商品房“以舊換新”，撬動多大市場？

來源：環球時報

【環球時報報道 記者 丁雅梔 張依依】近日，包括南京、武漢、深圳、無錫、上海等多地密集出臺住房“以舊換新”政策。根據中指研究院監測數據，截至5月13日，全國已有超60城表態支持住房“以舊換新”。住房“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民“賣舊換新”。上述模式可有效縮短舊房出售週期，激活市場改善需求。隨着改善性住房需求成爲房地產市場重要支撐，商品住房如何“以舊換新”引發市場持續關注。

三種“換新”模式

“我們公司已經參與了深圳市購房‘以舊換新’相關活動，購房者能夠獲得優惠的幅度取決於計劃購置新房的面積。”5月16日，《環球時報》記者致電深圳一家房地產開發企業，該企業參與了深圳市房地產協會、中介協會聯合開展的換“馨”家活動。一名工作人員回覆如上，她還在電話中表示，如果購房者能夠親臨現場瞭解選購，還可以獲得更大力度的優惠。

當前，旨在縮短舊房出售週期、激活市場改善需求的商品住房“以舊換新”活動正在全國多地開展。《環球時報》記者瞭解到，當前部分城市推出的商品房“以舊換新”可分爲三種模式。一爲“補貼模式”，即鼓勵購房者出售自有住房，房屋售出後如在規定期限內買房，就可享受一定比例的補貼。鹽城、蘇州、瀋陽等地區當前均在推動這種以購房補貼形式鼓勵購房者換房的模式。

第二種是“換新購”模式，購房者可在開發商處認購併鎖定房源，並由開發商委託的房地產經紀機構協助出售舊房。若舊房在一定期限內售出，就可按流程購買新房，若舊房未售出，則退還新房認購金。如寧波、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，以及本報記者採訪瞭解的深圳換“馨”家換房鼓勵政策等。

第三種是“收舊換新”模式，由房企牽頭開展，收購居民手中存量房產。換房人可使用賣房所得資金來購買指定的新建商品住房。2023年11月，江蘇省太倉市最先試水國資收購，購房者可將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，併購買國資公司指定的新建商品住房。隨後多個城市跟進，武漢、鄭州、深圳、南京多地均有相關政策推出。

《環球時報》記者瞭解到，在推行“以舊換新”過程中，不少城市並不侷限於單一模式，存在多種形式融合的情況。其中，上述第三種由房企牽頭開展的“收舊換新”模式最受關注。

有效釋放需求

多方助力推動商品房“以舊換新”，能夠在多大程度上盤活市場？《環球時報》記者在調查中瞭解到，不同模式的效果差異較大。中指研究院市場研究總監陳文靜告訴《環球時報》記者，以“補貼模式”和“換新購”模式爲例，在當前供大於求的“買方市場”環境下，效果較爲有限。當前不少城市的二手房掛牌量處於高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。

相較之下，由房企直接下場的“收舊換新”模式承載了市場更大期待。公開數據顯示，南京自4月27日推出“以舊換新”政策後，截至5月8日，意向登記已超過3700組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。無錫4月20日啓動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好於自然成交。鄭州的收購主體城發集團反饋稱，試點首日就有64組存量房源通過初審，預計將釋放100萬平方米新房購置需求。

“從客戶的角度來看，如果二手房收購的價格相對合適，匹配消費者的心理價位，並且指定的新房符合消費者的購房需求，那麼對於新房需求的釋放有一定的促進作用。”一家國資房企負責人蔣君告訴《環球時報》記者。

被收購的舊房將如何處置？多位行業人士告訴《環球時報》記者，由企業對外交易給個體購房者或用作保障性租賃住房都是可行性選項。5月15日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局發佈公告，稱將在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

對此易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此類收購的操作，說明國家隊入手，是對中央政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的落實。他告訴《環球時報》記者，除了將二手房作爲保障性住房出租，房企還可以考慮其他盤活資產的方式。如與中介公司合作，利用中介公司的資源和客戶基礎來銷售二手房，擴大銷售範圍，減少房企自身的時間和資源投入等。

收益與風險的平衡

蔣君在採訪中告訴《環球時報》記者，房企通過“以舊換新”模式可以快速完成保障性住房供應目標，盤活二手住房市場，同時業主也能夠釋放改善性住房需求，降低置換過程中的機會成本。但是實施“以舊換新”房企也需要綜合考慮資金來源、改造成本、運營收益、資產盤活方式以及市場風險等多個因素，並根據客戶的實際情況來決定是否採用這種模式。

“收購二手房資金投入大且回收週期長。企業需要考慮收購資金的來源，包括是否能從銀行獲得專項貸款，或從政府獲得補貼等。同時，收購的二手房在出租前可能需要進行改造和整理，這將產生額外支出。企業還需評估出租的現金流和收益是否能夠覆蓋運營成本並實現盈利。”蔣君告訴記者，爲了盤活資產，企業可能會考慮將收購的二手房進行抵押以獲得再貸款，從而獲得額外的現金流。但在相關過程中仍需要關注房價波動、資產貶值以及未來運營能力和出租收益之間的平衡。

陳文靜認爲，地方平臺公司舊房收購模式目前一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，購房者的選擇受到一定限制，只有項目的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合才能實現“以舊換新”的目的；同時，多數城市舊房收購數量較少，不足以大規模釋放置換需求。此外，居民就業、收入預期以及現行的觀望情緒也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

陳文靜表示，當前不少城市“以舊換新”政策仍有優化空間，如簡化或合併多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目範圍、建立房源庫等。預計未來在政策端，交易聯動、存量資產盤活與保障房結合等方面將出臺更多針對性政策。