租金貸存套利空間 長租公寓資金池風險待解
11月21日，深圳租客陳楠（化名）收到了房東最後的通牒—要麼月底前與房東私下籤署租房協議，要麼就被清退出去。
這讓原本是蛋殼公寓(DNK · NYSE)租客的陳楠更加焦慮。2020年4月，她通過蛋殼公寓“租金貸”的方式租下了一個房間，租期爲一年。如果她現在與房東直接簽署租賃合同，則意味要交雙份房租：除了交給房東之外，每月還要還銀行的租金貸款。
面臨同樣困擾的租客並不在少數，隨着蛋殼公寓陷入資金鍊緊張危機以來，引發了各地房東、租客、供應商維權，事件還在不斷髮酵。同時，備受爭議的租金貸模式也再度回到聚光燈下。
“租金貸實際上是一種消費性貸款，過去由於長租公寓企業野蠻發展，藉助銀行租金貸採取滾雪球式膨脹起來，結果由於前期投資過大，導致資金鍊斷裂，有的關門倒閉，給租客和出租人造成一定的經濟損失。”11月19日，華北地區一位監管人士對時代週報記者表示，事實上，這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關，也有的銀行存在炒作心理。
異化的租金貸
伴隨長租公寓的模式而生，租金貸本身是一種有益的金融創新，較好地解決了經濟壓力較大的承租人的負擔，尤其是在大城市工作不久的年輕人。今年23歲的陳楠，她選中蛋殼公寓的一大原因就是可以月付房租，前提是要簽下租金貸合同，但沒想到這個決定令她陷入兩難境地。
11月19日，浙江銀保監局人士林布（化名）對時代週報記者表示，中低收入消費者對租金貸有很大的需求，尤其是在房價及生活成本較高的大城市，但企業在實際運營中搞偏了，走了歪路。
一般而言，租客與長租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時，亦與運營商合作的金融機構簽訂貸款合約，金融機構一次性將一年的租金支付給運營商，租客則按月再向金融機構償還租房貸款，運營商則向房東按季度或按月付租金，即“長收短付”。
長租公寓運營商則再利用租戶信用借貸搭建的資金池，刺激運營商通過“高進低出”的方式不斷擴大規模，即高價從房東手中搶奪房源，以低價租給租客。
11月21日，中原地產首席分析師張大偉對時代週報記者表示，市場上當下所謂的長租公寓都是“僞長租公寓”，全部都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業的兩大特徵。
“現在的長租公寓是一個標準的‘金融企業’。”張大偉說，將房主的預期租金，通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了潛在市場風險，形成資金池，資金池最大風險是可以掩蓋問題，後移投資風險。
在這樣的情況下，一旦長租公寓運營商發生跑路或資金鍊斷裂，房東無法繼續獲得房租，進而驅趕租客，但租客還需繼續償付每月貸款並面臨無房可住的困境。
最近爆雷的蛋殼公寓便是陷入了這樣的困局。成敗租金貸，租金貸爲蛋殼公寓規模擴張提供了支撐，同時留下風險隱患。
根據其招股書顯示，2017―2019年前9個月，蛋殼公寓租客使用租金貸的佔比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。
據悉，蛋殼公寓曾先後合作過的金融機構包括應花分期、會分期、任買分期、網商銀行、中關村銀行、微衆銀行。
11月16日，微衆銀行亦發佈公告稱，根據租戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，租戶和業主已形成租賃關係，並已預付租金，享有合法居住權。建議租戶在已付租期間繼續居住，保障租戶的權益。至少在2021年3月31日前，徵信將不受影響。
11月22日，建行深圳市分行相關人士對時代週報記者表示，在金融機構，租金貸大都以虛擬信用卡號記賬，以消費性分期貸款的形式存在，屬於一次性申請操作，利率和徵信要求與信用卡相近。
銀行給出的“徵信保護”時效期只有4個多月。“4個月後怎麼辦？難道還要繼續還貸款？”陳楠說，即便擁有合法居住權，但房東亦會通過換鎖、停電停水來驅趕租客。實際上，這也是目前蛋殼租戶面臨的普遍擔憂。
對此，上述建行人士表示，一般來說，如果是有租房合約在身，相對於業主產權，居住權帶有一定的優先性。
規範租金貸
早在2019年年底，住建部等六部門發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），對租賃金融業務進行了規範，其中明確規定，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
今年9月7日，住建部發布的《住房租賃條例（徵求意見稿）》亦提出，商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同爲依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
“這對貸款的期限進行了嚴格的限制，就是不能超過租賃合同的期限，以防止貸款被挪作他用，改變性質，加大風險。”上述華北地區監管人士表示。
《意見》還要求放貸機構要做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加槓桿。
“這裡既有對租客貸款審查的規定，也有對住房租賃企業發放貸款的要求，避免超過借款人的償還能力，造成信用風險，更重要的是要防止房屋租賃企業設立資金池，無限度、無節制地滾動擴張，導致臃腫虛胖。” 上述華北地區監管人士表示。
租金貸某種程度上給予長租公寓運營商套利的空間，整治長租公寓租金貸早已開始，但是依然不能杜絕運營商爆雷。
今年以來，隨着上海、杭州等地長租公寓品牌出現“爆雷”現象之後，重慶、杭州、成都、西安等地也相繼出臺相應政策，不少地方從資金賬戶層面提出了明確要求，盯緊長租公寓運營商的“錢袋子”。
重慶要求，承租人支付租金週期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應納入監管。杭州要求住房租賃企業對存量委託房源，應繳30%的風險防控金。
“如果不及時整治，長租公寓有可能演變成像P2P那樣的亂象。”林布稱，蛋殼公寓出事之後，目前一些地方政府組建了聯合工作整治小組，由當地住建局牽頭，相關部門配合，摸查轄區內長租公寓中介機構開展租金貸業務的情況，以及涉及租金貸規模。
在林布看來，未來應該不會完全禁止租金貸，會在存量的基礎上進行整頓使之規範化，並對相關業務制定更嚴格的規定，讓各方都去遵守規定。
“政府部門要加強監管，嚴把事前准入關，特別是要加強租金賬戶監管，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披着合法外衣從事違法違規行爲。”林布說道。