這份房屋買賣合同，購房人有權解除
近日，河南省新鄉市一件頗爲波折的房屋買賣合同糾紛案塵埃落定。被兩級法院判決敗訴的購房人，在申請檢察機關監督後，最終卸下了壓在心口的沉重包袱。
糾紛
事情起因要從十年前說起。
2011年9月21日，河南省新鄉市某置業公司以出讓方式取得了衛輝市健康路東段南側一處國有土地的使用權，用於建設豫商時代廣場項目，並取得了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證，又於2013年4月25日取得商品房預（銷）售許可證。其中，該項目5號樓於2014年12月竣工，經有關部門驗收合格。
2014年，衛輝市市民劉某與新鄉某置業公司口頭約定，購買其開發的豫商時代廣場5號兩套商品房，總價款爲219.4萬元。2014年底至2015年2月8日，劉某向新鄉某置業公司陸續支付購房款70.4萬元。之後，由於資金不足，劉某向新鄉某置業公司提交了一份延期申請，雙方約定剩餘房款149萬元於2015年5月30日之前全部付清，如逾期未交，延期付款按日計算，每日扣除欠款3‰作爲違約金。之後，劉某未按約定的期限支付剩餘的149萬元房款，新鄉某置業公司也未向劉某交付房屋。
2018年7月，劉某將新鄉某置業公司起訴至法院，請求解除雙方之間的房屋買賣合同關係，新鄉某置業公司退還其已支付的70.4萬元購房款，並賠償因延期交付房給其造成的損失。
新鄉某置業公司認爲劉某未按期交付剩餘的房款已經違約，反而將自己告上法庭實在委屈，遂向法院提出反訴，請求判決劉某向其支付剩餘的149萬元房款，並從逾期支付房款之日起，按日3‰向新鄉某置業公司償付逾期付款違約金。
購房人逾期未交房款，承擔違約責任
衛輝市法院經審理認爲，雙方達成買賣商品房合意，確定了商品房的位置、面積、價款和付款時間等內容，該事實有新鄉某置業公司出具的購房款收據、劉某出具的延期付款申請及雙方陳述爲據，雙方雖未簽訂商品房買賣合同，但雙方達成的協議內容具備了商品房買賣合同的主要內容並已支付部分購房款，應認定雙方房屋買賣合同成立。
法院認爲，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，雙方均應全面履行合同。劉某主張，其於2015年2月8日向新鄉某置業公司交付70.4萬元購房款時，新鄉某置業公司承諾立即向其交付房屋，但沒有相應證據佐證，不予採信；因雙方沒有明確約定交房時間，且劉某尚未交付剩餘房款149萬元，故劉某主張新鄉某置業公司逾期交房，證據不足，不予認定。
另外，劉某主張其所購房屋後面有一座小白樓，新鄉某置業公司在沙盤宣傳中未予標示，由於這座小白樓，所購房屋失去了新鄉某置業公司所宣傳的商業價值，構成虛假宣傳。法院認爲，劉某購買房屋時其所購房屋已經建成，劉某明知該小白樓存在，故其主張新鄉某置業公司虛假宣傳不成立；劉某主張其所購樓房超容積率建設、系違法建築、不能辦理房屋產權證書等證據不足，不予採信，劉某要求解除合同，沒有法律依據，不予支持；劉某未按約定的期限向新鄉某置業公司支付購房款，構成違約，新鄉某置業公司反訴要求劉某支付剩餘149萬元購房款，有劉某出具的延期申請爲據，證據充分，予以支持。
關於違約金部分，法院認爲，新鄉某置業公司反訴要求劉某按照日3‰支付違約金，標準過高，應以超過造成損失的30%爲標準適當減少，新鄉某置業公司的損失參照中國人民銀行同期貸款利率確定，即違約金應按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍計算。
據此，衛輝市法院於2019年2月21日作出民事判決，判決劉某於判決生效後十日內支付新鄉某置業公司購房款149萬元，並自2015年2月17日起以30萬元爲基數，按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍支付違約金至該款項付清之日止；自2015年5月31日起以119萬元爲基數，按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍支付違約金至該款項付清之日止。駁回劉某的訴訟請求和新鄉某置業公司的其他反訴請求。
二審
購房人舉證不能，維持原判決
劉某不服一審判決，向新鄉市中級法院提起上訴，請求依法撤銷衛輝市法院的一審判決，改判支持其訴訟請求並駁回新鄉某置業公司的反訴請求。
