數據看房市：北上廣深房價增長率對比分析

北上廣深向來是中國的風向標……這四個城市各有魅力，但卻都有一個令人揪心的問題：房價。北上廣深好處多，但是房價太貴了，中央和各地方爲了抑制房價泡沫，實現“房子是用來住的”功能，接連發布了一系列房地產政策。爲了瞭解這些樓市政策的影響效果，狗熊會今天帶大家看看北上廣深四城市的房價走勢情況，希望能爲未來的政策制定提供一些數據支持。

全國房市概況

房地產行業在中國整體經濟規模中有着舉足輕重的地位。就目前的行業宏觀背景來看，2018年9月份的房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）爲101.99，比上月增加1.99，處於適度水平，呈現出一種緩慢提高的態勢。而前三季度，第三產業佔GDP的比重達到了53.1%，去地產化效果初顯。近幾年，中央更是發佈了一系列行業政策法規，如堅持“購租並舉”體系、保持“四限”政策等，目的就是爲了實現住房功能，遏制炒房行爲。在政策調控下，剛需購房比不斷增加，市場趨於理性。由於“租購併舉”體系及其他政策的加持，二手房成交量也持續低迷。同時，國家通過“因城施政”的手段進行精準調控，不同級別城市的調控政策分化加大，一二線城市銷售面積下降，三四線城市勢頭強勁。北上廣深四個一線城市的房市政策如何呢？

北上廣深房市政策

@北京

自2017年3月開始，北京市發佈了一系列新政“炮轟”北京樓市，繼而推出“限”+“供”組合拳，既限制了炒房行爲，又增加了住宅供應，大力支持了租賃市場的發展。

2017年3月17日，“史上最嚴”房地產調控政策——317新政出臺，原文如下：

1、居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

2、暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。

3、企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象爲個人，按照本市限購政策執行。

317新政實際上對首套房購買未做過多約束，主要是在二套房購買方面做了更加嚴格的規定，使得投資類住房受到抑制。這樣一來，既不誤傷剛需，也減少了投機者過分利用槓桿進行投資的機會。隨後，322新政發出公告，對北京購房資格審覈中的納稅記錄進一步從嚴，從“連續5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改爲了“連續60個月在本市連續繳納個人所得稅”。緊接着，324新政規定離婚一年內貸款都一律算二套；326新政將商業辦公類項目作爲打擊目標（包括寫字樓、公寓、商鋪），明確了商業物業不得改爲居住的屬性；同年4月，北京發佈了租購併舉政策，進一步優化住宅供應結構，保障租房人的權益；7月至10月，一系列租房新政進一步出臺，再次使得炒房行爲受到抑制。

@上海

2017年4月11日，上海實行招標複合新玩法，小房企失去競拍資格，導致了下半年幾乎所有土地拍賣超低溢價成交，地王被消滅。5月4日，上海住建委發佈通知，要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義進行加價，禁止暗箱操作。7月1日，全國住房公積金異地轉移接續平臺上線，公積金實現“賬隨人走，錢隨賬走”。7月18日，新房開盤公證搖號具體實施意見發佈，商品住宅和底下車庫採取“一價清”制度，實際銷售價格均不得高於備案價。9月15日上海版租售同權發佈，租戶子女可按積分上學，買房最後的陣地被侵佔，租房成趨勢。11月30日，上海市物價局、市司法局聯合出臺相關政策，有效減輕了當事人購房的經濟負擔。

@廣州

繼“3.17”樓市限購收緊新政出臺之後，2017年3月30日廣州樓市限購2.0版本再次強勢推出，330新政使得樓市限購進一步收緊，其中嚴格打擊公寓產品，限定二手房購房資格，界定二手房轉讓性質。同年4月，廣州市繼續強化限購、限貸、限售，對本地戶籍和外籍戶籍的單身以及家庭的購買房數做了明確規定。17年7月，住建委吹響“鼓勵租賃”集結號，廣州首提“租購同權”。17年8月，率先試點集體土地建租賃房的相關舉措，增加租賃住房供應範圍，這是對“租購同權”政策的進一步補充。17年11月，正式發佈構建租購併舉的住房新制度，貫徹“房住不炒”的住房理念；18年1月，廣州市政府調整落戶政策以及適當放寬放開重點羣體落戶限制，加大引進人才入戶力度，並進一步完善積分制入戶辦法。

@深圳

17年5月22日起，深圳市居民首套房貸款利率按不低於基準利率執行，取消此前9折的優惠政策，使得購房者購房成本將有提高；9月19日，出臺“鐵十條”，嚴厲打擊安全生產違法違規行爲，檢查範圍包括全市納入住建系統監管的在建房屋建築，實現全市建設工程安全生產形勢穩定好轉。10月18日，深圳出臺“發展租房租賃市場的實施意見”，就商業用房按規定改建爲租賃住房、將“城中村”改造成租賃住房等內容進行了規定。11月3日，建行在深圳率先推出“按居貸”，實現個人租房可貸款，旨在向深圳住房租賃市場傳遞“長租即長住，長住即安家”的住房理念。11月14日，深圳住房公積金的租房提取額度由申請當月公積金應繳存額的50%上調到65%。11月29日，深圳取消了商業服務業用地的容積率上限，提高城市開發總量。

