廣州樓市走下坡路 二手房降價20%也賣不掉
記者 | 黃昱
據廣州中原監控數據顯示，11月廣州網籤一手住宅成交量爲5907宗，環比下跌4%，年內僅高於2月份，成爲第二成交低位。
新房市場銷量下滑，房企一線人員感受最深。一位央企開發商的營銷總向界面新聞透露，廣州公司年底的業績壓力比較大。
得益於上半年大灣區規劃落地等利好，廣州樓市在3-5月份有過短暫的“小陽春”。但自7月底中央重申嚴格把控樓市態度後，市場氣氛逐漸轉冷，加上經濟大環境、缺乏樓市利好等因素影響，買家購房心態產生變化。
爲了年底衝刺業績，很多開發商在11月都加大了促銷力度。例如，碧桂園廣州推出20盤聯動促銷活動，折扣低至94折，其中保利碧桂園·公園大道項目更是推出8套特惠房源，最高讓利達到79萬元。
廣州本地國企越秀在南沙的越秀東坡項目也推出特惠房源，一口價228-349萬元，還給購房者提供分期首付，首付只需先交十萬，最長1年分期，成交送5萬車位抵用券。另外，越秀濱海新城一次性推出16套限時特價房，最高優惠接近39萬。
開發商頻頻讓利，但購房者似乎並不買賬。李元（化名）從去年開始就計劃在廣州買房，他坦言：“一直都沒有找到合適的樓盤，打算下個月再找時間去看看。好多樓盤一直在促銷，我已經不吃這一套了。”
廣州中原研究發展部指出，購房者觀望情緒持續升溫，上門客戶同比去年大幅減少，每週成交量仍不足千套。11月，除番禺的亞運城成交376套新房外，其它區域大盤成交均不超過200套。
“除買家購房意願明顯下降外，供應量減少也是導致成交量不太好的重要原因。”廣州中原地產項目部總經理黃韜認爲，因爲資金緊張，很多開發商有意放緩了一些離預售條件比較遠的項目進程，另外還有部分開發商希望避開年底這樣一個“以價換量”的市場。
數據顯示，廣州11月一手住宅供應量跟過去三年同期相比情況“反常”，供應面積爲41.9萬平方米，環比下跌34%，同比下跌53.1%，供應套數僅爲3875套，還不如春節2月的5003套。而2016年、2017年、2018年11月的供應套數分別爲11754套、10918套以及7915套。
對於供應減少的原因，廣州中原研究發展部進一步指出，今年四季度外圍區主力大盤出現“階段性缺貨”，部分處於下一階段建設週期，尚未有新貨入市。此外，部分熱點板塊項目基本完成銷售任務，或待明年春節後再推新。
黃韜指出，目前廣州市場比想象中還要差，這從最能反映房地產真實情況的二手房市場可以看出。
廣州鏈家研究院數據顯示，今年廣州二手房的交易套數自7月起持續下降，10月環比9月下降4.1%，共成交8302套。
從二手房整體成交均價來看，從今年4月開始，除9月外，整體呈下跌趨勢，10月二手房均價下跌到今年以來最低水平，成交均價爲21513元/平方米，環比下降4.4%，相比4月份下降幅度達12.8%。
不少開發商“以價換量”促銷，也分流了二手房需求。由於佣金高、交易過程簡單，很多中介向購房者推薦新房的意願也更強烈。一位鏈家中介更表示：“不太建議買二手房，一方面二手房需要支付稅費，另一方面也沒有新房優惠，例如南沙新房就會比二手房稍微便宜一點。”
在新房市場的衝擊下，目前二手房市場處於“買方市場”，且存在較大的讓利空間。
據鏈家研究院數據統計，今年以來，每月廣州鏈家約有20%-25%的放盤業主選擇調整掛牌價。在所有的調價動作中，70%以上屬於降價動作。10月份的二手房議價空間達到10.2%。
二手房成交週期從8月開始連續延長，10月達到144天。黃韜指出，一手房年底的優惠力度很大，改善型買家如果賣不掉原有房產的話也沒有名額或資金來購買新房，所以很多二手房業主不得不“大放血”，導致今年廣州二手房價格整體跌了15-20%。
市中心或者換房比較少的區域，二手房價跌幅大概在5%左右，而一些急於出手、沒有投資價值的房子，跌幅有的達到30%。“但是跌30%的二手房比例可能只佔二手房總成交量的10%左右，70%-80%二手房是跌10%-15%。”
另外，總價超過1000萬元的豪宅跌幅也比較明顯，貝殼提供數據顯示，珠江新城一套237平方米豪宅近期降價90萬元，越秀一套近200平方米豪宅近兩週連續兩次下調價格，共降價138萬元。
廣州中原研究發展部指出，由於開發商前期大量的營銷去化鋪墊，衝刺全年銷售業績，預計12月份一手市場交易量將明顯增長，從而在一定程度上進一步抑制二手市場的交易需求。
二手房價的下跌態勢可能會延續到明年‘小陽春’，之後出現橫盤，在黃韜看來：“廣州二手房市場‘有價無市’的情況非常嚴重，有些二手房價格下跌20%可能都成交不了，但是你要業主打出6、7折，業主肯定也無法接受。”