高價搶房後遺症出現！長租公寓現大規模提前解約
最近一段時間，蛋殼公寓爆雷的新聞頻頻登上新聞頭條，房東收不到房租，租客被驅逐後無家可歸，造成了非常嚴重的社會影響。
近期，《華夏時報》記者瞭解到，目前曾“高價拿房”的長租公寓機構出現了“提前解約”等問題，甚至連長租領域大型頭部企業也不能倖免，機構同房東和租客大量提前解約。
與房東大量提前解約
王麗（化名）告訴《華夏時報》記者，2018年9月，自己將北京朝陽區的房子委託給一家知名大型長租公寓機構，雙方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期還未到，機構就要求與王麗解約或者協議降租金。該機構提出的解決方案有兩個，一個是雙方解約，機構付兩個月租金作爲違約金給房東，房東需要返還1.8萬元的裝修費，以及服務質量保證金；一個是協議降租金，租金每月改爲5100元。
“機構的工作人員與我們溝通時態度蠻橫，也沒有明確解約的原因，說解約條件就這樣，給了我們很大的壓力，每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受，她認爲，合同還沒到期，機構提出毀約，反而要求業主返還裝修款，這明顯是不合理的。
據王麗介紹，當時機構僅僅爲房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易傢俱等設施，而且當初約定合同到期後屋內的裝修和家電是要送給房東的。另外，王麗指出，當初與機構簽署的租期爲三年，第一年的空置期約定爲三個月，第二年和第三年爲一個月，但據王麗觀察，房子在交給機構後十天左右，房屋內部裝修就已經完成，緊接着房子就被租出去了，完全沒有給出空置、通風、晾曬的時間。
雖然機構仍然按月按時給王麗交付房租，但王麗卻在擔心，這家機構會不會像其他長租公寓一樣跑路，害怕租金拿不回來，到時候勢必會和租客發生矛盾。
和王麗遭遇類似的房東還有很多，一個全國維權qq羣內已經達到了1400多人。王麗表示，這個機構最近在“各個擊破”，會單獨約談房東，如果房東好說話，那麼大概率會按照他們的條件簽署解約協議，那麼大部分損失就由房東來承擔。
據瞭解，多數長租公寓機構有大量的房源是在2017年至2018年簽下的，但今年以來北京房租出現下降，機構的盈利空間已經越來越小，這讓主要依靠吃差價的二房東模式的長租公寓機構難以生存。李麗介紹，當初2018年機構和自己簽約時的房租爲6100元，平臺經過裝修後向外出租的價格爲7000元，但2020年的市場價已經難以達到這個水平。《華夏時報》記者查閱相關房產平臺發現，該小區同等戶型的房源月租金已經降爲6500元左右，部分房源的月租金已經標到了5500元。
在大規模與房東解約的同時，租客也有很多被平臺強制解約的情況，有租客反映，在房子內住的好好的，最近卻被平臺通知解約，但沒有提違約金賠付。也有租客表示，只有頻繁的溝通，多次向監管部門反映問題，機構纔會賠付違約金。
關於如何處理提前解約事件，以及企業的發展規劃等，《華夏時報》記者已經將問題發送給上述企業，但截至發稿，未獲回覆。
年初以來的疫情黑天鵝事件，加速了一大波長租公寓企業的爆雷，包括青客、蛋殼等大品牌企業，均有負面新聞傳出。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析，疫情成爲長租公寓爆雷的催化劑，長租公寓存在着投入成本高，租金回報率低，回報週期長的特點。突發的疫情導致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導致長租公寓現金流緊張。
中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者採訪時表示，長租公寓機構收縮戰略，大量與房東和租客解約，是機構自救的一種表現，說明機構的資金鍊已經非常緊張。前幾年由於規模大戰，機構的收房成本非常高，在今年租金下行的市場條件下，機構要維持運營就很難。
爲什麼長租公寓會出現如此多的問題呢？景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴《華夏時報》記者，如同P2P，共享單車等問題一樣，這幾年，爲了創新放鬆了監管，導致某些新興行業在資本的挾持下嚴重跑偏，讓社會和消費者付出了沉重的代價。
胡景暉分析，長租公寓頻頻爆倉，根源於其商業模式天然存在缺陷，表現爲高進低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手裡收取房源。爲爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。
如何對長租公寓實施監管，防止行業進入下墜的深淵，成爲了行業關注的大問題。對此，胡景暉表示，對長租公寓的監管可以參考銀行監管，資金、押金等均應進入政府指定的資金監管賬戶，資金進出要可見、可控，要有保證金或準備金制度，準備金外的錢可以動用，但要設立規則。
面對市場變局，未來長租公寓行業將會發生哪些改變呢？陳霄表示，從長租公寓機構本身來看，隨着行業集中度不斷提升，加之疫情的衝擊下，這種野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路，對機構的運營能力提出了更高的要求，在服務水平和產品設計等方面都面臨着創新和提高，行業將向着更加精細化、規範化的方向發展。
這個行業的是否還有廣泛的前景呢？柏文喜分析，房屋租賃是市場上的剛性需求，未來長租公寓依然會有廣闊的生存空間。現在國家出臺了許多監管措施，包括資金監管等方向，這就決定了資金實力較弱，或者模式有問題的企業會被市場淘汰，留下來好的企業，大浪淘沙後這個行業會更加健康。