調控政策下的房價情況

在一系列的調控政策下，北上廣深四個城市的房價是否得到了有效遏制？爲了研究這一點，我們選取了某二手房信息網站上每天掛售的四個城市的房源數據，時間跨度爲2017年4月至2018年3月，共計325天。我們取每天所有在售房源的價格中位數作爲該城市當天的房價，並研究四個城市的房價變動趨勢。

（1）北京日房價趨勢

下圖展示了北京2017年4月至2018年3月的房價變動趨勢。可以看到，2017年4月，在“三限”與“租購同權”政策的刺激下，北京房價開始逐步下降。“非京籍租房人士子女可就近上學，集體公租房可落戶”等租房新政的發佈，進一步加劇了房價的下降趨勢。到十九大，房住不炒以及租賃新政的實施，讓2017年底的房價水平降至谷底，從最初的8萬回落至6萬。然而，自2018年開始，市場在經歷了2017的冰凍後開始回暖，在1月中旬至3月底房價迅速走高，即使後期發佈了二手房新版合同範本，旨在提高買房門檻和稅費，依然沒有起到明顯效果。

（2）上海日房價趨勢

下圖是上海2017年4月至2018年3月的房價變動趨勢。可看到，2018年1中旬前，上海市的房價在4.5萬至5.5萬間較爲平穩地波動。在6月中旬以前，消滅地王、公開操作等措施並未使得上海房價下降，房價整體仍保持着一個較爲平穩的狀態。7月，上海市陸續發佈了住房公積金同步、一價清、租購併舉等措施，使得房價在7月24日降至最低點，即46753元/平。這一系列措施後，房價有小幅回暖，9月15日，上海版“租售同權”發佈，保障了租戶的權益，使得房價出現第二次較爲明顯的下降。11月30日，上海市公證服務費調整，購房人的經濟負擔減輕，房價逐步走高，在2018年1月30日達到最高值，即60870元/平。

（3）廣州日房價趨勢

下圖展現了廣州市2017年4月至2018年3月的房價變動情況。可看到，廣州市的房價變動較爲劇烈。3月，在連環新政的炮轟下，廣州市的房價相對處在一個較低水平，4月份，廣州調控政策的主題強化“四限”，使得房價出現短期內較明顯的下降，在5月29日達到最低點，23228元/平。隨着新政的風波逐漸平息，房價有回暖趨勢。在8月份，廣州市試點集體土地建租賃房的舉措，使得租賃住房供應量上升，市場行情較不穩定。11月，廣州市正式發佈構建租購併舉的住房新制度，貫徹“房住不炒”的住房理念。在2017年的新政打壓下，2018年的房價仍出現回暖，且由於廣州市住房供應開始“井噴”，大量新增住房涌現，房價迅速走高。

（4）深圳日房價趨勢

下圖展現的是深圳2017年4月至2018年3月的房價變動趨勢。可從圖中看到，深圳市的房價大體呈現波動上升的趨勢。5月22日起，深圳市居民首套房貸款利率取消9折優惠，使得購房者購房成本有所提高，但由於政府在推進和實施安居工程計劃，使得房價仍在提高；9月份鐵十條的出臺，規定了土地用途，強化了土地建設監管，使得房價略有所降。而10月的“城中村”改造及11月初個人租房可貸款使得房價有小幅下降。11月中旬，深圳住房公積金的租房提取額度提高，房價緩緩上升，此後房價開始回暖，在2018年3月13日達到頂峰，即56767元/平。

（5）北上廣深周均房價趨勢

我們進一步對比北上廣深四個城市的房價情況。我們爲每個城市計算周均價，從而減小短期不規律波動造成的影響，更好的反映房價整體的變化趨勢。下圖展現了北上廣深的周均價波動情況，從圖中可看到，房價從高到低排序，依次是：北京>上海>深圳>廣州。總體而言，北京的房價波動最大，呈現波動下降的趨勢。與北京的波動相比，上海、廣州、深圳的房價變化較爲平穩。

（6）北上廣深周增長率趨勢

最後，爲了更加明顯的反映不同城市的房價波動情況，我們計算了房價的周增長率，即本週房價相對比上週房價的增長率。下圖展示了北上廣深四個城市的周增長率變動情況。可以看到，北京和廣州的周增長率趨勢變動較爲明顯，最大變動已經接近0.3！上海和深圳的周增長率趨勢較爲平穩，大體都在[-0.1，0.1]之間浮動。其中，北京在第40周（18年1月至2月）附近增長率波動較劇烈，這可能是由於此階段公佈了修訂了的二手房合同範本；廣州則在前10周（17年4月至7月）以及40周後（18年2月至4月）波動較劇烈，前10周的波動可能是由於330新政出臺以及“四限”的強化，而40周後的波動可能是由於廣州市調整落戶政策導致的。

總結與討論

2017年可以說是房市的“調控年”。在中央“房住不炒”的政策基調下，各地方紛紛推出相關政策響應支持，北上廣深四城市也緊跟中央步伐，推出一系列政策來抑制房價快速增長。從政策效果看，四個城市都出現房價下跌的態勢，尤其是北京，房價整體遇冷。未來，一線城市的房價可能會繼續保持穩定下降的態勢，但是幅度不大。長期來看，租房將成爲一種“潮流”，房地產將回歸居住屬性。