2024一批次新盤明日“火速認購”，新政落地能否撬動市場情緒？

1月7日，上海官宣了2024年第一批次集中認購新房名單，本次上市22個商品住房項目，共52.4萬平方米，合計4335套，這也是2021年集中認購以來，推盤套數最少的一批次。

2024上海一批次新盤

當然供應產品較爲豐富，從51平小戶型到270平別墅均覆蓋，總價段從300萬到3000多萬的產品，能滿足市場上各類購房者的需求。

從供應的節奏來看，今年一批次新盤推盤的節點較往年有所提前，少量多批次或依然是今年上海新房市場供應的主旋律。

從名單看出，雖然樓盤供應套數不多，但改善樓盤幾乎佔據榜單的半壁江山，6-10萬元/平的項目有5個，10萬+/平的項目有4個。其中，3盤位於內環內，4盤地處外環內。

隨着12月上海出臺大級別的調控寬鬆政策，對於改善市場的成交，都會帶來一波小幅的推動。有業內人士認爲，新年首批房源起到了新房供應不斷檔的功能，進一步承接了2023年末因新政激發的的購房需求。12月末作爲交易的末尾時間，政策利好不一定能完全兌現，後續政策的餘溫或還會有所表現。

優質改善樓盤扎堆，小體量佔主導

一批次的重頭戲在改善項目，普陀區本次有三盤入市，都位於武寧板塊附近。值得一提的是，三個樓盤的體量都非常少，僅數十套房源。

熱度較高的要屬蘇河璽和天匯璽，兩盤都有招商參與。招商蘇河璽這次推出的30套房子，據悉8套爲147-149平的大戶型四房，22套是107平的小戶型三房，都位於頂樓。而一街之隔的天匯璽房源更少僅16套，均爲107平的三房。兩盤的優勢在於內環內10.5萬/平的價格，目前在上海，外環新盤直衝8萬+/平的當口下，內環新盤10萬出頭還是很具性價比的。

五坊園是本次均價最高的新盤，也是黃浦區本次唯一的新盤，此前有傳聞黃浦區會有不少新盤供應推出，不過一批次僅拿出一盤來試水。

五坊園四期位於黃浦老西門板塊，地塊北面沿街自帶商業，規劃2棟100米高層和多棟低層住宅，規劃總戶數236戶。

五坊園效果圖

本次推出的是約170-240平3-4房超高層產品。項目周邊以高端居住區爲主，雖然不在覈心商圈，不過地理位置佳，該地塊離9號線小南門站直線距離在260米左右，距離地塊1公里左右範圍還有4、8、9號線多條軌交，距離市中心人民廣場、新天地和淮海路也都在2-3站地鐵的距離。

位於楊浦濱江的縵雲上海定位是上海的高端住宅，201-253平大戶型產品，均價與此前一致121000元/平，不過此番入市也是搶佔一個不錯的時間節點，畢竟後期在東外灘區域尤其是平涼路片區，也將迎來大量豪宅入市，包括瑞安、招商、華麗家族等開發商，競爭難度不小。

浦東本次有2盤入市，宸楊名邸是純新盤，屬於浦發集團的新楊思項目。宸楊名邸位於浦東中環內，屬於規劃的新楊思板塊，西側和北側3公里是前灘和世博，項目緊靠6號線高青路站，未來這裡將建成約57萬方的商業辦公文化設施規模，屬於一個潛力較大的開發板塊。

地塊效果圖

對於剛改的購房者，周浦也迎來了久違的新盤供應，周浦碧雲澧悅二期將推394套建面約93-165平3-4房。從大的板塊來看，項目周邊他有2條軌交，距離16號線周浦東站約1.8公里、18號線繁榮路站約2.6公里。

周浦板塊的配套成熟，有萬達廣場，小上海步行街，綠地繽紛廣場等，還有周浦醫院，總體來看生活氣息較爲濃厚，雖然商業能級不算高，但結合5萬/平的房價，屬於不錯的剛改板塊。

當然該盤屬於優缺點都較爲突出的項目，短板主要是周邊的不利因素較多，唯有學區是一大優勢，附近有建平和進才兩大教學集團（新房不承諾對口），另外社區容積率1.8，產品力尚可，因此該盤一期的認購率達到了109%，此番入市大概率無需積分即可入圍。

一批次中的古北悅公館雖然位於閔行區，但位於中外環間，地理位置較好，同時該盤也處於準現房階段。本次收官96套房源位於4號樓，不到9萬的價格在古美還是優勢較爲突出的。

不過項目的短板在於戶型上的不足，尤其是小戶型產品，基本都是長條形的戶型，小戶型產品在市場上已經不再吃香，預計大戶型產品會有更好的去化。

古北悅公館戶型產品

一批次新盤中，另一大關注度較高的樓盤有徐匯華涇的嘉俊庭，樓盤全盤推出440套房源，均價8.1萬/平，建面約99-146平三房四房。雖然徐匯華涇地處外環外，但房價卻直逼普陀中環。當然徐匯由於特殊的優勢，其房價水平普遍高於市區同板塊的區域。

項目作爲華之門綜合體的一部分，也是華涇西第二個入市的新盤項目，吸引業主在此置業的更多的是該片區大規模的發展規劃，華之門地上總開發體量約81.28萬方，將打造爲徐彙區南端最大的商業地標。

