均價近10萬一平，千萬級上海新盤被指“降標”，業主維權難

楊浦濱江壹號的小區大門。南都記者趙唯佳 4月13日攝

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向南都記者表示，“降標”交付要依據個案小區、房屋的具體情況，如出現的空鼓、裂縫、漏水等質量問題，小區綠植品質、種類、密度減少問題，將小區內娛樂設施、材料劣質等與購房合同的約定、規劃設計方案、施工方案、售房宣傳等進行對應，從而可以認定是否“降標”了。

距離6月30日的交房日期越來越近，業主在焦灼中與開發商積極交涉，但截至發稿時，仍有燃氣管道、外立面、架空層、連廊、車庫及行車路線等主要訴求待解決。

年輕人要“上車”，無奈“掏空6個口袋”

楊浦濱江壹號是由融創中國和上海城建聯合開發的項目。一名業主代表向南都記者回憶起自己當初選擇楊浦濱江壹號的原因，“儘管當時融創已經出現了流動性問題，但考慮到上海城建是國企，是承建方，我還是選擇相信。”但是，更爲根本的原因還是因爲“太想在上海擁有一套屬於自己的房子”。

楊浦濱江壹號單個產品的建築面積約97-112m²，屬於比較適合剛需羣體“上車”的樓盤。在楊浦濱江壹號的前期宣發材料上，南都記者也看到“項目對話主流客羣年輕化趨勢”的表述。但是，在上海樓市火爆的2022年初，年輕人想要“上車”新房，不僅要有錢，還需要一定的積分。

積分制是上海特色，屬於樓市降溫政策，2021年2月6日起正式落地實施至今。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

會受限於社保年限等等制約因素，新落戶上海的年輕人羣體積分一般不高，又想避開二手房額外的稅費負擔的他們，會在新盤中尋找“上車”機會。

楊浦濱江壹號成了當時的那個“上車”機會。業主李文告訴南都記者，當時楊浦濱江壹號的情況特殊在於首套房業主的首付要求也是七成，這與上海對於二套房的首付標準齊平。一般來說，首套房業主的首付最低比例是35%。

也因爲如此高的門檻，楊浦濱江壹號並沒有觸發積分制。但對於年輕的購房者們，“掏空6個口袋”就是他們湊到首付的無奈之舉。

“我現在既要還房貸，雖然房子還沒住進去，也不知道能不能住進去；還要交房租；還要忍着失望、焦躁、愧疚的情緒上班掙錢。”李文說，至今沒敢跟家裡的父母透露太多關於樓盤的情況，怕他們受不住。

“降標”交付，業主如何維權？

同樣在愛國路板塊，有一個比楊浦濱江壹號早兩天開盤的項目——龍光天境。龍光天境的體量和楊浦濱江壹號差不多，有311套房源。但前者觸發了積分，認購率高達281%，由此可見2022年初上海樓市的火爆。

巧的是，兩個樓盤的開盤均價都是9.9萬元/m²。李文的朋友買在龍光天境，他告訴南都記者，“沒有對比就沒有傷害，同樣的開盤均價，但龍光天境交付的外立面是鋁板加真石漆，楊浦濱江壹號現在的外立面是鋁條加普通塗料。銷售當時跟我說的是會塗真石漆，但因爲真石漆確實是塗料的一種，所以合同裡寫的塗料，現在就拿這個點來打發我。”

就此，南都記者從王玉臣律師處獲悉，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，開發商的樓盤宣傳資料、樓盤銷售人員的承諾在符合一定條件的情況下即便沒有列爲購房合同的條款也可以被認定爲合同內容，因此，業主若收集前述證據，在房屋確實存在與宣傳不符的降配情形，一是可以確定開發商減配的事實；二是可以根據宣傳內容，要求開發商承擔相應的違約責任。

令業主不解的，還有楊浦濱江壹號的“雙標”施工。在愛國路和順平路街角，是原先的售樓處，目前已改造爲示範區。南都記者到現場看到，該示範區的對外界面是鋁板加真石漆加玻璃幕牆的構造，看上去是全小區的“門臉”，但這個能撐場子的建築並不是小區的大門，後續會被社區使用。而走進小區看到的示範區的背面，也是面向小區內部的牆體，則是普通塗料。

