謝逸楓：新一輪地方樓市寬鬆政策能否振興低迷行情？

文/謝逸楓

爲了樓市重返旺盛的小陽春，走出市場低迷行情，地方掀起樓市寬鬆政策“組合拳”一波小高潮。不可思議的是以價換量成主要趨勢背景下，樓市熱度上升，小陽春依然成色不足，政策效果有待於觀察。

基於樓市小陽春未達預期，前期政策效果差，新一輪地方樓市寬鬆政策“組合拳”小高潮，能否振興低迷行情，值得關注、期待。以2024年4月清明期間商品房住宅成交套數、面積來看，政策觀察依然有待觀察。

樓市銷售端依然呈現出持續承壓、弱復甦、低迷的態勢。諸葛數據顯示，清明假期期間，重點10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套。2023年清明假期僅有1天，按同週期總量與2022年同比看，今年新建商品住宅總成交量下降39.32%。

中指數據顯示，由於去年清明假期僅有一天（4月5日，週三），主要與2022年同期進行比較，重點20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成。2024年清明假期期間（4月4日-4月6日），20個代表城市新房日均成交面積較2022年假期新房銷售面積下降31%。

目前中國樓市政策有一個疊加、轉化的過程，在利好政策釋放首次、改善住房掀起足夠多的背景下，房地產市場有望形成築底、見底，指標逐步回升，銷售邊際逐漸好轉，購房者入市信心與房價上漲預期升溫，最終企穩復甦。

新一輪地方樓市寬鬆政策“組合拳”以取消首套住房商業住房貸款利率下限與降低貸款利率及降低首付比例和降低交易稅費、房子以舊換新、住房公積金優化、落戶引才、人才與二孩三孩家庭補貼（契稅、房票、現金補貼）、優化限售年限、取消9070政策爲主。

新一輪各地樓市政策優化方向，集中以降低了購房門檻、購房成本和交易成本及打通一二手房交易流通、優化供應結構爲主，限購、限售、限貸等限制措施優化、契稅與房票及現金補貼、以舊換新、取消房貸利率下限與降低首付及降低稅費、公積金政策優化。

一是31座城市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。包括南昌、贛州、九江、新餘、福州、濟寧、青島、煙臺、南寧、湘潭、常德、岳陽、鄭州、無錫、廈門、石家莊，加上廣東15座城市（東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠、韶關、雲浮、潮州、汕尾。

例如2024年4月3日起，福州階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。福州市五城區首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原不低於25%，調整爲不低於20%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原不低於35%，調整爲不低於30%。

取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，意味着首套房利率個人住房貸款不設下限，可以突破下限，即可以突破LPR-20。最新一期5年期以上LPR爲3.95%，最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，下限取消，未來利率下調的空間操作大。

房貸利率相對穩定，本月銀行平均放款週期爲22天，維持較快放款速度。貝殼數據顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均與上月持平。3月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。

二是33座城市實施房子以舊換新政策。截止2024年4月8日已經有34座城市。其中2022年3月濮陽，2023年5月-12月實施房子“以舊換新”的城市達到23個（1省2區20市），分別爲新疆、江蘇徐州市、湖北武漢江夏區、山東淄博市、江蘇南京市、江蘇南通市。

山東日照市、山東濟南市、江蘇揚州市、山東泰安市、山東青島市、江蘇連雲港市、浙江寧波市、山東濟寧市、浙江海寧市、浙江麗山市、廣西玉林市、江蘇太倉市、江蘇鹽城市、浙江紹興市越城區、江蘇蘇州市、湖北武漢市、遼寧瀋陽市。

2024年以來到4月8日實施房子“以舊換新”的城市達到個10個（2區10市），分別爲浙江杭州市臨平區、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇海寧市、江蘇無錫樑溪區、江蘇啓東市、寧夏銀川市。

三是超過20座城市實施優化住房公積金政策。截至4月7日，2024年各地已出臺公積金相關政策約70條，3月以來，哈爾濱、濟南、煙臺、鄂爾多斯、安慶、北京、廣州、蘇州、瀋陽、銀川、青島、武漢、鹽城、貴陽、宿州、湘潭、黔南州等多地出臺住房公積金新政。

包括上調公積金貸款最高額度、優化多孩家庭公積金貸款額度、購房首付款可提取公積金、擴大使用範圍等內容。例如提高公積金貸款額度（三孩等多孩家庭額外上浮20%）、取消戶籍限制（北京、廣州、銀川、青島、武漢）、擴大公積金使用範圍（鹽城、貴陽）。

2024年4月8日一天內，包括北京、廣州、蘇州、瀋陽均出臺了住房公積金政策（含徵求意見稿）。例如北京擬對購買綠色建築、裝配式建築的購房者上浮公積金貸款，最高可貸160萬元。例如廣州調高公積金貸款最高額度，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元。