“雙方形成的是商品房買賣預約合同，而非正式的商品房買賣合同。雙方沒有簽訂書面合同，且就商品房合同必備條款未達成協議。”劉某在上訴理由中還提到，新鄉某置業公司違反規劃規定，擅自提高容積率，造成整個項目樓盤無法竣工驗收備案，導致無法辦理產權證書，在此情況下要求其支付購房款，違背了交易的公平原則。新鄉某置業公司未能履行其宣傳內容，不能拆除堵在案涉商品房出口的建築（小白樓），造成該商品房無法出租，失去商業用途，進而導致無法實現合同目的。據此，劉某認爲自己有權要求解除雙方達成的預約合同。
該案二審期間，劉某提交了兩組照片證據，第一組現場照片證明案涉房屋已經建好，但是因爲小白樓的影響，造成案涉房屋失去商業價值；第二組照片證明房屋實際狀況與新鄉某置業公司的宣傳嚴重不符，衛輝市政府已經查明該處房屋因容積率超標，暫時不能辦理不動產權證。
新鄉某置業公司也提交了兩組證據，一組證據證明案涉房屋及周邊的營業狀態，證明案涉房屋並非劉某所稱的爛尾樓，小白樓在案涉土地之外，對案涉房屋的使用沒有影響，案涉房屋周邊的店鋪營業問題是市場原因，與案涉房屋的位置無關；另一組證據是2014年11月13日《豫商時代廣場計價單》，證明案涉房屋的坐落位置、建築面積、單價、總價和付款方式已有約定，付款方式爲兩期付款，待第二筆款付清之日交付房屋。
新鄉市中級法院經審查認定，對於劉某提交的證據，確認其真實性，但不能證明案涉房屋失去了商業使用價值，故對其關聯性不予認定。對新鄉某置業公司提交的證據，計價單真實有效，是雙方的真實意思表示，並明確約定了案涉房屋的坐落位置、建築面積、單價、總價、付款方式和交房時間，足以證明雙方已經實際上成立商品房買賣合同，對其證據效力予以認定。該院認定的其他事實與一審一致。
新鄉市中級法院審理認爲，根據在案證據，雙方事實上達成了商品房買賣合同。依法成立的合同對雙方當事人具有法律約束力，雙方均應按照約定履行合同。劉某稱因小白樓使案涉房屋失去使用價值，缺乏證據支持，該院不予支持。對劉某稱所購商品房因違反規劃規定，擅自提高原批准容積率，造成整個項目樓盤無法竣工驗收備案，導致無法辦理產權證書的主張，因缺乏證據證明，劉某應承擔舉證不能的不利後果。
鑑於此，新鄉市中級法院於2019年5月23日作出判決：駁回上訴，維持原判。
抗訴
購房人無法實現合同目的，有權解除合同
劉某不服二審判決，向檢察機關申請監督。新鄉市檢察院經審查，決定提請河南省檢察院向河南省高級法院提出抗訴。
河南省檢察院第六檢察部員額檢察官馮海寬是該案的承辦人。馮海寬經審查發現，本案再審爭議的焦點問題有三個，一是案涉計價單和延期申請的性質是房屋買賣預約合同還是商品房買賣合同；二是雙方當事人是否存在違約事實，應否承擔相應的違約責任；三是合同是否符合解除條件。
“判斷當事人之間的協議究竟是預約合同還是商品房買賣合同，一方面是看協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。具備了該條規定的條件，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之應認定爲預約合同。”馮海寬解釋說，另一方面，還應根據當事人之間的意思表示判斷合同的性質。就本案而言，雙方事實上已達成了商品房買賣合同。“雖然雙方約定還應簽訂書面商品房買賣合同，但案涉計價單和延期申請已具備商品房買賣合同的必備基本要件。”
關於雙方當事人是否存在違約事實，應否承擔相應的違約責任問題，辦案檢察官認爲，新鄉某置業公司作爲出售方，應承擔對案涉房屋是否能夠辦理產權證書的舉證責任，而新鄉某置業公司未能舉證證明案涉房屋在合理期限內能夠辦理房屋產權證書，無法履行商品房買賣合同主要義務，存在違約行爲。而劉某在交納部分房款後未按照延期申請的約定交付剩餘房款，亦存在違約行爲。
關於合同應否解除的問題，辦案檢察官認爲，本案系房屋買賣合同糾紛，交付符合約定條件的房屋及協助買受人辦理房屋產權證書是房屋出賣人的主要合同義務。雙方雖然未約定房屋交付時間及條件，但根據上述分析，新鄉某置業公司作爲出賣人，未能證明案涉房屋可在合理時間內辦理房屋產權證書，無法履行合同主要義務，買受人劉某無法實現合同目的。根據合同法第九十四條規定，申訴人有權解除合同。
經河南省檢察院提出抗訴，河南省高級法院於2020年11月24日裁定提審本案。經依法組成合議庭，河南省高級法院於2021年1月6日公開開庭審理了本案。
2021年3月16日，河南省高級法院採納了檢察機關抗訴理由，判決撤銷衛輝市法院及新鄉市中級法院所作一審、二審民事判決，解除新鄉某置業公司和申訴人之間的房屋買賣合同關係，新鄉某置業公司於本判決生效後十日內退還劉某已付購房款70.4萬元，同時駁回申訴人的其他訴訟請求和新鄉某置業公司的反訴請求。（劉立新 王天潤 武曉新）