雷聲滾滾！蛋殼公寓坑慘了誰？深圳：禁止驅趕租客
（原標題：雷聲滾滾！蛋殼公寓坑慘了誰？深圳住建局發文禁止物業停水停電驅趕租客）
近期，長租公寓市場“雷聲”不斷，8月以來，一衆經營長租公寓的企業暴雷跑路；10月中旬，作爲長租公寓行業排名第二的蛋殼公寓也陷入負面消息風波，被指拖欠供應商賬款和房東租金，未收到租金的蛋殼公寓房東驅逐租客事件持續發酵，引發廣泛關注。
11月25日，深圳市物業管理行業協會網站發佈消息稱，深圳市住建局下發了《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》（下稱“通知”）。通知要求，物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶。
廣東華商律師事務所律師齊巖冰對《華夏時報》記者表示，除非租客簽署的合同中明確約定其租賃效力依附於平臺方與房東之間的合同效力，否則，哪怕平臺方對房東違約達到了解除條件，房東也沒有權利要求還在租賃合同有效期內的租客搬離，如其採取暴力方式驅逐租客，將對租客合法權益造成侵害，應當承擔損害賠償責任。
深圳發佈文件防止矛盾激化
11月中旬以來，陸續爆出有蛋殼公寓房東因未收到房租而驅趕租客的消息，此前蛋殼公寓官方雖然表示對破產跑路傳言進行闢謠，但租客被房東驅趕的消息越來越多。南京、成都的蛋殼公寓辦公地點已人去樓空，甚至有蛋殼公寓工作人員前去討薪。
針對蛋殼公寓租客被房東驅逐事件，齊巖冰在接受本報記者採訪時表示，如果租客已經如約支付租金，其租住仍在合同約定期限內且沒有違約或違約沒有嚴重到可以解除的程度，其租住利益就應當是受法律保護的。
由於租客與平臺間的合同關係獨立於房東與平臺方之間的合同關係，因此除非租客簽署的合同中明確約定其租賃效力依附於平臺方與房東之間的合同效力，否則，哪怕平臺方對房東違約達到了解除條件，房東也沒有權利要求還在有效期內且沒有違約到解除程度的租客搬離。齊巖冰提醒道：“如其採取暴力方式驅逐租客，將對租客合法權益造成侵害，應當承擔損害賠償責任。”
齊巖冰認爲，類似蛋殼這類長租公寓的經營模式中存在兩類基本合同關係，即平臺方與房東之間的長租合同關係、平臺方與租客之間的租賃合同關係。一般情況下，房東與租客之間並沒有直接的合同法律關係。這就存在兩個合同關係之間關於租賃期限、租金交割和租賃管理等多方面的隱患。
蛋殼公寓引入第三方金融機構與租客簽署“租金貸”合同，因此不少蛋殼公寓租戶表示他們面臨着房屋被房東收回卻仍需償還房租貸款的窘境。11月19日，微衆銀行發佈公告迴應了蛋殼公寓“租金貸”相關問題，公告顯示，如果租客的合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況)，建議租客通過法律途徑維權。微衆銀行將就貸款事宜做出適當安排，保證至少在2021年3月31號前，租客的徵信將不受影響。
對此，齊巖冰認爲，一般情況下，如果因爲平臺方或房東等原因導致租賃合同履行障礙或解除，並不能免除租客向貸款銀行還本付息的法律責任，出現違約的還可能因此面臨徵信問題。但是比照最高法院有關規定，如果租賃合同被解除、宣告無效或撤銷，意味着租賃貸已經出現了導致合同目的無法實現的重大情勢變更，租客可以向法院起訴，要求解除貸款合同，貸款銀行不得因租客行使解除權而主張租客的違約責任。
蛋殼公寓租客的遭遇引發輿論關注，許多市民在網絡上提出願意接納受蛋殼暴雷影響的租客過渡。
網友提出願意接受蛋殼公寓租戶過渡時
而隨着蛋殼事件的持續發酵，蛋殼公寓租戶的情況也引起深圳住建部門的注意。
據11月25日深圳市物業管理行業協會網站消息，深圳市住房和建設局發佈了《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》。通知要求，對在小區內發現的因蛋殼公寓拖欠租金引發的業主與租戶之間的租賃糾紛及不穩定因素，物業服務企業應主動上報 小區所在街道辦事處。對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶，物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方通過法律途徑解決。
