全國超八成城市落實樓市新政 一線城市快速行動提振市場情緒

唐強/攝 翟超/製圖

證券時報記者 張一帆

5月29日，落實樓市新政的城市繼續增加，瀋陽、天津等熱點城市發佈相關政策。近兩日，上海、廣州、深圳等一線城市超預期落實政策提振股票市場，A股房地產板塊結束近期回調，企穩走高。中原地產研究院數據顯示，自從5月17日樓市新政提出至今，全國已有超80%的城市落實降首付比例、降利率。

目前，政策效果已經在帶看量、二手房交易活躍度、“網紅盤”去化率等指標上有所體現。分析認爲，近期一系列政策充分體現了中央支持房地產市場企穩的決心及力度，同時後續政策及重磅定調仍然可期，有望持續改善市場對於地產的預期，全方面提振信心。

超八成城市落實新政

5月29日，瀋陽、天津等熱點城市將首套房商貸最低首付比例降至15%，二套房商貸最低首付比例降至25%，並取消首套房和二套房商貸利率政策下限，同時瀋陽宣佈全區域解除限購限售。安徽省發佈消息稱，全省16市已全面取消首套房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，同時降低商業性個人住房貸款最低首付比例。

自5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議召開以來，地產政策大幅轉向，出臺了降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策。不過，在因城施策基調下，首付比例、房貸利率等政策的落地仍由各地自主決定，因此各地尤其是一線城市政策落地的時間與強度引人關注。

5月22日，湖北省率先行動，武漢成爲樓市新政後全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。據中原地產研究院統計，樓市新政已帶動來訪熱度和成交回升，本週一線城市政策逐步落地有望助推市場進一步升溫。

大多數非一線城市，直接將首付款的最低比例降至樓市新政的下限：首套房商貸首付比例不低於15%，二套房不低於25%；同時，取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。其中，武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調幅度較大。

房貸利率下調，可有效節省居民購房成本。建設銀行合肥分行介紹，該行新發放5年期以上的個人住房貸款利率，較下限取消前下降了30個BP，以貸款100萬元、30年期等額本息還款爲例，消費者房貸月供將減少約169元，30年總體利息支出減少約6萬元。

一線城市超預期跟進

而在近兩日，備受矚目的一線城市上海、廣州、深圳在期待中先後宣佈執行房貸新政，且執行力度超出市場預期，也帶動次日A股房地產板塊走勢回暖。

一線城市中，上海率先出手。5月27日，上海宣佈下調商貸首付比例，首套從30%降爲20%，二套由50%降爲35%；商貸利率首套由4.1%降爲3.5%，二套從4.5%將爲3.9%。非滬籍家庭購房門檻大幅降低，社保或個稅繳納年限由5年改爲3年。

次日，廣州、深圳同日宣佈執行房貸新政。其中，廣州在三大一線城市中執行力度最大，貸款政策直接參照央行政策下限，調整一步到位。並大幅優化外地戶籍在限購區的社保及個稅繳納年限，由原來2年下調至6個月，同時享受戶籍居民家庭購房待遇。深圳市降低首付比例與貸款利率的力度則基本與上海相當。

市場觀察人士認爲，一線城市樓市政策鬆綁力度超預期。克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，上海此次新政是2011年以來房地產政策調整幅度最大的一次，力度也超出市場預期。方正證券分析師劉清海以“力度空前”形容政策力度，他認爲廣州本輪鬆綁於一線城市中力度最大，同時現行樓市政策也爲一線城市中最寬鬆的，充分彰顯了地方自主調控權已被充分給予，中央與地方層面穩樓市信心堅決。

目前，一線城市中僅有北京尚未宣佈信貸政策調整。業內人士普遍認爲北京的跟進措施“正在路上”，且政策力度或將參照上海：降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據不同區域設定不同要求。

值得注意的是，在廣州、深圳兩地同日宣佈執行房貸新政後，A股地產板塊在連日回調後企穩走高，申萬房地產板塊盤中一度漲超2%，世榮兆業、中天服務等漲停。劉清海表示，當前投資者對地產板塊存在明顯分歧，反映了資本市場的過度悲觀預期，此次廣深跟進上海進行政策優化，北京有望跟進，持續催化地產板塊估值修復。

市場復甦跡象初顯

在樓市新政宣佈至各地落實執行期間，樓市已經有了一些積極的變化，主要體現在新盤帶看量提升、“網紅盤”成交提升、二手房交易活躍等方面。不過，業內人士也認爲，考慮到政策從發佈到落地生效的時滯期，新政的整體效果體現仍待觀察。

深圳市房地產中介協會介紹，在深圳，頭部機構二手房上週末帶看量較前一週末增長24%，成交量較前一週末增長58%。在5月18日，深圳寶安中心區的住宅新盤鴻榮源胤璇開盤結果出爐，共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%。

在北京，5月18日至19日、5月25至26日連續兩個週末，二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯。成都在5月15日至19日期間，有4個改善新房項目入市，其中麓湖生態城、保利新川天珺開盤去化率達100%。在南京，5月20日至26日，新房共認購877套，認購量爲今年以來周度第二高水平，環比增長37%。

在上海，5月28日舉行了樓市新政後的首次土拍，4宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額99.84億元。中原地產研究院指出，本輪土拍中2宗地塊達最高限價成交，平均溢價率5.78%，外來央企、國企進駐意願強烈，房地聯動明顯。

不過，從看房熱情轉化爲成交落地，從激活局部熱點樓盤到改善樓市整體基本面，政策的發力見效仍需時間。

中指研究院分析，整體來看，在衆多利好政策落地後，短期內重點城市購房情緒出現回升，部分核心城市新房項目的到訪量、成交量也出現一定程度增長，二手房整體延續3、4月活躍態勢，成交規模維持較高水平。當前網籤數據尚未出現明顯回升，這跟政策落地時間偏短、政策效果未能完全顯現有關。

國金證券分析師杜昊旻認爲，近期一系列政策充分體現了中央支持房地產市場企穩的決心及力度，同時後續政策及重磅定調仍然可期，有望持續改善市場預期，全方面提振信心。也有分析提示，相關房貸政策調整，短期有望提高商品房銷售尤其是二手房銷售面積，但對於能否根本扭轉“以價換量”的態勢仍需觀察。

5月28日，國投證券首席經濟學家高善文在2024年中期投資策略會上表示：“房地產市場已經經歷了顯著的調整，許多估值指標已回到合理區間。強有力的政策有潛力逐步推動市場觸底和反轉。但政策執行過程中的不確定性較大，我們需要繼續觀察。”