力促止跌企穩！深圳連夜發多項樓市新政，中介：新房昨夜賣爆，專家：10月成交必超9月

截圖自深圳市住建局網站

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 深圳報道

9月29日晚，深圳緊跟上海、廣州步伐，連夜出臺樓市新政。這是深圳繼5月28日調整住房限購政策後，時隔4個月後再次調整。

具體來看，深圳市多個部門聯合發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》），主要涉及六大方面，分別爲優化分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、優化商品住房和商務公寓價格備案流程、調整個人住房轉讓增值稅徵免年限、優化個人住房貸款政策和加快構建房地產發展新模式。通知自2024年10月1日起執行。

9月30日，深圳中原研究中心向記者指出，此次新政發佈，力度非常大，過往爲了抑制房價上漲而出臺的限制措施，除了核心區還要求非深戶一年社保，其他已經基本取消。房地產市場迴歸到市場調節，無論是剛性需求還是投資需求都會出現增長，將極大助力市場止跌企穩。

據記者觀察，9月29晚深圳樓市新政出臺後，深圳房產中介反應迅速。新政出臺不到一小時，已有5名房產中介聯繫記者，並詢問“最近要不要考慮買房”。此外，9月30日早上10點，深圳南山房產中介黃竹（化名）向記者透露，“深圳新房昨晚都已經賣爆了，早上到現在我都已經帶了兩組客戶了。”

政策調整措施全面而深入

9月26日，中共中央政治局會議明確，要回應羣衆關切，調整住房限購政策。9月29日，住建部黨組會議傳達學習政治局會議精神強調，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

具體來看，《通知》明確6大方面：

1、優化分區住房限購政策。本市戶籍家庭限購2套，本市戶籍成年單身人士限購1套，在此基礎上，非核心區域可再購1套；非本市戶籍家庭及成年單身人士限購1套，核心區域內購房繳交社保或個稅年限調整爲1年，非核心區購房取消繳交社保或個稅年限要求；有兩個及以上未成年子女的非本市戶籍家庭，在此基礎上可再購1套。深汕特別合作區按照其現行政策執行。

2、取消商品住房和商務公寓轉讓限制。商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書後，可上市交易。

3、優化商品住房和商務公寓價格備案流程。商品住房和商務公寓項目由房地產開發企業自主合理確定銷售價格，並報市場監管部門備案，抄報區級住房建設部門。通過招拍掛方式取得居住用地的商品住房項目另有約定的，按照原約定執行。

4、調整個人住房轉讓增值稅徵免年限。個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整到2年。

5、優化個人住房貸款政策。首套住房商貸首付比例調整爲15%，二套住房商貸首付比例調整爲20%；購房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案信息），新購買的住房，在辦理個人住房貸款業務時可適用第二套住房貸款政策；有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策；深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整爲15%，取消利率下限。

6、加快構建房地產發展新模式。完善“市場+保障”住房供應體系，推動建立“人、房、地、錢”聯動新機制，加快構建房地產發展新模式。

對於深圳在9月29日發佈的房地產政策調整措施，58安居客研究院院長張波點評道：“是全面而深入的，旨在促進房地產市場的平穩健康發展。這些政策調整將釋放購房需求、提高市場活躍度、降低購房門檻、促進改善性需求並增加市場流動性。”

貫徹因城施策調整限購原則

值得一提的是，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時報》記者採訪時表示，儘管國家把調控自主權給到城市，但明確了因城施策調整限購，而不是一股腦全部退出。此次深圳限購政策的調整，就貫徹了該原則。

李宇嘉進一步分析稱，首先，戶籍家庭和單身在保持原有的限購政策基礎上，在外圍區域可再購買1套住房。主要原因在於，一方面中心區域供求關係基本平衡，外圍區域供大於求，而且去年以來外圍區域房價出現了持續、大幅度的下調，止跌企穩的壓力比較大。

其次，非戶籍繼續限購1套，但在中心區買房需要1年社保，原來是3年社保，買房的社保門檻大幅度降低。這意味着，深圳整體樓市是比較疲弱的，需要通過釋放新需求對衝下滑的趨勢。對於外圍則無需社保要求，此前爲1年社保，原因與上面講的類似。

再次，對多子女家庭，可再購買1套住房。總的來看，此次限購範圍大幅度收窄，外圍區域非戶籍購房無需社保，目的也是刺激增量需求，消化過剩的庫存，緩解供求關係，止跌企穩。

另外，張波還指出，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整到2年。這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利於市場盤活，對換房人羣更有利。

根據中指數據庫監測，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40萬平方米，成交套數環比下跌34.11%，成交面積環比下跌37.04%，成交套數同比下跌7.60%，成交面積同比下跌6.07%。

另據李宇嘉透露，從2021年5月份開始，深圳的房價已經整體下跌了3年多，深圳是一線城市或熱點城市中房價跌幅最大的，房價腰斬的區域也很多，特別是外圍以及過去被爆炒的一些區域，比如光明、寶安部分區域。而且近期的跌幅在擴大。2021—2024年1—8月份，深圳二手房價環比指數平均值分別爲0.05%、-0.31%、-0.26%、-1.03%。可見，2024年房價跌幅加大了。近期的跌幅，已經從過去的百分之零點幾，上升到百分之一點幾。

“最近的8月份，深圳二手房價格指數已經上升到1.3%。但是，2024年深圳的調控政策鬆綁的力度是最大的，比如5月6日和6月28日相繼鬆綁了限購限貸政策，利率也大幅度下行。這意味着，深圳房價或量價已經進入到自我負反饋的循環下跌，即預期下跌自我實現以後，迎來了進一步下跌的預期。”李宇嘉說。

不過，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅預計，本次政策調整將提振居民購房信心，有望帶動購房需求的釋放，形成非常好的市場預期，10月深圳樓市成交或將提升。

李宇嘉也表示，此次深圳限貸、限購政策鬆動的幅度都比較大，特別是外圍買房無需社保、增值稅免徵期“5改2”，二套房首付下降10個百分點至20%。主要原因在於，一方面深圳樓市下跌幅度大，而且已經進入到負反饋的自我循環；另一方面，近十年來深圳流入人口是國內最多的，年輕人比較多，而且房地產發展較早，人口規模大，換房人羣也多，也就是剛需和改善都很強，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限貸鬆綁，能極大地降低購房貸款的門檻和交易意願。

爲止跌企穩發揮一線基本盤作用

9月29日，除了三大一線城市大幅度調整限購、限貸和稅收政策外，央行也在同日發佈公告表示，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。

李宇嘉指出，上述措施實施的目的就是在被稱爲樓市“銀十”的十月份來臨之際，也是今年最後一個季度來臨之際，帶動樓市預期和交易量提振，爲全年增長目標貢獻主力軍的作用，爲止跌企穩發揮一線城市基本盤的作用。

“如果一線城市穩定了，以一線城市爲核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩的路徑。”李宇嘉說。

李宇嘉還提到，近期深圳、廣州土地市場上高溢價地塊、多家房企爭搶地塊的出爐，以及“拿地即開工、交房即交證”的新舉措，從源頭上提振開發商的信心，並延展到下游銷售端，產生降門檻、降成本、提預期的綜合效應，鼓勵剛需和改善循環的作用。由此可以預計，10月份的商品房交易量一定比九月份要好，也爲四季度樓市企穩打下了基礎。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