多地樓市政策一夜轉向，“止跌回穩”成當下首要目標

一夜之間，樓市政策又一次密集出臺。

9月29日，滬廣深接連放鬆調控，引發市場強烈反響，一線城市從嚴調控的週期自此結束；9月30日，河南省出臺構建房地產發展新模式的20條措施，全面取消限購、限售等。

中國房地產業協會也發文，提出“百城商品房促銷活動”，倡議各地立即行動起來，在今年10月份聯合有關的社會組織機構，動員支持100個以上城市參與商品房促銷活動。

轟轟烈烈的政策大潮，目的都指向四個字：止跌回穩。

9月26日，政治局會議明確提出，“要促進房地產市場止跌回穩”，相較7月政治局會議“平穩健康發展”的表述，轉向信號明確，即要改變當下房價下跌的預期。

有業內觀點認爲，未來樓市將告別限購時代，北京、上海及深圳這三個一線城市，仍可能暫時保持部分限購措施，後續市場將分化加速，一線城市很有可能率先止跌。

政策工具箱全面打開

在房地產“止跌回穩”的政策目標下，從中央到地方都鉚足勁頭，全力打開了政策“工具箱”。

央行方面，多項金融支持房地產政策出臺，包括完善商業性個人住房貸款、統一首套和二套房貸最低首付比例、批量調整存量房貸利率、提高保障性住房再貸款央行出資比例、延長“金融16條”、研究進一步支持收購房企存量土地等。

最具轟動效應的是樓市“風向標”——一線城市的動作。

9月29日，“滬七條”正式出臺，包括外地人社保滿1年，即可購買外環外住房；首套住房商業首付款比例不低於15%，二套住房商業首付款比例不低於25%；降存量房貸；個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年等。

同日，深圳也跟進出臺新政，限購政策方面，本市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；首套住房商業首付款最低15%，二套住房商業首付款最低爲20%；取消房產轉讓限制、簡化價格備案流程、調整增值稅等。

廣州動作最爲徹底：本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審覈購房資格，不再限制購房套數，成爲首個全面取消限購政策的一線城市。

北京雖然還未出臺新政，但市場期待情緒已經拉滿。安居客北京數據顯示，9月23日～9月28日，北京新房共計成交1030套，環比上漲86.93%；二手房成交2897套，環比上漲43.05%。一線市場中，各大樓盤已經在摩拳擦掌，等待政策釋放。

“本次上海、深圳、廣州快速跟進樓市新政，是積極響應9.26政治局會議的具體表現，政策力度整體符合預期，預計10月各地房地產市場活躍度有望提升，也將進一步帶動全國房地產市場活躍度修復。”中指研究院表示。

河南則是首個響應“止跌回穩”政策目標的省份。

9月28日，河南省省長王凱到鄭州市督導經濟運行工作，明確提出“要把房地產止跌回穩作爲經濟運行的重點”，將房地產工作提升至重要位置。

9月30日，河南省多單位聯合印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從支持住房消費、加大金融支持力度、嚴格控制增量供應、進一步優化存量、提高供應質量、推動構建房地產發展新模式等方面出臺20條措施。

《措施》明確，全面取消限購，購買商品住房無需審覈購房人資格；取消商品住房轉讓限制年限規定，商品房自取得不動產權證之日起即可轉讓。

金融政策“活水”上，《措施》明確要充分發揮城市房地產融資協調機制作用，加大“白名單”項目貸款投放力度，力爭“白名單”項目融資滿足率不低於70%。

中指研究院河南公司總經理樑波濤表示，河南省20條房地產新政出臺，從全省層面對房地產政策優化和着力方向進行統一部署，政策內容涉及影響房地產行業健康發展的各項關鍵環節，同時多個省級相關主管部門協同發力，有助於加快各項舉措落地顯效，鞏固近期政策帶來的預期改善效應，推動全省房地產市場迴歸平穩健康運行軌道。

一線城市或率先“止跌”

歷來房地產週期中，一線城市都是調控和市場的“風向標”。

2010年時，北京率先在全國發布“限購令”，開啓了以行政手段調整樓市的階段。到2024年，面對樓市轉變，過往限制性政策開始退出，全國性的消除限購時代已經到來。

住房大數據發文表示，未來樓市將告別限購時代，北京、上海及深圳這三個一線城市，仍可能暫時保持部分限購措施，其餘全國層面上，基本不會再有樓市限購的城市。後續市場分化加速，以北京、上海爲代表的一線城市，很有可能率先止跌。

據緯房研究院數據，截至9月上半月，一線城市房價整體仍保持下降趨勢，近半月降幅均值達到0.62個百分點。其中，降幅最明顯的是深圳，達到0.72個百分點，其次是北京，約爲0.6個百分點。在房價承壓的背景下，一線城市甩出“大招”符合邏輯。

國海證券近日也發文表示，房地產止跌回穩，關鍵是發揮一線城市的帶動作用。一線城市作爲行動的標杆，謹慎中有突破，相關城市的住房政策調整，將有助於穩定市場預期，提升購房者市場信心，促進樓市平穩健康發展。

從市場反應看，樓市溫度已經有所改觀。中指研究院表示，近兩個月，一線城市新房、二手房成交量環比整體呈現走弱態勢，新政則對市場情緒產生了積極影響，居民置業意願出現一定好轉，部分項目諮詢量、帶看量也出現了明顯回升。

麒麟大數據研究院也表示，2024年第39周（9.23-9.29），監測重點城市新房成交環比上升107.17%，同比上升3.14%；二手房成交同環比分別上升13.64%、78.91%。累計看，9月截至29日，新房成交量同比下降12.01%，二手房上漲5.36%。

該研究院認爲，中央政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩，釋放強烈利好信號，第39周新房成交活躍度大漲，當週成交量處於年內較高水平；並且從累計成交來看，新房“金九”總體表現好於8月，不過仍不及去年9月同期。

後續，房地產能否“止跌回穩”？市場曲線將走出何種趨勢？業內觀點不一。

住房大數據認爲，伴隨着房地產發展舊模式逐步淡出歷史舞臺，住房進一步向居住屬性迴歸，樓市大概率會走出“L”型曲線，商品房價格不再可能走出“V”型曲線，大漲大跌週期即將結束。

也有觀點認爲，上海、廣州、深圳已率先開啓新一輪的鬆綁政策，購房環境達到明顯寬鬆狀態，隨着利好政策的持續輸出與發酵，樓市成交有望呈現積極變化。而若要帶動全國房地產市場止跌回穩，預計仍需要更多政策落地。

中指研究院認爲，北京樓市新政或已在路上，政策內容或涉及優化限購政策、降低首付比例等，上海、深圳限制性政策依然具備優化空間，如上海全面取消外環外限購政策、降低外環內社保年限要求、放開144平方米以上大面積限購等。

除此之外，加大購房補貼力度，降低交易佣金、交易稅費、房貸利率，進一步降低購房成本，也是促進房地產市場止跌回穩的重要舉措，未來更多市場政策值得期待。