萬科加緊租賃債券融資 長租公寓大洗牌
2018年的長租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場的租金上漲、環保問題也多次曝光，到了去年末今年初，長租公寓的大洗牌已經開始。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，2018年截至目前，爆倉的長租公寓企業達到11家，在資本助力下的獨立公寓品牌紛紛消亡或步履維艱，開發商旗下的長租公寓逆勢崛起，萬科、龍湖、旭輝在規模擴張中暫時領先，位居行業前三。
2019年開年不久，萬科便進行了一筆租賃融資。2月20日，萬科A發佈公告，將發行20億元住房租賃專項公司債券。這是萬科去年獲批的80億元公司債券的第三期發行，將繼續支持萬科租賃業務。
房企的租賃業務規模競爭還在繼續。多位業內人士認爲，長租公寓行業已進入深水區，部分房企攜資金、融資和專業優勢搶佔市場，但在規模競爭格局初定後，出租率、回報率等指標，將成爲運營競爭的核心。
萬科租賃樣本
作爲租賃市場的先行者，萬科早在2008年就介入租賃，2014年開始快速擴張，2017年開啓城中村改造項目“萬村復甦計劃”，去年則將租賃業務從拓展業務提升至核心業務。
擴張的背後離不開金融的支持。萬科於去年6月獲得證監會覈准，分期發行不超過人民幣80億元（含80億元）的公司債券，專項用於租賃。
根據公告，最新發行的20億元中，14億元擬用於公司住房租賃項目的建設和運營，包括北京-海淀永豐項目和大連-寶華旺苑項目。
這意味着，儘管在去年下半年，深圳萬科的“萬村復甦計劃”遭遇挫折，但萬科租賃業務仍在持續推進中。
作爲萬科長租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開始，“萬村計劃”接連受到推高租金、業務暫停的質疑；此後，深圳發佈租金管制政策，對城中村等租賃房源租金進行調控。
在去年11月的媒體溝通會上，萬科高級副總裁張紀文對此迴應，“萬村計劃”確實暫緩推進，這也是之前就預料到的。萬村已經拓展到7萬-8萬間房源的規模，深圳萬科將專注已有房源的運營，未來再有計劃地拓展。
萬村的收縮實際上是萬科“收斂”和“聚焦”要求的一部分。“收斂是要保證經營質量。都是爲了在現在的階段下（觀察）如何去打磨，以獲得未來更好的發展。”張紀文表示。
萬科董事會主席鬱亮補充稱，城中村改造比想象中難得多，現在還沒有發現做公寓賺錢的；不過萬科的租賃業務不會停止，會繼續探索可持續的發展模式。
2018年11月5日，深圳規土委發佈城中村規劃文件，將深圳各區54%-75%的現狀城中村列入綜合整治，2025年之前不得推倒重建。
深圳業內人士認爲，這項政策鼓勵綜合整治模式，將利好萬科的城中村租賃業務，“萬村計劃”的發展空間依然可期。
萬科內部人士表示，租賃業務是核心業務的定位沒有改變，除了深圳萬村，其他城市和區域的公寓業務並沒有暫停，仍在持續推進。不過，今年的重點將更加轉移到運營質量上來。
長租公寓座次大調整
2014年開始，由於資本的助力和投資的熱潮，獨立品牌的長租公寓紛紛冒出，成爲很多人創業的一大路徑。
而在政策和轉型的驅動下，自2017年開始，長租公寓也成爲各大房企跑馬圈地的一大戰場。
到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現。多家公寓出現爆倉，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓紛紛遭遇資金鍊斷裂，目前仍無解決方案。
另一邊，房企的長租公寓品牌仍在突進。據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前TOP30房企中，有近20家已進軍或計劃佈局長租公寓市場。
易居克而瑞長租公寓排行榜單排名也急劇變化。2018年榜單顯示，在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。
在開業長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝；其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。
分散式公寓運營商則以中介係爲首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。
而橫向對比各個派系項目拓展及開業情況，有資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨佔優勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。
展望2019年，長租公寓業內人士認爲，運營管理將成爲重點。短期內，由於國內目前租賃市場租金回報整體偏低，對於租賃運營商而言，獲得低成本的租賃融資則是重中之重。以龍湖爲例，2017年開始高舉高打進軍長租，在很短的時間內衝上規模第二，很重要的一點就是其資金成本很低。
龍湖集團首席執行官邵明曉表示，龍湖長租公寓現在是兩成重資產，八成中資產，20%的重資產是因爲龍湖有非常強大的資本成本的優勢。
龍湖通過多種方式募集租賃業務的資金。2018年，龍湖分別與新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）、加拿大養老基金投資公司（CPPIB）共同設立長租公寓投資平臺，專項投資龍湖位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額超過18億美元。
在全球資金市場上，主權基金、養老基金都是公認的低成本資金。此外，龍湖還獲批發行50億元住房租賃專項公司債券。
與成熟的市場如美國相比，中國長租公寓項目的融資渠道當下仍很有限。仲量聯行指出，從2017年至2018年上半年，以長租公寓爲底層資產發行的資產證券化產品（包括收費收益權ABS、CMBS和類?REITs）僅佔房地產資產證券化產品的不到?5%。
未來，長租公寓要實現規模化發展，必須拓寬融資渠道，加快資產證券化進程，以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。