深圳樓市新政滿月：頂豪3小時賣了100億，二手房止跌砍價變難了

“5·28新政”滿月，深圳樓市出現積極信號。

6月28日，深圳灣頂級豪宅中海深灣玖序正式選房，開盤三小時收金100.2億元。據時代週報記者瞭解，中海深灣玖序是今年以來認籌表現最好的樓盤，共計516批購房者凍資選房，平均1.76人選1套房，凍資金額高達25.8億元。

二手市場也有明顯回暖。深圳貝殼研究院監測數據顯示，“5·28新政”落地後一個月（5月29日-6月27日），深圳二手房簽約量相比4月29日-5月28日增長26.2%。

深圳貝殼研究院院長肖小平向時代週報記者表示，“‘5·06新政’出臺後，深圳樓市的熱度上了一個臺階，‘5·28新政’出臺推動市場熱度繼續上升。”

今年5月，深圳樓市政策密集出臺。先是分區進行限購優化，接着央行三連發重磅利好，隨後深圳宣佈降首付、降利率，還有跨行“帶押過戶”資金免費監管，衆多房企參與“以舊換新”活動。

肖小平同時指出，政策“蜜月期”已過，最近兩週市場成交量有所回落，傳統淡季也將到來。“一方面要看市場回落程度是多少，如果和歷年正常值差不多，就不一定要出新的政策。如果回落程度比正常值要高，深圳的政策抓手還是有的。”

深圳灣頂豪3小時收金百億

位於深圳灣超級總部基地的頂豪樓盤中海深灣玖序是“5·28新政”落地的一個月裡，唯一一個入市的豪宅項目，並交出一份不錯的成績單。

中海深灣玖序自誕生便備受矚目。2023年6月30日，中海力壓華潤置地、招商蛇口、保利發展、越秀地產等房企，以125.32億元、全年期自持租賃住房面積5.85萬平方米的代價競得T207-0060宗地，一舉打破“70/90”戶型限制以及銷售價格限制。

今年5月，T207-0060宗地以“中海深灣玖序”的案名亮相，看房需驗資1000萬元，是最近幾年深圳驗資門檻最高的樓盤。展廳開放一個多月，該項目累計吸引上千批購房者驗資參觀。

6月21日，中海深灣玖序取得預售許可證，推出293套住宅，主力戶型爲建築面積約196平方米、252平方米、328平方米的超大單位，和3套頂層複式，毛坯備案均價約13.2萬元/平方米，套均總價約3462萬元。

另外，中海深灣玖序提供4種不同報價的裝修方案供客戶選擇，每平方米分別爲9500元、9800元、10500元和11800元，超出2021年5月深圳主管部門對商品住房和公寓裝修費用6000元/平方米的最高限價。

6月28日，中海深灣玖序正式選房。時代週報記者獲得的選房頁面截圖顯示，開盤5分鐘，該項目總價最貴的一套頂層複式即售出——2棟A座4101單位，建築面積約549.1平方米，單價接近20萬元/平方米，總價約10975萬元。

開盤三小時後，中海方面宣佈，中海深灣玖序勁銷100.2億元，“這個市場，需要挺身而出的英雄。”

“蜜月期”過後或有新政出臺

不止是中海，政策窗口期打開，深圳開發商都卯足了勁兒出貨。

位於南山西麗的漢園茗院是“5·28新政”後首個入市的新盤。

6月1日，漢園茗院開盤，推出419套住宅，備案均價約7.2萬元/平方米，開盤當天最低折扣爲85折，折後最低單價6萬元/平方米，開發商還贈送全屋精裝、價值約20萬元的家電大禮包，部分單位還贈送價值20萬元黃金。

據時代週報記者瞭解，因爲按照“先到先得”的方式賣房，有經紀人凌晨便在漢園茗院營銷中心排隊等着幫客戶取號。開盤一小時，漢園茗院售出61套房。

新盤的去化成績與開發商主動讓利有關，也離不開政策助力。政策組合拳有效激發置業需求，加上開發商藉助政策東風積極出貨，深圳樓市來訪量、看房量上升，市場活躍度明顯提升。

樂有家研究中心近期統計的深圳樂有家門店新增求購客戶量與新增售房源量之間的比值（以下簡稱“新增客房比”）顯示，5月深圳樓市政策頻發，推動了新購買力的積極入市，新增客房比有所上升，從4月的3.9%增長至5.2%，是2022年2月以來的最高點，6月上旬略有回落至4.7%，但仍屬於較高值。

降低首付門檻的“5·28新政”，推動一部分購房者前置了置業計劃。

肖小平舉例稱，“有客戶手裡有60萬元，原本打算買300萬元的房子，還要再攢30萬元，現在按照新政60萬元就夠了。第二類增量是，原先一直在看房但沒有挑到合適房子的客戶，往往是因爲看上的房子超過預算，最常見的場景是——想買100平方米，但預算只夠買90平方米，而90平方米只有一個衛生間，客戶就會糾結，現在首付比例下調後，就沒有問題了。”

“首付降低伴隨的是月供上升，但分攤到每個月其實並沒有大家想象中那麼明顯，一成月供對很多人來講可能是增加一兩千塊。”肖小平表示，房地產市場經過數年的深度調整，更多購房者是以自住爲主的需求，對月供的敏感度並沒有投資客那麼高。

密集出臺的政策助攻購房者入市，深圳樓市成交量回升。

深圳中原研究中心統計數據顯示，“5·28新政”前後一個月，中原一手房成交量同比增長27.5%，二手房成交量同比增長70%。全市一手住宅網籤2800套，環比增長37.8%；二手住宅過戶4702套，環比增長19.4%。

二手業主信心緩慢修復，議價空間收窄。

深圳中原研究中心監測的83個片區中，掛盤均價開始上漲的片區共28個，佔比33.7%。漲幅較高的幾個片區分別是：大鵬上漲8.5%，龍崗平湖上漲8%，寶安福永上漲4.2%。

“5月新政頻發，促使市場活躍度增強，議價率也迴歸到10%水平——一套掛牌價500萬元的房子，最終成交價在450萬元左右。”樂有家研究中心表示。

不過，隨着政策“蜜月期”結束，最近兩週深圳樓市成交量已有所回落。

“按照我們的觀察，‘蜜月期’是政策出臺的一個月或21天，對市場的影響非常明顯，消費者的情緒、對政策的關注度都處於高值，成交量大幅上升。”肖小平表示，“蜜月期”過後將會進入平淡期，加上傳統淡季7月、8月即將到來，成交量有所回落是正常的。

“目前來看，政策效應已經在減弱，市場成交在逐步下降。當然，市場冷下來後，新一輪的提振政策又有望到來。”深圳中原研究中心表示。

“未來一段時間又將迎來房地產政策出臺的小高潮。”中信證券研報表示，各地在限價、落戶、利率、財政補貼等方面，仍有廣泛的政策出臺空間。

本文源自：時代週報

作者：樑爭譽