人民樓視丨長租公寓平臺風險頻出 資金監管或將提升行業門檻
編者按：近日，長租公寓平臺因資金鍊斷裂、經營不善等出現倒閉破產的案例明顯增加，使得住房租賃當事人權益受損，行業發展進入調整期。長租公寓平臺爲何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權益？住房租賃市場如何實現健康有序發展？正值《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，《人民樓視》通過走訪行業一線、採訪專家學者，探尋長租公寓亂象背後原因，爲行業良性發展建言獻策。
近期，杭州、上海、成都等多地的長租公寓企業再現“破產潮”，引發業內關注。
數據顯示，今年上半年，有16家中小長租公寓企業相繼倒閉。究其原因，多數跟採用“高進低出”“長收短付”等經營模式，導致經營不善或資金鍊斷裂有關。
長租公寓頻繁破產，暴露出部分企業對行業風險管理能力的缺失。專家表示，隨着監管制度的不斷完善，租賃企業不當使用租賃資金行爲預計將會得到有效監管。未來，失去高槓杆加持的長租公寓行業准入水平也將隨之提高，行業分化或將不斷加劇。
“高進低出”“長收短付”下的資金擴張
與共享單車和網約車的“打法”類似，部分長租公寓企業通過資本投入，以期快速實現地區或行業的市場壟斷地位，通過獲得議價權來獲取較高收益率。
家住北京市朝陽區的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經歷。他表示，當時在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式，一次性付了全年的房租。而在後來一次與房東的偶然交談中他發現，中介與房東約定的是按照季度進行支付。
不難計算，利用租戶與房東之間租金收-付的時間差對資金進行，中介有更多資金進行週轉。
類似這樣“長收短付”的經營方式在長租公寓行業屢見不鮮。近年來隨着長租公寓領域興起，部分長租公寓企業爲了實現資金積累和規模的快速擴張，選擇採取收-支時間差形成資金池，以期獲得更多的經營資金。
不僅如此，企業搭配“高收低出”（即用高於區域市場的價格從房東處收集房源，用低於收房價格的租金將房屋便宜租給租客）經營，來實現房源快速的集納和拓客。隨着市場規模的不斷擴大，企業利用時間差積累資金“雪球”也會越滾越大。
由此，僅通過“高進低出”“長收短付”的這一配套措施，部分長租公寓企業便形成一套圍繞租戶“租金”的經營模式，沉澱出海量“資金池”。這些資金通常會用於直接投入，或投資金融項目獲得收益後實現再擴張。
此外，爲了保證此類操作穩定性、降低資金風險，企業通常會引入“租金貸”產品，將風險進一步分散至千千萬萬個租客身上。換言之，用個人信用保證租金在合同期限之內的穩定。
對於這樣的運營模式，西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登在接受採訪時表示，長租公寓企業採用此類經營策略的目的是最大化自身利益，從商業運營角度具有一定合理性，但這同樣對租賃市場的房屋運營效率以及對風險的應對能力要求較高。
從2010年至今，長租公寓市場已走過十個年頭。2016―2018年，長租公寓經歷爆發式增長，中介代理機構、各大房企開發商等相繼發力，加入長租公寓市場的“搶灘大戰”。
據不完全統計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個，分佈的城市數量達到約50個，涉及1200餘座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。
但從2018年開始，長租公寓行業不時出現破產的消息，也讓公衆對此類經營模式產生質疑。
相較其他行業，今年房屋租賃市場受疫情衝擊較大，出租率和租金均出現大幅下降。此前因“高進低出”“長收短付”等做法實現快速擴張的企業，也因此而加劇了財務壓力。房屋“空置”降低了運營企業的租金沉澱規模、效率，拉長了資金鍊條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金槓桿和資金週轉的部分長租公寓企業陷入經營困境。
樂居財經近日發佈數據顯示，從2017年到2020年8月，有達70家長租公寓企業破產。另據貝殼研究院數據顯示，僅今年上半年，有16家中小長租公寓企業倒閉。其中，因經營不善或資金鍊斷裂導致破產數量的企業達11家。
有專家則預計，一些中小機構現金流可能無法支撐到疫情結束，今年下半年仍存在較大的經營風險。
中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大向記者談到，長租公寓企業暴雷的真正原因在於長租公寓企業與房東和租客信息不對稱，租賃市場和租金監管的缺失。“長租公寓企業採取‘高進低出’和‘長收短付’的做法不具合理性，不可持續，是套利和金融風險極高的經營活動。”
中原地產首席分析師張大偉提醒道，當下租賃市場最大的問題是租賃企業的資金池跑路風險。在當前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。
租金監管或將提升行業門檻
作爲推動房地產長效機制建設的重要環節，住房租賃市場的健康穩定發展同樣是保障民生的重要一環。近日，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見，此次政策對於近期長租公寓“爆雷”事件給予了關注。
專家認爲，隨着監管制度的不斷落地，未來租賃企業的資金不當使用行爲將會得到有效監管。同時，也要求企業提高自有資金投入水平降低資金槓桿，行業准入水平也將相應提高。
《意見稿》明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行爲的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。此外，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。
況偉大表示，此次建立資金監管制度體現了強監管特徵，由各地監管部門統一監管租金和押金，可有效解決和緩解當前租金和押金轉移和跑路風險。
姜先登則認爲，對於行業來講，隨着該向制度的逐步落地，該行業的財務槓桿水平將會降低，這樣將加大企業自有資金投入水平，某種程度上提高了行業准入門檻。
張大偉向記者表示，短週期內，政策對於長租公寓亂象的治理空間仍有限，當務之急是儘快完善推進租賃市場的備案管理。“目前，租賃市場在備案方面幾乎是空白的。若備案不做好，租賃企業差價形成的資金池沒摸清楚，租賃市場的亂象也將會難以杜絕。”
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