疫情令美國樓市冰火兩重天：房價上漲 租金斷供

美國房地產市場7月總市值約35萬億美元，而在1月約爲33.6萬億美元。新冠肺炎疫情對美國房地產的市場影響，似乎不如人們預期的那麼強烈。

美國房地產諮詢公司Zillow的最新數據顯示，7月第一週美國住宅地產的價格中位數與去年同期相比上漲了4.3%，過去12個月的漲幅僅略低於近10年的均值。

不過，住宅租賃市場的情況不同。根據美國房地產公司Douglas Elliman的最新調查報告，6月紐約住宅租賃市場空置率爲3.67%，比去年同期的1.61%大幅飆升，而曼哈頓地區的租金中位數更是同比下降了4.8%。

那麼，從長遠看，現在會是一個好的投資機會嗎？

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者採訪時表示，關鍵因素在於，美國政府與美聯儲正在採取必要的措施維持和刺激經濟，目前大多數觀察人士均預計，美國經濟在二季度會出現嚴重收縮，但三季度將迅速反彈，這相當於給了買家一個很好的入場理由——投資一個正在上升的市場。

奇米爾認爲，只要美國經濟的復甦預期沒有發生根本性轉變，未來12個月，美國樓市將會維持穩中有升的趨勢。

疫情讓“獨立空間”供不應求

標普CoreLogic Case-Shiller 20房價指數代表了美國20座主要城市的房價走勢，6月底出爐的4月房價指數比去年同期增長了4%，爲2018年12月以來的最大漲幅。

標普道瓊斯公司（S＆P Dow Jones Industries）董事總經理拉扎拉（Craig Lazzara）表示，從全美範圍看，房價上漲的趨勢似乎沒有受到新冠肺炎疫情的干擾。“在我們調查的20個城市中，有12個城市的房價在4月份創下了歷史新高。” 拉扎拉說。

雖然今年3月~5月，美國房產交易量連續三個月急劇下降，但由於市場上可供出售的房產下降得更多，因此“賣方市場”的現象尤爲明顯。

美國註冊商業地產顧問、亞美至尊恆信地產（Royal Global Group）總裁程欣迪對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎疫情在一定程度上衝擊了美國房地產市場，隨着3月份居家令的生效，4月全美房屋銷售量下降了近18％，而往年這個時候，不管對於買家還是賣家來說，都是一個非常繁忙的季節。

她稱，庫存量在4月份觸底，5月份有所好轉，但同時也有更多買家開始入場，希望爲自己的家庭尋找一個可以獨立辦公、學習的空間，需求上升使得市場的競價行爲愈演愈烈。

科威國際不動產（Coldwell Banker）經紀人魏曉霞住在美國佛羅里達州蓋恩斯維爾市，她對第一財經記者表示，自己進入房地產中介行業已有6年，但從未想到這次疫情期間竟然特別忙碌，經常要去爲買房的客戶爭搶房源。“現在市面上待售的房產十分稀少，不管投資房還是自住房。可能是戶主們出於對未來經濟和工作前景的擔憂，不願在此時拋售資產。”魏曉霞說，“如果現在當地的剛需買家想購房，只能加入搶房大戰，同時和八九個買家競爭。之前我曾幫一位客戶報價，比戶主的要價多了5000美元，但最終還是沒有搶到。”

房貸利率跌至近50年新低

與此同時，屢創新低的抵押貸款利率也在不斷刺激着剛需買家與投資者的入場慾望。

根據美國住宅貸款抵押機構房地美(Freddie Mac)美國時間16日公佈的數據，美國30年期抵押貸款利率跌破3%，爲近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。

美國Leuthold Group首席投資策略師保爾森（Jim Paulsen）稱：“（美聯儲的）政策支持史無前例，並逐漸擴散到抵押貸款市場。”他還表示，抵押貸款利率跌至新低將會推動戶主進行再融資，從而可能刺激消費增加，爲經濟提供新的刺激。

奇米爾對第一財經記者透露，根據居外網的海外房產詢盤量數據，海外買家對美國房產的關注度在疫情期間不減反增，今年第二季度，美國房產的全球總諮詢量僅次於日本。

“我們認爲這可能是美國在疫情期間房貸利率屢創歷史新低，吸引了大家的關注。另外，每逢市場不確定情緒瀰漫，美國房地產資產的安全港灣屬性，都會再一次被認知。”奇米爾如此表示。

另一方面，受美聯儲的貨幣寬鬆政策及美國經濟復甦相對疲軟等諸多因素影響，不少分析認爲美元指數將再度進入熊市週期，截至第一財經記者發稿時爲96.28，較今年3月最高時的102.9大幅下降。對於海外投資者而言，隨着美元貶值，美國資產的吸引力反而有所上升。

租賃市場風險正不斷累積

不過，從短期來看，美國房屋租賃市場存在的風險不容小視。

三分之二的紐約居民都在租房，這使得紐約成爲美國最大的房屋租賃市場，紐約的租金是全美平均水平的兩倍。然而，根據社區住房改善計劃（CHIP）的數據，自3月以來，紐約有四分之一的公寓房租客沒有支付房租。紐約大學弗曼中心的數據顯示，在紐約大約有70多萬人因疫情失去了收入。

此前美國政府公佈並實施的救助計劃，並沒有專門針對租客的條款，而每週600美元的短期失業救濟金又即將在7月底到期，除非美國國會通過新一輪的救助計劃。一旦失去收入的租客得不到額外的資金援助，那麼他們的房東將會面臨更大的麻煩。根據當地法律，房東並不能馬上就趕走沒交房租的租客，況且即使趕走租客，疫情期間要找一位能按時交房租的新租客也絕非易事。

雀巢國際（Nesteekers International）經紀人羅伯茨（Dondre Roberts）表示，一間工作室的月租以前是2600美元，現在只要2300美元，不少房東甚至提供一個月的免費房租，而且還要支付經紀人的中介費。“現在是租戶的市場。”羅伯茨說。

紐約布魯克林區一傢俬人房產租賃公司老闆雷黑德（Sharon Redhead）表示，旗下50多間公寓中的租戶有40%都沒有交6月的房租，如果這麼持續下去，他可能不得不選擇賣出這些公寓。

美國格威（房地產）諮詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者採訪時稱，美國不同地區和城市的房地產市場情況不盡相同，以他所在的華盛頓特區爲例，住宅房價也呈現出上漲趨勢，但租金整體上並沒有下跌，不過商業地產方面未來可能會出現調整。

陳宏明認爲，如果購房者是剛需，則根據自己的節奏選擇入場時機即可，如果單純以投資爲目的，則需要關注美國的失業率和經濟復甦狀況。