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廣州：公寓、商鋪不再限定銷售對象！不再限定最小分割單元！

3日，廣州市政府官網發佈了《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，《通知》第（三十一）條明確：促進房地產市場平穩健康發展。優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。

“此次新政每一條都釋放了寬鬆的信號”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次房地產扶持政策有很多亮點和新意，每一條都釋放了寬鬆的信號。第一、政策明確商服類項目未完成規劃報建手續的，不再限定最小分割單元。此類規定有助於商服類項目的規劃，對於後續商服類企業降低開發和銷售成本創造了較好的條件。第二、政策明確商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。類似規定是此次政策的最大亮點。根據廣州的政策，在2018年12月之前，商服類項目只能出售給企業。而在2018年12月以後，部分開發較早的項目即2017年3月前開發的項目，可以出售給企業，其他的則依然只能出售給個人。根據此次廣州的新政策，無論是何種商辦項目，都可以出售給個人，客觀上刺激了此類物業的去庫存。第三、優化預售資金監管。政策明確通過銀行現金保函方式可以劃撥預售資金，這使得資金的回籠速度加快，有助於改善房企資金面。第四、加大住房租賃市場的扶持力度，對租賃企業進行補貼和獎勵。這一條是有很強的示範性的，對於長租公寓企業具有非常好的支持，也成爲全國第一個明確對租賃企業的扶持內容。

此次廣州住房政策的調整，釋放了非常強的信號。第一、這也是一線城市中第一個對房地產市場進行放鬆的例子，有很強的示範效應，對於其他一線城市和二線城市等都有較爲積極的作用。第二、類似政策也說明局部的庫存壓力在增大，尤其是商服類項目，通過放鬆，客觀上激活了此類物業的去庫存，有助於相關商辦類企業的項目銷售，也客觀上減少了資金壓力，對於全國各地商服類和酒店式公寓等項目或有政策放鬆的啓示。第三、對長租公寓進行補貼和扶持，屬於全國首創，近期全國各地政策聚焦在開發類的企業，考慮到租賃市場發展的重要性，後續確實有必要強化對長租公寓的扶持。

廣州會否效仿深圳對其類住宅功能設計進行限制？

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認爲，3月3日一紙發文，出臺以來爭議纏身的廣州“2017.3.30商服新政”今日告別歷史舞臺，這意味廣州商服物業不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人單位購買。毫無疑問，這對廣州商服物業市場是一個大利好，特別是對公寓市場而言。廣州公寓市場在2017年3月30日之後，曾經迎來一段寒冰徹骨的時期，最低谷的時候一個月只能成交五六百套，直到2018年12月20日出臺新規，宣佈2017年3月30日之前(含當日)土地出讓成交的商服類房地產項目不執行“銷售對象應當是法人單位”的規定，成交量才又恢復到每個月兩三千套的調控前水平，而去化週期也從最高時的34個月下降到目前的10個月左右。可以說，在此之前，廣州公寓市場在“3.30”之前的存量問題已經基本得到解決，而“3.30”之後的增量問題也在今天解決了。目前唯一遺留的懸念是：在取消了最小分割限制和銷售對象限制後，廣州未來會否效仿深圳等城市，在商服物業的報建審批環節就對其類住宅的功能設計進行限制，從而壓縮商服物業轉爲類住宅的公寓物業的操作空間，這取決於政府的態度和決心。

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