【假期e線實探】深圳樓市新政後：新房成交大增，有樓盤收縮折扣！

深圳樓市政策調整官宣後，證券時報·e公司記者走訪多個新盤發現，項目的諮詢量、帶看量均有所提高，雖然折扣走量仍爲主旋律，但是確實有部分項目在一夜之間收縮了前期的優惠政策。

在成色不足的“金九”之後，房地產市場迎來了政策密集鬆綁的利好以及“十一”時間窗口。10月1日，包括深圳在內的多個城市樓市新政正式落地，房企紛紛根據自身情況明確了“十一”的銷售政策，目標是實現量價齊增。

根據行舟深房提供的備案/過戶數據，9月30日深圳新房、二手房成交量均環比有所提升，其中新房成交61套，較9月29日增長38%，比9月日均表現略佳。同時，掛盤房源的掛牌均價也有微幅上調。

網紅盤人氣較佳

近日，北上廣深樓市一同迎來大幅調整。

深圳在限購和首付比例方面，深戶家庭可以在非核心區增購1套住房，核心區要求的非本地戶籍社保年限由3年降至1年，並取消非核心區限購。同時，首付比例均由此前的20%降至15%，二套首付比例由30%降至20%。兩項均旨在進一步降低購房門檻，更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

記者在位於深圳“非核心區”的一處網紅樓盤看到，樓盤人氣頗佳，有數十個車位的看房的停車場基本已經停滿，還沒走近大堂就已經可以聽到喧囂的討論聲。

在售樓大廳，同時看盤的五六組客人將沙盤圍成了一圈，中間多個地產銷售連珠炮式的介紹周邊配套以及國慶期間的價格政策。在洽談區，從樣板間返回多組看房客人，正在與銷售人員溝通價格折扣。

記者在探訪該樓盤時，恰好碰上成交客戶正在砸金蛋。“房子我們其實已經看了很久，這一輪政策出來之後一些房子有折扣回收的趨勢。我們家買房子是剛性的需求，想了想還是不再猶豫，買完安心過節了。”這對客戶對記者分享道。

“我們這個盤近段時間一直都賣得比較好，8月份拿下了深圳在售住宅的成交套數、成交面積雙第一。不過，今天的客流量確實比此前更大一些，這還是個工作日。大部分的客戶均爲前期到訪過的意向客戶以及改善型客戶，此前出於觀望情緒或首付限制沒有出手。”銷售人員告訴記者，“價格方面，國慶期間基本還是維持此前的銷售政策，暫時沒有大的調整安排。”

在位於深圳“核心區”的另一處新樓盤，該樓盤雖然沒有前一樓盤那樣人聲鼎沸，不過同樣也有三四批客戶正在與銷售人員溝通樓盤情況。銷售人員告訴記者，“這個樓盤開盤一個多月，目前景觀優質的大戶型產品去化較好，目前關注價格優惠的客戶數量還是比較多，不過暫時我們還是按照八五折的價格進行優惠折扣。”

同時，限售政策的鬆動也引發了不少市民的討論。採訪中，有市民告訴記者正在規劃“賣舊購新”的計劃。

在本次政策中，深圳降低了增值稅免徵年限，由5年降至2年；同時取消商品住房和商務公寓轉讓限制，在取得不動產權登記證書後即可上市交易。分析認爲，深圳本次取消了限售，短期內或推動二手房掛牌量增加，但也有利於促進二手房市場活躍度提升。

價格政策有所分化

在價格層面，部分房企針對“十一”擬定了特別的促銷計劃。

有受訪房企告訴記者，國慶公司指定房源在前期基礎上額外享有九八折，成交後將再送家電禮包。

中國房地產業協會近日也呼籲，各地房地產業協會及相關社會組織應立即行動起來，集中力量在今年 10 月份聯合有關的社會組織機構，動員支持 100個以上城市參與商品房促銷活動。

不過在政策出爐後，也有一些樓盤流露出“穩價”的意圖。部分受訪房企表示，將在國慶期間維持現有推盤節奏，不做更大規模的讓價。

有中介告訴記者，在新政發佈後，一些在售樓盤雖然仍整體維持85折的折扣幅度，但是一些組合優惠已經收回，當下購買價格較政策發佈前其實有了一點提升。二手房市場也有類似，“在今天，我們門店15%的掛牌客戶已經來電，計劃上調其掛牌的二手房房價。” 中介人士透露。

事實上， 保價乃至升價的聲音在近期頗爲常見。保利發展旗下多個城市項目近日公佈了“保價計劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣低於當前折扣，買方可以無理由退房。9月28日，河南本地房企卓凱置業發佈通知稱，自9月30日24時起，旗下樓盤常綠金水宸苑的在售房價全線上漲2%，該項目位於河南鄭州核心區域金水區。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，當前很多城市房價出現明顯下跌，房價下跌，購房者就不願意進場出手。如果承諾“保價”，就打消了購房者對房價下降的顧慮，消除購房者觀望情緒，有助於項目的營銷去化。整體來看，房企“保價”，有助於購房者穩定房價預期，傳遞行業發展信心。

不過有房企人士告訴記者，折扣走量仍然是主旋律，畢竟和主體的折扣架構框架相比，一些組合優惠、贈送禮包其實絕對金額並不高，保價乃至漲價更多的目的還是在於在引導購房者預期。

業內期待“銀十”

剛剛過去的“金九”成色不佳，政策密集出爐後的“銀十”成爲市場矚目的焦點。

以深圳市場爲例，根據中指數據庫監測，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40萬平方米，成交套數環比下跌34.11%，成交面積環比下跌37.04%，成交套數同比下跌7.60%，成交面積同比下跌6.07%。

深圳市房地產中介協會提供的數據顯示， 2024年第39周全市二手房（含自助）錄得966套，環比增長22.9%。該協會協會表示，本週受前期國家層面利好政策預期影響，二手房錄得量出現一定程度回升，隨着9月29日深圳具體優化政策的落地，相信後期市場活躍度會出現回升。

上週以來，積極政策密集出臺對市場情緒產生了積極影響，居民置業意願出現一定好轉，部分項目諮詢量、帶看量也出現了明顯回升。根據中指監測數據，9月24日至29日期間，一線城市日均成交數據較9月1日至9月23日均略有好轉，但整體尚不明顯。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，目前，深圳樓市需求疲軟、信心偏弱，購房者觀望情緒濃厚，二手市場持續的以價換量對新房市場也產生了一定衝擊。而本次政策調整將提振居民購房信心，有望帶動購房需求的釋放，形成非常好的市場預期，10月深圳樓市成交或將提升。

龍湖集團深港公司營銷負責人也告訴記者，伴隨着購房門檻持續降低，會有更多資金有限、想買二套房客戶上車，近兩天銷售員接到了非常多客戶諮詢，市場已出現較好的反饋。“深圳居民買房換房的需求還未充分挖掘，新政到來會迎來一波小陽春。”該負責人表示。

中國房地產業協會呼籲，房地產開發企業要充分利用好“十一”假期等時間窗口，爲廣大置業羣衆搭建良好的購銷平臺，切實促進商品房銷售。促銷活動應力爭取得實效，實現量價齊增。

同時，從政策儲備來看，幾個一線城市後續或仍有一定的放鬆空間。比如深圳仍可能全面取消限購政策；地方國企收儲已建成未售新房的配套政策出臺，進一步打通收儲價格撮合難度大、收儲資金成本高等收儲卡點問題；金融機構、政府部門降低交易佣金、交易稅費、房貸利率等，未來更多穩市場的政策仍值得期待。