華之門效果圖

這裡還有3軌交的格局，北側是北楊人工智能小鎮，華之門南側是閔行段的機場聯絡線上蓋綜合體，不久前綠城沁蘭園兩次入市都觸發了積分。不過嘉俊庭則存在一些天然的短板，首先項目地塊爲三角形並不規整。其次，作爲港資開發商，部分戶型設計與內地居民習慣不符。項目的定價深受800萬級改善客羣青睞的新盤，不過其入門戶型的裝標也不及周邊同級產品。

五大新城持續上新，購房新政迎考驗

對於預算600萬以下的剛需型購房者，五大新城等遠郊區域是避不開的選擇。儘管預算有限，不過購房者對於住房的改善需求同樣很高，品質也成爲郊區購房者關注的焦點。

在去年，遠郊樓盤的去化表現始終不算理想，而在12月底的購房新政下，五大新城等區域二套改善住房能享有更低的首付比和貸款利率，能否帶動購房熱情值得關注。

青浦方面，華潤虹橋潤璟位於青浦徐涇板塊，在國展南側不遠處。此次項目三期過會，推出126套洋房產品，面積段爲約79-198平，過會均價71101元/平，相比此前兩次開盤，價格有所漲幅。

保利建發印象青城已開盤兩次，此次爲項目第三次推盤，推出343套約99-149平高層，均價46500元/平，與此前開盤價格保持一致項目位於青浦新城核心區域，青浦新城未來發展能級較高，不過發展進度也較慢，短期來看利好有限。

項目周邊另一大優勢是擁有三軌交換乘大站，距離約1公里。目前17號線已通車多年，還有在建的上海示範區線以及規劃的嘉青松金線軌交網絡，成爲青浦區域三軌換乘大站，示範區線建成後，能快速直達上海市區。

松江大學城區域新房萬科·海上映象主力面積段爲約100-131平3-4房，過會均價56632元/平，相比此前破6萬均價來說，價格較爲實惠。但此次只有39套新房，供應量較少。

萬科·海上映象效果圖

香港興業國際上海首個住宅項目，約1.1容積率低密住區興雲間已過會，推出約90平洋房、175平疊墅和196平聯排，過會均價5.06萬/平。興雲間地處松江洞涇板塊，該區域是滬上知名低密住區，且12號線（在建）在洞涇穿行而過，預計2027年年底正式通車。

12號線西延伸最終交匯於9號線洞涇站，實現與9號線同站換乘，未來洞涇將成爲松江唯一有雙軌交的板塊，而興雲間所在的洞涇板塊，交通優勢拔得頭籌。

興雲間效果圖

嘉定值得關注的是純新盤是衆禾嘉苑，樓盤緊鄰嘉閔線嘉戩公路站（在建），待嘉閔線通車後，能快速直達市區，還能解決11號線擁擠的問題。

衆禾嘉苑效果圖

嘉定新城是五大新城中發展較爲領先的區域，擁有成熟的配套、交通和居住氛圍。均價約4.37萬/平，首推建面約94-122平3房，對於預算400萬上下的剛需而言是不錯的選擇。

奉賢新城在一批次有2盤入市，都位於奉賢新城當下最高端的改善區域：上海之魚內。樓盤西側是奉賢新城未來的新城核心區域，望園路CAZ，屆時有5、15南延伸和南楓線三軌交換乘站點。

上江南璟薈名庭本次全盤加推，共計379套房源，預計均價5.35萬/平，戶型包括約96平高層、約125-145平洋房、約213-270平聯排。

中建御璟園，聯動價5.5萬/平，戶型包括約99平小高層、約133-163平洋房、約155-165平疊加、約200-230平聯排。

雖然5萬的價格在奉賢新城屬於天花板存在，不過奉賢也是集全區之力在重點推進奉賢新城核心區域的發展，未來這裡也擁有更高的價值。公開資料顯示，這兩盤也都將在明天開啓認購。

十二批次冷淡收場，政策效應或短期維持

對於今年首批次市場供應，上海第十二批集中供應樓盤中只剩下6個沒有開盤，一批次入市後將補充市場空白。從市場表現來看，十二批次整體表現平平，僅有1盤認購率破百且觸發積分，來自於閔行梅隴的綠城沁蘭園。

而在完成開盤的項目中，8成以上項目認購率不及100%，5成樓盤認購率不足50%，就連徐匯內環旁的中鐵峰匯裡認購率也不足130%，未觸發5年限售。

12批次新盤認購表現

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，市場淡季來臨，但還是有不少頭部房企不太願意徹底放棄年前的時間。而且投放一定比例的“網紅盤”，所以這部分投放可以起到維持市場熱度的作用。

歲末年初都是市場淡季，政策面歸於平靜，消息面同樣趨於平淡。在沒有更多提振市場熱點的情況下，成交開始縮量是正常走勢，後續還有可能會縮水。儘管新批次房源中有一部分網紅樓盤，但量不多，因此即便交易量上會有波動但持續性不會長，尤其是下半月可能就會進入樓市“寒假”。

本站房產綜上來看，政策效應會隨着一批次新盤入市而發揮效應，伴隨着春節假期來臨，市場或將再次迎來回調，市場能否持續走高還需關注3月的樓市小陽春行情。

另外，從網上房地產獲悉，2024年一批次新盤最快將於1月10日開啓認購，預計在假期前一批次樓盤或迎來一波入市潮。