顯然，我國人口老齡化已步入“快車道”。積極應對人口老齡化的現實迫切性空前凸顯，黨的十九屆五中全會應勢而爲地將其上升至國家戰略的高度。這也意味着，更好的營養結構、醫院、醫療等與老齡健康領域密切相關的產業、服務和基礎設施均面臨着前所未有的壓力和挑戰。
事實上，近年來，包括房地產企業、養老服務機構、保險機構與其他投資機構已經在積極佈局養老產業，涉及的內容包括養老住宅開發建設、養老服務運營、養老保險和理財產品、養老項目融資等多個方面。
七普數據還顯示，我國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市羣進一步集聚。這也爲當地的住宅市場帶來更大需求，同時也爲房企未來的佈局和打法帶來啓示。
事實上，當前不少城市的養老院價格都居高不下。
以《每日經濟新聞》記者所在的城市上海爲例。記者身邊就有兩位80多歲的老人，因爲子女無法照顧，老人爲了住進了當地的公立養老院，費了很大勁。
不僅在戶口資格等條件上要滿足當地嚴格的要求，還要健康不能太差，不然失能級評測都可能過不了。而滿足了各項條件後，還得排隊，“等幾個月到一年的情況很常見”。
以上海楊浦區延吉街道爲例，這裡有近10萬居民，其中30%是60歲以上的老年居民，大多數老人都在排隊等養老院的牀位。
那麼，這些公立養老院的價格如何呢？據記者瞭解，在服務尚可的情況下，一張牀位的價格都要2500~5000元/月。這個價格，只有拿着不低且穩定退休金的老人才可以承受。
而這個價格，在市場上已經不算高了。
因爲相比之下，私立養老院的價格可能會翻幾番。以上海爲例，記者走訪多家高端養老院發現，一個牀位每月的價格約在7千元以上，加上其他服務費用，一個老人一個月大概需要花費1.8萬元。
隨着人口向經濟發達區域和城市羣進一步聚集，意味着一些小城市人口會越來越少，其房價也或會失去支撐。同時也預示着，一些大城市的老年人可能會選擇去小城市生活，從而降低養老成本。
“老年人未來需要的不僅僅是滿足基本的衣食住等基本保障，而是有着更多的差異化需求，這本身就存在着極大的產業發展空間。”
58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析認爲，未來的老年人羣體會出現一些新特點，如對於互聯網更爲熟悉和了解，更多老年人有着較高的學歷，更多老年人有着以房屋爲代表的大額家庭資產。而這些新特點可能使得一些養老形式可以更豐富。如在大城市以外的一些城市，只要具備基本的良好配備，就可以實現物聯網系統，這使得養老不一定依賴在大城市。
以上海爲例，其已經在這方面有了一些探索，如引導老年人到城市郊區或周邊中小城市（嘉興、蘇州等）“異地養老”。
13萬億養老商機的誘惑
“公辦進不去、民辦住不起”，這是導致當前養老門檻高的重要原因。
不過，隨着老齡化人口問題日益突顯，國家對於養老地產的利好不斷。十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，推動養老事業和養老產業協同發展，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，爲億萬老年人“老有所養”繪製了新藍圖。
圖片來源：攝圖網
中國社科院2016年發佈的《中國養老產業發展白皮書》就預計，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。可見，隨着老齡化程度加深，養老地產正迎來新的機遇。
房企也早已嗅到了其中的商機。早在2015年，上海萬科就與上海地產集團、上海中醫藥大學聯合發起成立的申養公司，旨在進一步擴張康養服務的機會。目前，萬科僅在上海就已佈局超過30家養老機構，牀位超過1100張，遍佈上海主要中心城區。
資料來源：公開資料、智研諮詢整理
據克而瑞統計，截至目前，百強房企中涉足康養產業投資的已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，整體看來，通過養老概念入局是大部分房企的選擇，萬科、恆大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康佈局均涉及這方面，相關項目也在陸續開始運營。
“目前房企出於盈利目的，項目大部分定位利潤較高的中高端市場。未來伴隨政策越來越成熟，價值越來越大，其他維度的市場或許也能得到補充。”張波表示。
人口流入VS住房需求
七普數據還呈現出另一個特徵——中國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市羣進一步聚集。尤其對於年輕人來說，大城市會越來越有吸引力。如深圳、廣州、杭州、長沙4個城市，近4年的年均淨流入人口均超20萬。
人口增加帶來的自然是住房的需求。以上海爲例，自去年放鬆了落戶制度後，常住人口迅速增加，住房需求持續攀升。
張華是通過高新人才引進方式來到上海的新市民，他和愛人於2020年拿到了上海戶口後，便馬不停蹄地開始看房子了。
張華夫妻兩個的收入加起來將近80萬元，足夠支撐總價在700萬元左右的新房。彼時，上海新房政策還未收緊，他們順利搖到了號，卻沒料到因爲信用卡逾期而導致辭的徵信問題，使得貸前審覈沒有通過。
新房計劃落空後，張華夫妻不得已選擇了二手房，最終在離公司不遠的一個小區買了一套80平方米的房子，總價480萬元。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，從數據來看，未來10年還將有1億多農村戶籍人口轉爲非農，這也代表着未來有着大量的居住需求將在城鎮產生。
另外值得注意的是，目前我國平均家庭人口僅爲2.62人，但人口流動使得年青人和老年人分居現象嚴重，尤其是大量三四線以下城市空巢現象明顯。其次，新落戶人羣中兩胎家庭正不斷增多。
這也使得不少家庭對住宅面積或戶型功能提出了更高要求。兩房本身是可以滿足三口之家的生活，但現實的狀況是，已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地的父母來幫助照顧小孩，兩房明顯不夠用。
因此，目前很多一二線城市已經出現“小面積三房”，未來的趨勢將是戶型會進一步緊湊。這一點在上海市場表現得尤爲明顯，如市中心不少新盤就推出了90平方米的極致小三房。
數據來源：貝殼研究院（截至5月13日的12城集中土拍）
房企聚焦人口紅利城市
需求是支撐地區房地產發展的重要因素，主要看兩個方面：一是人口，二是土地。七普數據呈現出來的人口格局，也給房企未來的城市佈局和打法帶來不少啓示：如進軍養老地產、深耕熱城市等。
據七普數據，我國老齡化率較高的區域包括京津冀區域、長三角區域、珠三角區域、華中區域，這也是我國經濟發展靠前的區域。而深耕這些區域，符合當下大多數房企的全國佈局策略。
同時，深耕也意味着這些核心城市輻射的周邊區域也不能放過。因此可以看到，在4月中旬開始的今年首批集中供地競拍中，核心熱點城市無論是成熟板塊還是郊區板塊的地塊，都受到房企們的激烈爭奪。
如在無錫、杭州的集中土拍中，頭部房企因爲資金和運營優勢，在這兩個城市的成熟板塊頻頻出手拿地，而中小房企則紛紛在郊區搶佔地盤，或通過組團參股方式“分一杯羹”。
張波認爲，當前我國的一些核心大城市及其周邊（都市圈範圍內），人口增長的極限還遠遠沒有到來。“如果未來戶籍制度進一步完善、基礎設施建設以及公共服務的提供進一步優化，這些城市人口的增長趨勢仍然會持續。”
“房企一方面可以選核心城市、選城市羣的發展；另一方面其實也可以大量發展租賃，解決新市民的居住問題。”張波表示，相對應的，購房者完全可以跟着開發商的佈局腳步投資置業，向核心城市羣、產業聚集區流動。