“深圳市住建局的文件是符合國家法律法規要求的，是對租客合法權益和社會公序良俗的依法維護。”齊巖冰說。他認爲，因平臺方跑路導致的損失，房東應首先向平臺方主張權利，而無權向已經支付房租且沒有違約的租客提出主張，除非租客有租金、居住等違約情況應向平臺方承擔違約責任，房東可向法院起訴行使法定的代位求償權，也可以向法院提出平臺方違約責任甚至破產清算的請求，對於因平臺方導致的租客損失，租客也可以選擇起訴或請求破產清算等訴訟途徑進行維權。
深圳市住建局關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知
齊巖冰提醒道：如果因爲平臺方責任，導致租客無法繼續承租而遭受損失，租客可以要求平臺方賠償損失，賠償的方式可以選擇雙倍返還定金、返還無法繼續使用期間已經支付的租金並支付利息、按照同地段同期市場平均租金標準賠償損失、搬家成本等。如因房東暴力驅逐，還可以向房東主張前述因無法繼續居住而導致的按照同地段同期市場平均租金標準賠償損失、搬家成本等損失。
長租公寓潮水退去之後
今年受疫情衝擊和政策收緊影響，經營長租公寓的企業頻頻遭遇經營困難，成都巢客、上海嵐越公寓、杭州友客公寓、上海寓意公寓、小鷹租房等等紛紛暴雷跑路。數據顯示，今年已有74家長租公寓相關企業被列入異常經營名單，其中僅第三季度就有49家。
傳統租房淡季的到來，讓已經“山雨欲來風滿樓”的長租公寓行業“屋漏偏逢連夜雨”，而作爲頭部企業的蛋殼被曝跑路，無異是給長租公寓領域投下了一枚重磅炸彈。蛋殼公寓運營着40多萬間房間，今年1月登陸紐交所上市，一度成爲中國最大的長租公寓上市公司。
長租公寓是近幾年來深受資本青睞的商業模式，相關企業註冊量持續攀升。數據顯示，2019年新註冊企業達1.7萬家，同比增長22.9%，今年前三季度共新增企業1.2萬家，同比增長9.1%，其中三季度新增0.5萬家。
寥寥數年時間，長租公寓市場迅速擴張，數據顯示，截至今年11月，已有約6.6萬家相關企業，其中廣東省以有近1萬家的數量位居全國第一。長租公寓一般採取收取租客整季度或整年租金而按月付給房東租金的商業模式，利用時間差創造了大量的現金流。這一商業模式因能迅速完成積累和產生差額而受到資本青睞。
雖然成爲風口，但“高進低出”、“長租短付”的模式隱藏着不可控的風險，而一旦長租公寓暴雷跑路，則只能將矛盾留給房東和租客，雙方都成爲受害者。加之目前長租公寓引入“租金貸”模式，爲租客提供房租貸款的一般爲非銀行的金融機構，如果用於套利的現金流出現問題波及範圍將更廣，受害者索賠也將更爲複雜和困難。
一旦長租公寓平臺方破產清算，受到影響的房東和租客都可能成爲債權人或債務人，也會一併納入破產清算程序。經過申報的債權人可以在未來的破產重整或清算程序中依法按比例受償，而債務人的欠款也會被列爲破產債權而受到法院及破產管理人的追繳。
但能否拿到損失賠償，要綜合被訴平臺方的實際經營狀況，如果其已經跑路，按照公司法規定，應當清算而沒有清算的，股東對於未經清算而解散的公司債務，承擔連帶責任，可以一併追究股東的個人財產。
齊巖冰坦言：“長租公寓的模式最重大的問題在於，野蠻生長帶來的脆弱的資金鍊以及相應管理的缺失，特別是在協調房東與租客、租客與貸款銀行等利害關係方的方面，一直存在重大隱患。”對此他建議，此類平臺在經營管理中在以上利害關係的順承、聯動方面建立有效的風險預警和救助機制，特別是出現房東或租客違約的情況下如何平衡現金流與信息披露和關聯安排的方面，應當建立長效機制，也建議監管部門能出臺相應的規章規範，在這些方面加以要求。
目前，重慶、成都、西安、深圳等地已專門發佈通知，要求對住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進行專項監管。11月17日，深圳市住房和建設局發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行爲的緊急通知》要求，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。