償債高峰期即將到來 房企轉向資金快週轉
“近期信用債風險頻發，使得監管部門更加謹慎，不少房企選擇取消或者推遲發行債券。”11月30日，一位地產行業分析師告訴時代週報記者，另外房企本身若是沒有足夠的信用管理機制，過多發債可能會使發債的成本陡然增加。
10月24日，華晨汽車未按時籌措“17華汽05”債的本息；11月10日，永煤未按期籌措“20永煤SCP003”足額兌付資金；11月16日，紫光集團未能足額償付“17紫光PPN005”；三家公司均已構成實質性違約。
新一波信用債負面事件發生後，房地產行業則接連出現取消或者推遲發行債券的案例。
11月16日，珠江實業發佈公告稱，因近期市場波動大，公司決定取消15億中期票據發行，擇時重新發行。11月20日，北京城建公告取消15億超短期公司債發行，華髮集團公告取消25億2+N年可續期公司債發行，原因也均是近期市場波動較大。
據同花順iFinD數據統計，11月10日以來，已有近20家房企取消或者推遲發行發債。
近日，匯生國際融資總裁黃立衝告訴時代週報記者，在市場的擔憂情緒消失以前，這些債發行的難度會比較大，相比今年上半年，最近一段時間針對房地產領域的融資也有所收緊。
違約規模逐年增多
與其他行業相比，地產行業違約率雖然不高，但違約的規模卻在逐年遞增。
克而瑞數據顯示，2018年至2020年11月13日，地產債債券違約每年分別爲6只、15只、18只。
2018年，華業資本、中弘、銀億、國購等企業相繼違約。但國泰君安指出，上述違約主體全部爲中小房企，且違約原因也多集中於企業投資激進、失敗多元化與公司治理等問題，與地產主業關聯度並不大。
但自2020年以來，新華聯、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約，地產行業合計違約本息金額148.84億元，超出2018―2019年的違約水平。
其中，天房信託和天房集團的實際控制人均爲天津市國資委。泰禾集團合計違約本息116.77億元，是首個TOP50違約房企。上述4家違約主體的共同特點表現爲銷售回款受阻、流動性承壓、財務槓桿較高且融資成本增加。
“違約的多家企業淨負債率都遠超行業平均水平，槓桿率過高，其中6家盲目多元化，進入化工、醫藥等和地產主業相距較遠的領域，沉澱資金大，回款慢，增加現金流壓力。”克而瑞指出，近年來違約事件增多，主因系行業融資持續收緊。今年再疊加疫情衝擊，導致企業現金流壓力進一步加大。
明年一季度爲償債高峰
違約規模不斷走高的同時，房企也將在明年迎來償債高峰。
根據國泰君安數據顯示，未來一年，房企境內信用債到期量超過4000億元，償債高峰在2021一季度。從美元債來看，2020年11月、2021年4月爲償債高點。另據聯合資信測算，不考慮行權，2021年地產債到期金額爲5278億元。如果考慮含權債行權，2021年地產債到期及行權的金額約爲7840億元。
同時，在“三道紅線”的背景下，地產行業融資端收緊，部分紅檔、橙檔且土儲不豐富的房企受衝擊較大，行業馬太效應加劇。
國泰君安指出，這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債，債務滾續及土地投資受限；另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長，在面對到期回售壓力時，可能會出現資金鍊斷裂的問題，存在一定的信用風險。
近日，佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策告訴時代週報記者，“三道紅線”管控下，不僅房企融資規模直接受限，而且穿透式監管下包括如明股實債、表內表外等情況將全部納入監管體系。在此背景下，中小房企生存空間將進一步遭受擠壓。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，在“三道紅線”的落實大背景下，企業需要關注後續的融資等內容，若是資金狀況不好或者說發債有困難，那就需要減少拿地和積極做銷售。這纔是確保房企和房地產領域穩健的保障。尤其是對於一些觸碰紅線的房企，更是需要重視，適當要引入新的投資者，以緩解債務方面的壓力。
高槓杆難以爲繼，融資端持續收緊，快週轉成爲各大房企的核心方向。
中信建投指出，自2016年房地產融資政策收緊之後，快週轉模式下的銷售回款是房企最重要的現金流入方式，銷售回款/開發資金來源的比重在60%左右。劉策也表示，2019年房企的淨資產收益率達到了歷史峰值，這不是利潤驅動的，也不是槓桿驅動的，是週轉能力驅動的。
今年8月中期業績會上，快週轉也成爲高頻詞彙，屢屢被各大房企高層提及。
新力控股首席財務官許進業表示，公司未來的增長還是通過精細化管理，快週轉等加大規模。中國海外發展副總裁郭光輝則表示，下半年公司將繼續提升項目運營效率，加快項目週轉。正榮地產執行董事、副總裁劉偉亮先生在迴應項目投資的標準時，表示仍然會關注整個項目的週轉效率、利潤規模等幾項核心指標。
此前，一家千億級房企副總裁曾告訴時代週報記者，快週轉指的其實是資金的快週轉，即提前規劃設計，進而爭取拿到土地之後迅速開工，早日開盤，加速回流現金，再投入下一個項目，爭取規模增長和行業排名。
他同時表示，快週轉並非建設週期的快週轉，項目銷售合同規定的交付週期仍然是原標準，比如30層的高層住宅，交付週期一般還是2―3年。
11月30日，另一家千億級房企中層則告訴時代週報記者，快週轉雖是財務視角，與質量是不同的兩個維度。但企業如果沒有成熟的系統化管控能力做支撐，快速開發有時會帶來產品質量的降低或者不達標。