"隱形限價令"籠罩廣州樓市 數字遊戲難抑房價
本站房產原創報道 隨着廣州房價一季度錄得驚人的22.5%漲幅,史上最嚴厲的限價政策暗地出臺。
本站房產連日調查發現，廣州大多數樓盤收到房管局的“限價令”口頭通知，全新開盤的定價不能高於同區域去年年度成交均價，舊盤新推則不能高於去年銷售均價。更甚者，在售項目如果簽約價格高於申請預售證時的報備價，系統將不允許其網籤。
但上有政策，下有對策,本站房產調查發現，已經有部分開發商用"雙合同"應對限價令,剛需買家似乎並沒有從限價令中獲益。
更令人擔憂的是，面對失控的廣州房價,管理部門不得不通過"非合理"手段抑制漲價勢頭,只是用"數字"真的能管住房價嗎?
"從4月初開始，我們的項目就被停止網籤接近一個月，直到28日下午才能重新簽約"，在番禺大學城某樓盤營銷中心內，項目相關負責人無奈地告訴本站房產。
上述負責人表示，從去年開始，廣州樓市便開始執行限制簽約，最早限籤的範圍集中在珠江新城，新年以來範圍不斷向外擴散，其項目在今年2月份已經被限簽了一個月，3月份解除後，4月份又開始限籤。
“相關部門沒有跟我們解釋原因，但是大家都心知肚明，估計今年一整年都是這樣”。
在去年房價飛漲的南沙，五一假期不少項目開盤和推新，但與此同時，“預售證”卻成了不少有新貨計劃的項目最緊張的問題。
據不少開發商透露，4月29日有多個項目預計開盤，但項目預售證卻是在28日晚10點多才發下。此前，不少心有顧慮的項目，打算推遲開盤，甚至已通知購房者延遲認籌。
“限價”雖然沒有公佈政策，但調控卻是實際執行的。”上述負責人告訴本站房產，根據其收到的通知，要求今年新開盤的定價不能超過去年均價。
實際上，據前往該盤認籌的購房者透露，其27日從項目得到的報價是8600元/平。但開盤當天，據項目負責人介紹，項目報價平均是8400元/平。
本站房產在現場也從部分購房者處瞭解到，在一次性97折（商業按揭98折）本站登記優惠（99折）、樓盤優惠（99折）之後，有單位價格達到8100元/平左右。
在“1.2萬/平紅線”、“報價不超去年均價”這兩種“限價”標準以外，有項目負責人告訴本站房產，政府對他們的要求是，新推產品報價不超前一期同類型產品的均價。
與廣州郊區的熱門項目相比，高價盤臨立的老城區樓盤處境更顯尷尬。
“我們前期產品均價是38000元/平，本來新貨的定價是42000元/平，但在備案時收到的通知是銷售均價不能高於前一批均價，否則無法申請預售證”，在越秀區文明路某樓盤內，銷售經理顯得非常無奈。
他還透露，即使是已經申請了預售證的單位，如果售價高於房管局要求仍然無法網籤,現在房管局是設置了雙重"防火牆",誰也跑不掉。
上有政策 下有對策
儘管限價令空前嚴厲，但上有政策，往往下有對策。
已認籌廣州某大型樓盤的購房者張先生就向本站房產透露，開發商要求其籤兩份合同的，一份買房合同，一份裝修合同,裝修費用部分可以做按揭，但必須3年內還清。
張先生算了一筆賬，其認籌的那個單位原本算下來3年月供就八千多，現在裝修不能計入買房合同，不能享受優惠也不按住房按揭來給，實際3年的月供去到了一萬多，繳稅1個點。
“這樣算相當於首付和月供都提高了，壓力還是挺大的。”張先生如是說。
已認購白雲區某項目的鄭小姐也很無奈：“我認購的那個盤也是要求兩份合同的，開發商就那樣要求，我們也不可能不買。不過雖然有不合理的地方，算下來，買房的稅還是少一點點的。”
雖然“限價”政策虛實不定，但在不少購房者看來，這多多少少是個好處。
正在物色婚房的陳俊華認爲，雖然"限價"是政府爲了安撫民心而搞的表面工程，如果不從供求關係來解決房產問題，房價肯定繼續漲。但如果政府嚴格限價，短期內房價會漲得慢一點，給了剛需買家一個不錯的入市時機。
對廣州南部樓盤基本上如數家珍的劉先生則慶幸：“我算是撞上‘限價’了，我覺得對價格還是有影響的，我今天認籌的那個項目價格就比我預想的低些。估計很多人肯定會趁着‘限價’快買房，不然以後更貴。”
不過他也指出，雖然“總價低於預期”，但開發商“雙份合同”的伎倆，讓房價之外的很多費用都增加了。
與此同時,也有購房者在“雙份合同”面前，選擇退步。
“現在這個價對我們其實已經比較高，月供8千以上壓力很大，而且總覺得兩種合同有風險，也沒那麼划算。所以還是想慎重考慮。”五一黃金週首日，秦女士夫婦已轉戰了3個盤。
“本來已經決定了認籌，但超了我們預期，所以想再看看其他的。但我們還是會最近就買，‘限價’我也聽說了，也有一部分這個原因。”秦女士表示。
失控的廣州房價,讓管理部門不得不通過"非合理"手段抑制漲價勢頭,只是用"數字"真的能管住房價嗎?
"按照目前的情況,房管侷限價的思路以區域爲單位,只要你的項目均價在區域均價以下,房管局鼓勵你多成交簽約，這樣可以拉低整體均價;但在均價以上的樓盤要網籤的請慢慢等,要等到低價盤網籤量大的時候才能放一批高價盤,避免造成均價上漲",廣州某開發商營銷總監告訴本站房產。
在上述營銷總監看來,這樣的行爲與“造假”並無差異，只不過“造假”的是裁判員自己。
“廣州採取這樣的限價措施也是無可奈何，一季度廣州房價同比漲了22%，遠遠超出今年7-8%的年度房價控制目標，接下來三個季度售價不僅不能漲，而且必須下跌才能完成目標，管理部門也知道政策不合理，但是在不合理的市場裡面也只能用不合理的政策去應對”，中原地產項目部總經理黃韜表示。
他認爲，剛需樓盤與低價盤並不會受到相關政策影響，上週花都某均價1萬左右的項目，很快就拿到了800多套預售證。目前市場只是高端樓盤不核發預售證和限制網籤，而低端樓盤成交佔比提高，有助於拉低市場均價。而全市均價的下降，也將對市場的心理預期造成影響，有助於未來樓市的降溫。
但在方圓地產首席分析師鄧浩志看來，限高價盤銷售改變不了樓價整體上漲的趨勢，即使是中低價位盤仍有上漲空間，買家別期望這類項目會跌價。
著名房地產專家韓世同則提醒，價格指導一類的政策可操作性並不大，如果採取限價，能夠控制房價但犧牲了現在的市場經濟，治標不治本是行不通的。