從愛國路和順平路街角拍攝的楊浦濱江壹號小區面貌。南都記者趙唯佳 4月13日攝

另外，小區內商品房的逃生通道是水泥樓梯，而小區保障房的反而是地磚樓梯。對於業主有異議的部分，開發商的迴應是，項目是按報建圖紙施工，但不能提供報建圖紙。

如果真的出現“降標”交付，業主如何維權？王玉臣律師建議，第一，業主需要取證先行，將認爲“降標”之處拍照取證進行留存；第二，如果業主認爲降標交付的房屋不符合交付條件，影響對房屋的正常使用，業主可以拒收房屋，要求開發商整改後再行交付；第三，業主可以另行收集相關證據，如開發商的宣傳材料、以政府信息公開的方式獲取樓盤的規劃、建設等文件，落實存在的具體問題；第四，業主可以就房屋因降標出現的問題向相關主管部門投訴舉報，要求依法調查，給予開發商相應處罰，並督促開發商整改；第五，降標交付可能引發開發商觸碰購房合同約定的違約責任條款，如逾期交付房屋等，業主可以以調解、訴訟等方式要求開發商予以賠償。

開發商：雙方都要拿出點誠意

易居研究院研究總監嚴躍進向南都記者解釋了新房降標的可能原因：其一，限價政策下企業盈利空間減少，在降低成本方面勢必會做研究，包括建材、建造工藝等方面持續做“偷工減料”，自然標準降低；其二，監管不到位，各地對於建築材料和交付等方面缺乏考覈，這就導致此類漏洞越來越大；其三，一些地方都在推進綠色建築等，但是綠色建築等在規劃設計方面可能不符合，類似無法滿足規劃設計標準，導致一些高標準的建材和設計無法落地。

嚴躍進提醒，購房者必須認識到，一些“花言巧語”的營銷是有泡沫的。從購房者權益保護角度看，一些承諾的交付，還是要摳得細，否則最後交付的時候，維權的壓力會很大。

2023年10月27日，城建置業在官方微信號上發佈的“讓美好眼見爲實”系列短視頻欄目，楊浦濱江壹號以“標杆作品”的形象出現。

楊浦濱江壹號業主的努力也不是完全沒有成效。一份由業主提供的錄音材料中，參加了3月28日溝通會的上海城建置業發展有限公司總經理井陸峰做出了部分整改承諾，他還說，“雙方都要拿出點誠意。”

那麼城建置業的誠意在哪裡？“我並沒有感受到他們的誠意，在實際問題上避重就輕，對我們的需求也是一拖再拖。”小婧說，爲了提高所謂的問題解決率，對方採取了“化整爲零”的策略，把關鍵的四大類問題（架空層、連廊、車庫、外觀）歸爲最末的其它項問題，卻把解決了電話機的小事擺在成績裡。

4月13日，當南都記者到達楊浦濱江壹號項目處，想要以業主身份申請進入小區內部瞭解情況時，保安回覆“無人值班，所以無法處理”。透過小區的門欄，可以看到三三兩兩工人施工的身影。

據楊浦濱江壹號業主代表整理，總共有九點主要的整改訴求：1、消防連廊與沙盤統一；2、架空層要按圖施工，牆地鋪設大理石，頂部設格柵；3、燃氣管道按原設計位置交付；4、小區大門與宣傳圖一致；5、車庫地面環氧、頂部美化；6、人車分流；7、外立面品質按圖施工加鋁板、改真石漆；8、居委會樓背面跟正面鋁板統一；9、小區內部路面整改，拒絕瀝青路。

那麼業主在什麼情況下可以拒絕收房、主張退房？王玉臣律師表示，業主可以拒絕收房、主張退房的情況主要是房屋不符合約定、法定的交付條件，如房屋嚴重逾期交付，已經達到約定的解除合同條件；房屋交付時並未取得竣工驗收文件，水電等基礎配套設施尚未建設完成，以此觸碰逾期交付可以解除合同的條款；房屋存在嚴重質量問題，已嚴重影響正常居住使用；開發商未經業主同意擅自進行規劃變更達到解除條件等，業主都可以據此拒絕收房，主張退房。

採寫：南都記者 趙唯佳 發自上海

（應受訪者要求，文內業主小婧、李文均爲化名）